房產測繪分攤方法以及房產面積的質量控制分析

童夏華 狄輝杰 龔春江

【摘 要】隨著房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們認識到房產面積測繪的重要性。論文以房產測繪為研究對象，介紹了房產測繪的相關定義及面積分攤方法，從具體的測繪環(huán)節(jié)討論了加強房產面積測算的質量控制措施，希望對我國房產測繪行業(yè)的發(fā)展有所幫助。

【關鍵詞】房產測繪；分攤方法；房產面積；質量控制

一、引言

房產測繪主要指的是對房屋權屬、地理位置及房屋相關土地面積的測算，是我國專業(yè)測繪中一個比較特別的分支，并且對測繪技術和測繪精度都有較高的要求。房產面積測算是房產測繪中的一個重要內容。然而總結實際測算經驗可以發(fā)現(xiàn)，房產面積測算是房產測繪工作的難點之一，需要加強控制。

二、房產測繪的相關定義及面積分攤方法

（一）房產測繪的相關定義

建筑面積即房屋外圍水平面積及水平投影面積，具體由套內面積和每戶所占公攤面積組成。其中，套內面積是房屋業(yè)主的私有面積，一般由使用面積、套內墻體面積和套內陽臺面積3部分組成；而每戶所占公攤面積又稱為共有建筑面積，主要指的是整棟樓所有產權人共同擁有的部分，具體包括樓梯間、電梯、過道、垃圾道以及公共門廳等位置、套內與公共部位之間的分隔墻、外墻水平的投影面積一半的建筑面積，還包括建在棟內并服務于整棟樓的公共用房、管理用房的建筑面積等[1]。此外，建筑面積公攤系數(shù)也是房產面積測算中的重要概念，其計算公式為“建筑面積公攤系數(shù)=公攤面積/套內面積”，需要注意的是，建筑面積公攤系數(shù)針對的是單一的獨立建筑，并且每一棟、每一單元、每一層甚至每一戶的分攤系數(shù)都有可能不同。

（二）房產面積分攤方法

當前較為常見的分攤情況主要有以下3種。（1）單一住宅樓或商業(yè)樓。這種建筑的分攤情況較為簡單，通常只有1個幢共分攤面積。（2）普通商住樓。商住樓由于用途較多，其共有建筑面積的分攤也相對復雜，包括幢共有分攤、功能區(qū)共有分攤及層共有分攤等。舉例來說，某商住樓1層為社區(qū)用房和青少年活動中心，有自噴設備用房和2部電梯和1個樓梯，2層及以上為住宅用房，只有電梯和樓梯而沒有自噴設備用房，在這種情況下，由于電梯和樓梯僅為住宅所用，而自噴設備為1層共用，因此，該商住樓的共有建筑面積的分攤情況如下：電梯和樓梯為共有區(qū)，由2層及以上住宅部分分攤，自噴設備用房由1層社區(qū)用房和青少年活動中心分攤。（3）多用途綜合樓。多用途綜合樓可能會存在部分走道、廁所等是專為某幾個戶室服務的現(xiàn)象，不參與層分攤或功能區(qū)分攤，因此，需要引入“自定義分攤”概念，簡單來說就是將某個共有部分按照一定的分類方式分攤給特定的戶室，在確保合理的前提下使共有建筑面積分攤變得簡單[2]。

由于公攤的廁所還有樓梯可能并不是在某一層，或者就用途分攤上來說，也并不是一種用途分攤，而是針對好幾個用戶服務的，這就不能進行簡單的層共和區(qū)共分攤計算了。面對此種情況，就需要采用“自定義分攤”，該種分攤方法可以將分攤部門按照用途還有戶室類別的不盡相同，進行具體的自定義分攤，該種分攤方法的優(yōu)點就是具有一定的合理性和簡單性。

三、房產測繪中房產面積質量控制措施

（一）建立規(guī)范的測繪市場及完善的房產測繪制度

1.隨著政府的簡政放權及房地產業(yè)的發(fā)展，房產管理部門慢慢不再從事房產測繪，而是通過備案許可引入幾家具有相應測繪資質的測繪單位，進行房產測繪，形成市場競爭。

2.制定科學的房產測繪流程和設計書，可以為測繪人員提供準確的測繪依據(jù)，從而有效確保測繪工作的開展。房產測繪流程的制定中可以在各個環(huán)節(jié)中加入質量檢查，可以實現(xiàn)對測繪質量的逐步控制，提高成果質量。

3.制定測繪人員定期培訓制度，提升測繪人員專業(yè)水平。具體來說，對于技能水平較低的人員，測繪單位可定期或不定期組織一些技能培訓與考核；對于專業(yè)水平較高的測繪人員，測繪單位應在滿足其學習需求的同時，充分發(fā)揮這類測繪人員的模范帶頭作用。

（二）加強前期的資料收集和圖紙審查力度

1.前期資料收集及圖紙審查是確保房產面積測繪質量的重要的前提。測繪工作人員首先要對相關圖紙進行嚴格審查，確保這些圖紙通過國家規(guī)劃部門的審核，同時，還要確保施工圖紙的全面性，如施工變更等必須要具備相應的變更設計圖紙。

2.為便于測繪過程中的數(shù)據(jù)查閱，提供的圖紙必須是一套完整詳細真實的建筑圖紙，諸如平面圖、立面圖、樓梯圖以及陽臺、飄窗的大樣圖等。

3.委托方提交給測繪機構的收件材料必須包括建筑總平面圖和項目工程的規(guī)劃許可證，相關部門簽發(fā)的相應門牌號、設計部門所出具的房屋的配套設施以及相關功能說明、土地出讓合同或政府批文等。

（三）準確認定房屋計算面積部位

為避免出現(xiàn)房屋測算面積不準確的情況發(fā)生，相關測繪人員首先要根據(jù)《房產測量規(guī)范》（GB/T17986—2000）的相關規(guī)定，對房屋的全面積、半面積以及不計算面積的部位進行確認。舉例來說，對于部分存在通道的房屋來說，若共有部分處于封閉狀態(tài)，則計算其全面積；若該部分處于敞開狀態(tài)，那么就需要從以下2方面進行考慮：（1）若該通道共有部分位于房屋建筑的主體結構內，則視為通道柱走廊，計算全面積；（2）若該通道共有部分懸挑于房屋建筑主體之外，那么就要按照無柱外走廊的形式計算一半面積。

（四）加強外業(yè)質量控制

加強外業(yè)質量控制可以從以下幾個方面進行：（1）嚴格依照測繪流程或設計書，對房屋邊長、墻體厚度、特征點位置進行準確測量，并有多余觀測數(shù)據(jù)；（2）房屋應逐棟測繪，不同建筑結構、不同層數(shù)、不同戶型的房屋應分別測繪；（3）丈量邊長應與規(guī)劃審批圖進行對比，當丈量邊長與設計邊長較差在誤差允許范圍時，可采用設計圖尺寸。

（五）對內業(yè)數(shù)據(jù)整理進行有效管理

房產測繪因其內業(yè)數(shù)據(jù)量比較多，數(shù)據(jù)整理、面積計算的工作更加繁重，出現(xiàn)錯誤的機率也更多，所以有效提高內業(yè)計算質量，有重要的意義。主要有以下3點：（1）在繪制分層分戶時，要嚴格按照《房產測量規(guī)范》（GB/T17986—2000）及《測繪設計書》等的要求作圖。特別是采用測繪軟件進行計算時，對尺寸標注、面積塊屬性、線型及圖層等更要符合規(guī)范要求。（2）共有面積分攤時，對指定分攤面積塊及參與分攤的面積塊應準確、對分攤類型（幢分攤、功能區(qū)分攤或層分攤）的選擇應準確。（3）面積計算結束后，要對幾項面積進行統(tǒng)計對比復核，避免出現(xiàn)失誤。如每層每個面積塊的面積總和是否與層的面積一致；每棟分攤前的建筑面積與分攤后的產權面積是否相符，房產實測面積是否原預算（預售）面積相符等。

（六）提高測量人員的專業(yè)素養(yǎng)

測繪主管部門要深入實地的進行測繪人員的技能測查，同時給予技術上的指導，考核測繪人員的技術水平，管理房產測繪人員的專業(yè)素養(yǎng)， 引入制度指引測量人員的技術，培訓測繪人員技術和水平能力，且定期舉行技術講座和經驗交流，提高測繪人員的專業(yè)素養(yǎng)。

四、結語

科學、可靠的房產測繪既關系著房產開發(fā)單位的經濟效益，也影響著消費者及投資者的利益，近年來，買房成為人們投資的首選，人們越來越關注房屋實際面積的測算，因此，切實加強對房產測繪工作的重視，嚴格監(jiān)督房產測繪的每一個環(huán)節(jié)，正確使用測繪工具、切實保障測繪質量，最大限度避免因測繪環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏而導致的損失。

【參考文獻】

[1]柴旭.淺談房產測繪分攤方法及其對房產面積的質量控制[J].低碳世界，2016（17）：68-69.

[2]劉東明.淺談房產測繪分攤方法以及對房產面積質量的控制[J].城市地理，2017（20）：21-22.