淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題和相應(yīng)措施

謝懷利

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占的地位越來越重要。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的今天，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，進(jìn)一步細(xì)化和提升管理中的各項(xiàng)工作，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；問題；解決措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其項(xiàng)目的管理水平直接關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取利潤等。如果管理出現(xiàn)問題，將會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造成影響，這不僅會(huì)導(dǎo)致投資者會(huì)蒙受經(jīng)濟(jì)損失，而且也會(huì)帶來一連串的社會(huì)問題，由此可見，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意義重大。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體建設(shè)過程中涉及到的內(nèi)容較多，并且各項(xiàng)內(nèi)容十分復(fù)雜，并且自身需要具有很好的技術(shù)性和專業(yè)性。在具體管理過程中，管理工作不僅要具有科學(xué)性，而且要具有系統(tǒng)性，只有這樣才能確保整個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)的最終質(zhì)量能夠達(dá)到相應(yīng)的要求標(biāo)準(zhǔn)，從而使企業(yè)可以得到最大利益[1]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中存在的主要問題

1.市場定位和市場營銷問題。

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位決定了一個(gè)項(xiàng)目的成敗。銷售目標(biāo)定位、樓盤品質(zhì)定位、產(chǎn)品價(jià)格定位，是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的重要因素。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的定位，完全是因項(xiàng)目的區(qū)域、品質(zhì)、需求、檔次、價(jià)格等綜合性價(jià)比因素而定。項(xiàng)目的市場定位確定以后，若營銷跟不上，產(chǎn)品也將會(huì)出現(xiàn)積壓，資金無法收回。房地產(chǎn)市場營銷問題主要體現(xiàn)在：目標(biāo)市場模糊，導(dǎo)致不能清楚地確定目標(biāo)客戶群；對(duì)社會(huì)的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)能力的分析預(yù)測不準(zhǔn)，導(dǎo)致定價(jià)偏差；迷戀廣告，追求炒作，忽略其他營銷渠道；銷售人員服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，專業(yè)知識(shí)匱乏等。這些問題直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和市場競爭能力。

2.進(jìn)度管理問題。

房地產(chǎn)開發(fā)在具體施工過程中，對(duì)項(xiàng)目的工期有著嚴(yán)格限制和明確規(guī)定，要確保每個(gè)施工項(xiàng)目都要在指定的時(shí)間內(nèi)完成，這也就使施工管理過程中進(jìn)度管理發(fā)揮著作用。但是，從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理中受人的因素、技術(shù)、資金、材料設(shè)備、施工條件、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等等因素影響，實(shí)施起來具有一定的難度，也就導(dǎo)致管理工作效率偏低，延誤工期[2]。

3.質(zhì)量管理問題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理對(duì)工期的后期應(yīng)用以及壽命都會(huì)造成一定程度影響，可見，施工質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的中一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。如果質(zhì)量管理存在問題，將會(huì)導(dǎo)致工程的最終質(zhì)量達(dá)不到要求標(biāo)準(zhǔn)，輕則會(huì)對(duì)居民的居住環(huán)境造成影響，情況嚴(yán)重時(shí)會(huì)對(duì)居住者的生命造成威脅，有可能會(huì)造成不可估量的損失。從目前我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的實(shí)際情況來看，存在的問題較多，因此，管理人員要加強(qiáng)思想認(rèn)識(shí)，及時(shí)糾正管理上存在的各種問題，使房地產(chǎn)工程質(zhì)量能夠得到保證，從而為人們提供安全、舒適的居住環(huán)境。

4.安全管理問題。

安全施工需要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，但是從目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際管理情況來看，存在較多安全問題。安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)不到位，僅有制度沒有措施；施工人員素質(zhì)不高，違反安全生產(chǎn)操作規(guī)程；管理人員責(zé)任心不強(qiáng)，對(duì)安全隱患未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)等等。這些問題直接威脅到建筑工人的生命安全，制約項(xiàng)目工程的順利實(shí)施，影響企業(yè)的信譽(yù)和發(fā)展。

5.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問題。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，很多開發(fā)商在利潤的誘惑下，忽略了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如因國家政策發(fā)生變化影響投資走向的政策風(fēng)險(xiǎn)，因市場供求關(guān)系變化帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)，因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因企業(yè)的信譽(yù)問題帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)，因成本、建設(shè)工期、質(zhì)量、安全出現(xiàn)問題帶來的項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)，因內(nèi)部管理不善、決策失誤帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等等。這些風(fēng)險(xiǎn)若不能規(guī)避，將會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。因此要做好相應(yīng)的分析應(yīng)對(duì)工作，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

三、解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題的合理措施

1.做好市場定位和市場營銷 運(yùn)用正確的定位方法和營銷手段。

做好市場定位是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在進(jìn)行市場定位過程中，首先對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域、環(huán)境、周邊物業(yè)、房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，確定地塊適合做什么；其次對(duì)相似物業(yè)供給狀況、競爭對(duì)手作細(xì)致分析，了解市場的差異化需求，細(xì)分房地產(chǎn)市場；最后，通過在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)能力作出預(yù)測和判斷，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群和市場需求，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作。在市場營銷方面，一是根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，從區(qū)域、成本、目標(biāo)客戶群的實(shí)際需求和消費(fèi)能力，科學(xué)合理地制定樓盤價(jià)格。二是提高房地產(chǎn)廣告的品質(zhì)，根據(jù)自身產(chǎn)品的特點(diǎn)選取打動(dòng)消費(fèi)者的賣點(diǎn)，實(shí)事求是，避免炒作，積極開拓營銷的新渠道，大膽使用網(wǎng)絡(luò)市場營銷、體驗(yàn)營銷等多種營銷方式。三是加強(qiáng)對(duì)營銷人員的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德培訓(xùn)，提高營銷人員的素質(zhì)和責(zé)任感，提升開發(fā)企業(yè)的良好形象。

2.做好進(jìn)度計(jì)劃管理。

要確保項(xiàng)目工程的如期完成，對(duì)進(jìn)度的把控應(yīng)該從項(xiàng)目管理著手。首先要確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期總目標(biāo)，編制合理的施工計(jì)劃，并且要落實(shí)施工計(jì)劃，確保施工能夠依據(jù)計(jì)劃進(jìn)行。其次在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，充分考慮到各影響因素對(duì)各環(huán)節(jié)任務(wù)完成的影響，確保證各環(huán)節(jié)計(jì)劃的有效實(shí)施。最后，在施工過程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將責(zé)任落實(shí)到人，并確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)度的順利進(jìn)行。

3.做好質(zhì)量管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，材料、設(shè)備、人員、施工方法都會(huì)對(duì)工程質(zhì)量造成一定影響，因此，要針對(duì)這些內(nèi)容做好相應(yīng)的管理工作。施工材料是影響施工質(zhì)量的一項(xiàng)最重要的元素，在具體施工過程中，要做好對(duì)其的控制，只有這樣才能確保工程的最終質(zhì)量能夠達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行材料采購時(shí)，采購人員應(yīng)當(dāng)要求材料供應(yīng)商提供相應(yīng)的合格證書，從源頭上確保材料的質(zhì)量能夠達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)。施工材料進(jìn)入施工現(xiàn)場時(shí)，要通過抽檢的方式對(duì)使用的材料的質(zhì)量進(jìn)行檢查，如果抽檢的材料的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)不符，則材料不得進(jìn)入施工現(xiàn)場，以免出現(xiàn)誤用[3]。施工機(jī)械屬于工程中不可或取得一項(xiàng)物質(zhì)，如果施工機(jī)械應(yīng)用不當(dāng)，將會(huì)對(duì)施工人員的人身安全造成威脅，因此參與施工的人員一定要熟練掌握機(jī)械設(shè)備，嚴(yán)格的依據(jù)操作規(guī)范進(jìn)行作業(yè)，施工前，要對(duì)使用的設(shè)備性能進(jìn)行檢測與保養(yǎng)，確保施工的安全性。施工管理人員和操作人員的素質(zhì)直接關(guān)系到工程的質(zhì)量。凡是從業(yè)人員崗位資格不具備的，應(yīng)馬上撤換。施工管理人員要認(rèn)真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗(yàn)和指導(dǎo)糾錯(cuò)工作，對(duì)可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制，一旦出現(xiàn)問題及早分析原因、及時(shí)解決處理，確保工程質(zhì)量。

4.提高施工安全性。

近幾年，許多農(nóng)民都進(jìn)入到建筑行業(yè)中，這在一定長度上使施工隊(duì)伍變得更加壯大。但是，從實(shí)際情況來看，由于農(nóng)民工文化水平較低，導(dǎo)致了安全生產(chǎn)的基本知識(shí)意識(shí)不高。因此，要貫徹“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制和獎(jiǎng)懲措施，將安全責(zé)任落實(shí)到每一名從業(yè)人員，對(duì)安全工作履行不到位的實(shí)行嚴(yán)厲的懲罰。要加強(qiáng)從業(yè)人員的安全教育與技能培訓(xùn)，提高安全素質(zhì)。只有從業(yè)人員的安全意識(shí)和專業(yè)技能都得提升后，才能從本質(zhì)上使施工安全得到保證。除此之外，要加強(qiáng)施工單位管理的人員的安全責(zé)任心，加大監(jiān)管力度，對(duì)施工現(xiàn)場的安全情況進(jìn)行定期和不定期的檢查，發(fā)現(xiàn)不符合安全規(guī)定以及安全隱患時(shí)，督促及時(shí)整改。在具體工作中要以身作則，自覺遵守各項(xiàng)安全規(guī)定，形成良好的安全氛圍，確保工程施工的安全性。

5.做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，不僅要考慮利益也要對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但它并不是不可防范，要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度。在項(xiàng)目開發(fā)前期，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面的調(diào)查，分析市場對(duì)房地產(chǎn)的需求，充分了解國家政策并預(yù)測國家未來對(duì)房地產(chǎn)政策有何變化，減小政治風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響；在開發(fā)過程中，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，控制成本，縮短工期，保證安全、質(zhì)量，降低項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)、信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)；盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用與收益，采用多樣化投資，把資金有選擇地投放到不同時(shí)期開發(fā)的項(xiàng)目上，以減少未來收益的不確定性，加大預(yù)售力度，增加融資渠道，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只有我們提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，對(duì)做好各種風(fēng)險(xiǎn)的防范工作，才能保證房地項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

四、結(jié)束語：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工作，在實(shí)際操作過程中，需要結(jié)合項(xiàng)目的自身情況，做好可行性研究，進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制，全局統(tǒng)籌，各項(xiàng)兼顧，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作。

參考文獻(xiàn)：

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