縉云縣不動產(chǎn)外業(yè)測量與調(diào)查設(shè)計書研究

姜德軍 畢天龍

摘要：為貫徹落實《中共中央國務(wù)院關(guān)于落實發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見》關(guān)于“加快推進(jìn)房地一體的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證”的要求，穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，夯實地籍基礎(chǔ)，依據(jù)國家相關(guān)文件的要求，全面開展農(nóng)村范圍內(nèi)包括宅基地、集體建設(shè)用地及其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)籍調(diào)查，建設(shè)農(nóng)村房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫。保障縉云縣農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用確權(quán)登記工作順利進(jìn)行，制定本專業(yè)技術(shù)設(shè)計書。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)調(diào)查；房產(chǎn)測量；不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫

1、組織踏勘

圍繞縉云縣農(nóng)村不動產(chǎn)房屋調(diào)查工作的目標(biāo)和技術(shù)要求，實施開展前進(jìn)行調(diào)研分析。收集以1：500農(nóng)村數(shù)字地籍調(diào)查成果，結(jié)合對資料的分析，對項目整個測區(qū)做進(jìn)一步的踏勘。通過踏勘了解縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布情況，了解人文、地理、氣候情況，了解資料的現(xiàn)勢性和可利用情況，研究本次不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重點(diǎn)和難點(diǎn)，做出分析，以便統(tǒng)籌安排工作計劃，合理控制時間進(jìn)度和質(zhì)量。

2、調(diào)查底圖的制作

利用已有的1：500農(nóng)村數(shù)字地籍調(diào)查成果套合在行政區(qū)劃圖上，現(xiàn)場調(diào)查確定本次項目需要補(bǔ)充或修補(bǔ)的房屋情況。將套合好的圖形依照標(biāo)準(zhǔn)圖幅輸出打印，作為本次縉云縣不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的工作底圖。

3、不動產(chǎn)單元編碼

代碼結(jié)構(gòu)：按照每個不動產(chǎn)單元應(yīng)具有唯一代碼的基本要求，依據(jù)GB/T 7027規(guī)定的信息分類原則和方法，不動產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構(gòu)成。

4、調(diào)查范圍及內(nèi)容

調(diào)查范圍：根據(jù)實際情況對1：500農(nóng)村數(shù)字地籍調(diào)查成果進(jìn)行更新，依據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，完成全縣農(nóng)村范圍內(nèi)宅基地、集體建設(shè)用地變化部分的修補(bǔ)測量和權(quán)屬調(diào)查。

調(diào)查內(nèi)容：房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、墻體歸屬、權(quán)源、門牌號等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。填寫房屋調(diào)查表、拍攝房屋外立面照片。

5、房屋調(diào)查

5.1房屋調(diào)查的內(nèi)容

房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項權(quán)利等基本情況。

5.2房屋用地調(diào)查

房屋用地調(diào)查的內(nèi)容包括用地坐落、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、等級、稅費(fèi)、用地人、用地單位所有制性質(zhì)、使用權(quán)來源、四至、界標(biāo)、用地用途分類、用地面積和用地糾紛等基本情況，以及繪制用地范圍略圖。

5.3房屋實景照片拍攝

為了更直觀記錄房屋及其附屬設(shè)施的外貌，需要對房屋進(jìn)行實景照片的拍攝。拍攝照片從四個不同方位（前、后、左、右）的照片，房屋較復(fù)雜時，可多個角度拍攝。部分房屋密集區(qū)無法多角度拍攝時，應(yīng)在可拍攝面兩側(cè)拍照以顯示與周邊房屋相對關(guān)系。

6、房屋測量及房產(chǎn)面積測算

6.1房屋測量精度

本次房產(chǎn)要素界址點(diǎn)測量，按照相同精度要求進(jìn)行，由于本次項目都采用解析法測圖的，房角點(diǎn)中誤差±10cm。

6.2房屋測量方法

房產(chǎn)要素點(diǎn)采用全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法進(jìn)行采集。對房屋每條邊需進(jìn)行丈量，宜采用實地量距法丈量房屋邊長，當(dāng)邊長超過50m，以總長限差控制，限差為±0.04m；當(dāng)邊長未超過50m，以按比例限差控制。限差計算公式：

△D=±（0.1+0.002D）

式中：D——實測房屋邊長值，以m為單位；當(dāng)D小于10m時，以10m計。

6.3房屋建筑面積測算

房屋面積的測算內(nèi)容包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等測算，測算規(guī)則以《房產(chǎn)測量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》GB/T17986.1-2000（簡稱《規(guī)范1》）第8條為基準(zhǔn)。

6.4房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等測算。

（1）房屋的建筑面積，房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 （2.2m）以上（含2.2m）的永久性建筑。

（2）房屋的產(chǎn)權(quán)面積，房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

（3）房屋的共有建筑面積，房屋共有建筑系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

6.5面積測算的基本要求

各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01m2。

6.6房屋共有面積的分?jǐn)偺幚?/p>

（1）普通多個產(chǎn)權(quán)人房屋共有面積的處理原則

①產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。②在無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議時但在進(jìn)行房屋調(diào)查時，產(chǎn)權(quán)各方對共有面積的分?jǐn)偡绞交蚬灿蟹诸~進(jìn)行指認(rèn)并在調(diào)查表簽字確認(rèn)的，按產(chǎn)權(quán)各方指認(rèn)執(zhí)行。③無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的且房屋調(diào)查時產(chǎn)權(quán)各方?jīng)]有（或無法）對共有面積的分?jǐn)偡绞交蚬灿蟹诸~進(jìn)行指認(rèn)并簽字的（或指認(rèn)后不簽字的），可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

7、調(diào)查數(shù)據(jù)庫內(nèi)容

（1）通過對編輯后的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行空間參考一致性處理、圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作，形成符合《浙江省不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》要求的空間數(shù)據(jù)以及與之關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地以及建筑物、構(gòu)筑物等空間數(shù)據(jù)統(tǒng)一編碼。

（2）通過對整理后的非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)歸并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作，形成與不動產(chǎn)登記相關(guān)技術(shù)要求以及《浙江省不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》要求相符的不動產(chǎn)登記簿。

（3）將整合后的空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，按照不動產(chǎn)單元編碼規(guī)則進(jìn)行不動產(chǎn)單元編號，用宗地代碼把宗地和不動產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)，用不動產(chǎn)單元編號把不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)，用業(yè)務(wù)號實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利和登記過程的關(guān)聯(lián)，最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動產(chǎn)登記信息。

8、文字報告編寫

文字報告編寫應(yīng)包括數(shù)據(jù)庫建設(shè)自檢報告、工作報告和技術(shù)報。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果實行三級檢查、預(yù)檢、驗收的“三檢一預(yù)一驗”制度。即作業(yè)員的自檢互檢、項目組抽檢、作業(yè)單位質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)組織的專檢；福州市國土資源局驗收。檢查、驗收過程要有記錄，應(yīng)將檢查記錄表格、精度檢測表等裝訂備份。專檢、預(yù)檢和驗收結(jié)束后要編寫檢查（驗收）報告。

17成果整理提交

1.房產(chǎn)分戶圖

2.房屋層高示意圖

3.房屋調(diào)查表

4.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表

5.不動產(chǎn)測量報告

6.技術(shù)設(shè)計書

7.測繪產(chǎn)品檢查報告

8.成果自檢報告

9.工作報告和技術(shù)報告

參考文獻(xiàn)

《城市測量規(guī)范》（CJJ/T 8-2011）

《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）

《測繪成果質(zhì)量檢查與驗收》（CB/T 24356-2009）