持有型物業(yè)運營管理的信息化建設分析

劉喜明

(長沙市軌道交通集團有限公司， 湖南 長沙 410009)

0 引言

當前市場競爭日益激烈，對于各個企業(yè)而言，要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，那么就必須找尋有效的方法來合理控制現(xiàn)金流，使其保持穩(wěn)定性，在這一過程中，增加持有型物業(yè)的比例逐漸成為了優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構的主要方式。目前開發(fā)單位考慮的重點便是項目完成之后的運營管理情況，通過將信息化建設引進持有型物業(yè)運營管理中去，能夠發(fā)揮出一定的作用。

1 持有型物業(yè)的運營管理以及建筑信息化

1.1 對持有型物業(yè)現(xiàn)代運營管理的核心論述

目前，現(xiàn)有的運營管理理念和以往傳統(tǒng)的物業(yè)管理理念不同，這一運營管理理念包含的內(nèi)容比較多，比如設施管理隊伍的構建、設施使用計劃以及需求預測、空間管理、物業(yè)的可持續(xù)管理等。從實際情況來看，我國的設施管理實踐，是從以往傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)變而來的，它當前還是處于初級發(fā)展環(huán)節(jié)，并且，持有型產(chǎn)業(yè)本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自持資產(chǎn)，其運營管理和銷售型物業(yè)相比較而言，具有很大的不同性。對于物業(yè)設施而言，從規(guī)劃到建設完成以及報廢之后，所有的環(huán)節(jié)都是相互關聯(lián)的，項目構建完成之后的運營管理，其實就是企業(yè)合理管理資產(chǎn)的一項主要內(nèi)容。

1.2 建筑信息化

建筑信息化主要是指 BIM，它自身是一個建筑軟件產(chǎn)品的總稱，主要是借助數(shù)字模型對項目開展設計、施工以及運營等方面的工作。在國外，將BIM明確定義為了一個共享的知識資源。在項目不同的階段內(nèi)，不用利益相關方通過在 BIM中提取以及更改信息，來體現(xiàn)出各自具備的職責?，F(xiàn)代運營管理和建筑設施實體的物業(yè)管理相比較而言，有著一定的不同之處，現(xiàn)代運營管理本身是企業(yè)管理的組成部分，它可以將企業(yè)業(yè)務開展和建筑設施各個環(huán)節(jié)有效連接在一起。從企業(yè)管理過程中可以看出，通過引進BIM能夠達到運營管理以及企業(yè)其他管理職能之間的信息傳遞，通過將企業(yè)業(yè)務發(fā)展需求轉(zhuǎn)換成建筑設施的具體需求，將BIM的運營價值發(fā)揮到最大化。

2 信息化在持有型物業(yè)管理當中的重要性以及優(yōu)點

信息化實際上是一個借助于計算機以及網(wǎng)絡等不同的硬件設備進行信息化的采集以及處理的過程，采集的基本信息中包括員工的信息、公司設備的情況等等，在其中，作為持有型物業(yè)企業(yè)管理人員，在進行相關的信息獲取時，由于信息獲取途徑的差異或者主觀上的原因，往往在信息獲取時得到的是有偏差的信息。所以在一定程度上如何的消除信息偏差是當前持有型物業(yè)管理人員最關心的問題。因此如何相熟影響以及節(jié)約企業(yè)在后期的運營成本，在最大程度上方便于后期的持有型物業(yè)管理，是當前持有型物業(yè)發(fā)展的趨勢。

3 對于持有型物業(yè)運營管理的信息化建設分析

3.1 BIM-FM管理隊伍的構建

BIM-FM團隊的構建，和以往傳統(tǒng)的FM管理部門相比較而言，有一定的區(qū)別，這一團隊的工作模式包含之前的傳統(tǒng)業(yè)務、運行維護以及一般性的經(jīng)營服務，它能夠?qū)IM本身的優(yōu)勢全面發(fā)揮出來。

3.2 運營戰(zhàn)略目標的制定

3.2.1 定義戰(zhàn)略目標

將BIM和FM有效結(jié)合到一起的目的是為了達到商業(yè)運營，在優(yōu)化流程以及提升生產(chǎn)率的基礎上來實現(xiàn)目標?？墒?，如果只是借助BIM工具，那么優(yōu)勢是無法得到體現(xiàn)的。在以往單一流程中，引進新型技術，效果很難有所提升。要想制定完善的BIM-FM實施戰(zhàn)略，首先要做的是保持工作流程的合理性，在明確相關目標的基礎上來整合BIM應用工具以及工作流程。從中看出，定義戰(zhàn)略性目標是首要工作。此種目標和持有型物業(yè)運營管理相互關聯(lián)，需要從企業(yè)業(yè)務發(fā)展情況來實施。

3.2.2 定義階段性子目標

所謂階段性子目標，它更加具備可衡量性。要想確定這一目標，首先，可以在戰(zhàn)略目標的基礎上加以優(yōu)化和實施，并且根據(jù)實際情況來制定相關的方案，需要注意的是，要和運營管理工作計劃的確定一起實施。

3.2.3 BIM-FM應用環(huán)境的建設

在建設 BIM-FM的時候，少不了軟硬件的輔助作用。當前，運營管理信息化包含的工作便是對各種信息進行有效的收集以及分析。因此，合理使用相關數(shù)據(jù)是有必要的，它涉及到了信息的轉(zhuǎn)化以及分類等。一般情況下來講，BIM將FM的整合理念可以發(fā)揮到最大化。

3.3.4 BIM-FM信息分類體系

首先，重點要關注的便是怎樣對信息展開分類。目前，由于FM包含的內(nèi)容比較的多，在管理過程中，對數(shù)據(jù)進行收集的時候，具有一定的難度。并且，要在借助 BIM工具以及標準的前提下來應用 GBIM，由業(yè)務人員使用這一工具來形成BIN模型和相關信息，以此實現(xiàn)業(yè)務需求。所以，實現(xiàn)BIM環(huán)境下的高效信息互用，離不開標準化建筑信息分類體系的支撐?，F(xiàn)階段，各個行業(yè)發(fā)展速度較快，各個區(qū)域都已經(jīng)構建了相應的信息分類模式，這一滿足出現(xiàn)的目的是為了滿足進度控制以及項目管理需求。

3.3.5 模塊化專業(yè)分工

專業(yè)分工是在提升工作效率的基礎上而形成的一種工作模式。在構建運營管理各專業(yè)間有效信息和交流體系之后，便會形成相互聯(lián)系的模塊化專業(yè)分工，以此將管理效率發(fā)揮到最大化。在運營管理過程中，可以從以下幾點來實現(xiàn)這一模塊的功能。

①從設備實際運行情況入手，制定出完善的保養(yǎng)和維修計劃?？梢允褂脤I(yè)技術將設備運營以及系統(tǒng)相互連接起來，以此在BIM系統(tǒng)中個呈現(xiàn)出設備的運行參數(shù)。

②保養(yǎng)過程；做好保養(yǎng)的記錄工作，規(guī)范相關流程，并且為決策提供一定的統(tǒng)計表格，待信息整理到一定階段內(nèi)，便合理的展開分析，從而更好的開展各種報表工作。

3.2.6 信息集成以及共享平臺

在構建信息集成共享平臺的時候，需要軟硬件技術的幫助，它本身是一項較為復雜的系統(tǒng)性工程，當前，需要解決的問題便是信息傳輸?，F(xiàn)階段，伴隨著高速寬頻網(wǎng)絡應用的普及，使用成本逐漸下降，通過構建傳輸協(xié)議，可以有效傳遞各種資料。此外，除了為藍天為主的短距無線傳輸之外，新型短距無線傳輸技術隨之出現(xiàn)，將其應用到設施設備中的作業(yè)溫度檢測中，效果較高。

4 對于持有型物業(yè)信息化建設的方法

針對于持有型物業(yè)管理來說，在進行理論規(guī)劃之后，其實際的運行阻力也是非常大的。對于不同的物業(yè)管理企業(yè)的實際中的工作需要來說，其自身業(yè)務開展的具體范圍以及公司自身的經(jīng)濟實力，對于建立持有型物業(yè)管理師非常有必要的。其持有型物業(yè)信息化的發(fā)展，可以在很大程度上推動物業(yè)的程序化進程，與此同時，還能提高科學性。立足于當前持有型物業(yè)的信息化建設的復雜性，我們需要對其信息化建設進行分析，制定具體的措施，以此達到后期運營管理方便以及節(jié)省成本的要求。

①建立完善的持有型物業(yè)的實際操作規(guī)范。在對于持有型物業(yè)企業(yè)進行管理時，需要我們建立以及健全自身的管理規(guī)章制度，形成統(tǒng)一化的制度標準，才可以方便后期的運營以及企業(yè)的自身管理。

②不斷的加大物業(yè)企業(yè)自身的人才培養(yǎng)力度。在當前信息化的社會，需要的是多方面全面發(fā)展的高科技人才，因此，必須要不斷的提高企業(yè)內(nèi)部的人員素質(zhì)，不斷的提升企業(yè)內(nèi)部復合型人才的數(shù)量，以及規(guī)范持有型物業(yè)的科學管理化，以此采取技術上的手段進行成本節(jié)約。

結(jié)語：在本文中，主要對持有型物業(yè)運營管理信息化進行了簡單的論述，并且介紹了BIM管理工具起到的優(yōu)勢和特點，目的在于更加準確高效的實現(xiàn)現(xiàn)代運營管理。