“房住不炒”未來如何發(fā)力

鄭鈞天 王優(yōu)玲

深圳市龍華區(qū)保障性住房項目龍悅居

堅決落實“房住不炒”政策定位、抑制投機(jī)仍將是未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要方向，各地將調(diào)控力度不減，繼續(xù)“因城施策”

今年上半年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布近200次，創(chuàng)歷史新高。各地嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控措施。樓市總體比較平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。未來落實“房住不炒”，還將如何發(fā)力？

因城施第和分類調(diào)控特征明顯

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1～6月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)192次，比2017年同期的116次多出65%。共有73個城市出臺調(diào)控政策。包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域?qū)嵭邢奘壅摺?/p>

上半年的調(diào)控內(nèi)容不僅僅局限于簡單限購、限售、限價、限貸，因城施策和分類調(diào)控特征明顯，手段也更加多元。

——限制房價漲幅。規(guī)范市場秩序。

上半年。多地加強(qiáng)了商品房銷售價格管理和市場監(jiān)管力度。如威海和聊城等地規(guī)定新房3個月內(nèi)不得漲價；昆明也要求新房預(yù)售價格6個月后方可申請調(diào)整，且在12個月內(nèi)合同網(wǎng)簽備案均價上浮不得超過6%。武漢、江門、佛山、贛州、海南等地則先后出臺市場監(jiān)管措施，直指炒賣房源、茶水費(fèi)、陰陽合同等亂象，新房銷售嚴(yán)格執(zhí)行政府審批價。

——收緊房貸，利率普遍上浮。

上半年。熱點城市房貸利率逐月上浮。年初，一線城市首套房貸款利率率先提高，廣州、北京和深圳的首套房利率上浮10%目前已成主流；春節(jié)后。武漢、南京、成都、合肥和福州等熱點二線城市陸續(xù)收緊房貸額度、上調(diào)房貸利率。如長沙、天津和南京的首套房貸款利率上浮15%、二套房上浮20%；武漢和寧波的多家銀行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國房貸市場開始呈現(xiàn)收緊態(tài)勢。6月份，全國首套和二套房貸平均利率已漲至5.64%和6.01%，同比分別上漲15%和10.77。

“這些舉措有效抑制了房地產(chǎn)市場的投資需求?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)說。

——搖號擴(kuò)圍，頻打政策“補(bǔ)丁”。

2017年南京、上海、長沙、成都等城市率先出臺新房銷售搖號政策，自今年3月開始，實施搖號政策的城市不斷擴(kuò)容，武漢、西安、杭州、福州和青島高新區(qū)等地也相繼加入搖號隊列。

針對在搖號過程中部分城市頻現(xiàn)的購房“殼公司”、關(guān)系戶內(nèi)定房源等亂象，一些城市為搖號政策打了“補(bǔ)丁”，如西安、長沙、杭州和上海均已限制公司購房行為。

部分樓市為何熱度不減

從調(diào)控效果來看，上半年全國房價波動趨緩，以北上深為代表的熱點城市樓市調(diào)控效果顯著。但另一方面，部分二三四線城市出現(xiàn)“輪動漲價”現(xiàn)象。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2018年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個，遼寧丹東以高達(dá)15%的幅度領(lǐng)漲全國；深圳、北京和上海則分別延續(xù)了10個月、9個月和6個月的連跌。

數(shù)據(jù)同時顯示，6月份，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%。漲幅持續(xù)擴(kuò)大。

易屆智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年以來，西安、鄭州、長沙等二三線城市人才落戶門檻降低。導(dǎo)致短期涌入大量人口。剛需群體擴(kuò)大，房價出現(xiàn)階段性上漲。

多個三四線城市成交量放大、價格上漲?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，上半年二三四線城市商品房銷售面積占比超過六成。四川南充、貴州遵義等三四線城市連續(xù)多月房價同比漲幅超過10%。

中國社科院城市所不動產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，在熱點城市嚴(yán)控之下，部分三四線城市由于購房政策仍相對寬松，承接了房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求的溢出。

堅決落實“房住不炒”，多措并舉保障供給

受訪人士普遍認(rèn)為，堅決落實“房住不炒”政策定位、抑制投機(jī)仍將是未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的重耍方向，各地將調(diào)控力度不減，繼續(xù)“因城施策”。

“房地產(chǎn)市場還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇說，今年以來三四線城市房價漲幅較高，一些熱點城市上漲的壓力較大，但一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力較大的地區(qū)還有一些庫存，因此要因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控。

“當(dāng)前。房地產(chǎn)調(diào)控已明顯由一二線城市向三四線城市全面鋪開?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，7月份不少城市上半年出臺的調(diào)控政策正式落地。各地房價預(yù)期有望趨穩(wěn)。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康說，分類增加住房有效供給才能促進(jìn)供需趨向平衡，一方而，政府要通過公租房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等多元供給，保障困難人群住有所居；另一方面，各個城市也需要根據(jù)自身特點.提供中高端住宅產(chǎn)品滿足市場化需求。

多位專家表示，要從土地、金融、財稅、多層次住房供給體系、房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面繼續(xù)綜合施策，建立完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。