房地產(chǎn)稅漸行漸近

文 《法人》記者 李立娟

房產(chǎn)稅法在推出之前，一定要通盤考慮，積極、穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法，加大立法調(diào)研力度，這樣才能保持稅收立法的嚴肅性、穩(wěn)定性以及可預性

7月16日，在2018年上半年國民經(jīng)濟運行情況發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，從房地產(chǎn)下一步發(fā)展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調(diào)控。同時，從供給側(cè)進一步發(fā)力，包括加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措，實現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權(quán)等一系列配套政策的落實，更好地促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進長效機制建設，更好地實現(xiàn)“房子是用來住的而不是用來炒的”這樣一個基本定位。

今年6月，自然資源部發(fā)布消息稱，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進入全面運行階段。業(yè)界認為，開征房地產(chǎn)稅一大技術(shù)前提正是全國不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)。

房地產(chǎn)稅一直以來都是輿論的關(guān)注焦點，而“加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措”的表述，迅速觸及市場敏感神經(jīng)。房地產(chǎn)稅的正式推出，或在不日之后。

房產(chǎn)稅法穩(wěn)妥推進

在今年“全國兩會”上，全國人大會議發(fā)言人張業(yè)遂表示，房地產(chǎn)稅立法是社會普遍關(guān)注的一個問題，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

“房地產(chǎn)稅總體思路就是‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進’，有了房地產(chǎn)稅不一定出現(xiàn)泡沫，但沒有房地產(chǎn)稅經(jīng)常會出現(xiàn)泡沫?！敝醒衅杖A研究員黃相龍在接受《法人》記者采訪時表示，在房地產(chǎn)調(diào)控供給側(cè)方面，國家統(tǒng)計局明確提到了房地產(chǎn)稅的政策。但目前相關(guān)部門正在設計、完善房地產(chǎn)稅法，同時再進行論證和聽取意見，因此房產(chǎn)稅不太會立即就位，他估計，2018年下半年推出房產(chǎn)稅的可能性不大。

中國人民大學商法研究所所長劉俊海教授在接受《法人》記者采訪時表示，社會各界已經(jīng)對“加快推進房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措”的表述做出了不同的反應，國家統(tǒng)計局作為國家經(jīng)濟社會發(fā)展信息的權(quán)威統(tǒng)計機構(gòu)，可以向公眾提供關(guān)于國家國民經(jīng)濟運行的基本情況。李俊海更贊同克強總理在今年兩會期間所做的政府工作報告，“健全地方稅體系、穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。

“這里需要強調(diào)：一定要記住推進前面還有‘穩(wěn)妥’二字。穩(wěn)妥的目的就是要實現(xiàn)‘房地產(chǎn)稅法草案’的公平性、可操作性，是合乎《物權(quán)法》《憲法》《稅收基本管理法》的基本規(guī)定的稅收法定的原則?！眲⒖『１硎?，統(tǒng)計機關(guān)提供相關(guān)的具體信息，對于公眾跟立法機關(guān)，群策群力，真正做到科學立法、民主立法、透明立法、開門立法，具有積極的促進作用，亦具有重要的參考價值。推出房地產(chǎn)稅法，不是一個政府部門的行政措施，而是立法舉措，涉及廣大公民財產(chǎn)權(quán)的保護問題涉以及法治政府的問題。

“所以，推出房地產(chǎn)稅立法，一定要慎之又慎，積極之外更要穩(wěn)妥，不能‘蘿卜急了不洗泥’?！眲⒖『Ｕf。

上海億達律師事務所董毅智律師在接受《法人》記者采訪時則表示：“我認為房地產(chǎn)稅的準備工作已經(jīng)就位了?，F(xiàn)在可能就涉及立法層面的事情，或許在明年兩會期間出臺相關(guān)的法律?！?/p>

劉俊海進一步說，國土資源部的全國不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，應該是開征房地產(chǎn)稅的必要條件，但不是充分條件。必要條件有很多，比如說估值能不能公證的問題，應該按照購房時的價格來估值、確定，比較公平。但是現(xiàn)在這些基本的問題并沒有解決，一些國家是每年估值扣除，比較公平，而國內(nèi)并沒有這方面的共識。

出臺時機或未成熟

“房地產(chǎn)稅政策的出臺符合預期，也不排除上海和重慶等地會在既有房產(chǎn)稅的改革基礎(chǔ)上率先升級為房地產(chǎn)稅的政策，這是試點的思路。”黃相龍在接受《法人》記者采訪時表示。

董毅智同時認為：“房住不炒的問題，已經(jīng)連續(xù)兩到三年都在提，實際上中央就已經(jīng)確定了這個方針。歷史經(jīng)驗和經(jīng)濟規(guī)律不可能讓房價無限期地這樣漲下去?！?/p>

劉俊海則認為，因為現(xiàn)在房產(chǎn)的形態(tài)不太一樣，純粹商品房有經(jīng)濟適用房、有房改房，還有小產(chǎn)權(quán)房，各類情況不太一樣。并且有的地方經(jīng)濟發(fā)達房價貴、有的地方房價低，各地情況并不相同。

“針對房地產(chǎn)市場，究竟是繼續(xù)發(fā)展，還是踩個急剎車，我認為各界首先應該凝聚共識，消除分歧?！眲⒖『Ｕf。

針對如何落實 “房住不炒”的政策，劉俊海認為，雖然房子是用來住的，不是用來炒的，但是做到這一點不該都是買房人來買單，地方政府也應該做貢獻，開發(fā)商也應該有所作為。

其次，可以考慮對一二線城市房產(chǎn)限價、使用指導價格?，F(xiàn)在如果急于出臺房地產(chǎn)稅，使房產(chǎn)所有人通過賣房來交房產(chǎn)稅，這是下策，還有很多其他調(diào)控的工具并沒有盤活、使用。

董毅智也認為，房價的調(diào)控需要綜合政策，房地產(chǎn)稅只是一種財稅的調(diào)節(jié)手段。房價的調(diào)節(jié)需要地方與中央調(diào)控相結(jié)合。

黃相龍則表示，房地產(chǎn)稅由于能增加住房持有者成本，因此可以一定程度上遏制肆無忌憚的炒房者，抑制住房投資性需求，降低住房空置率，同時也能發(fā)揮一定的收入再分配功能。而且房地產(chǎn)稅還能充實地方財政收入，逐步培育成地方主體稅種，健全地方稅體系。為落實“房住不炒”，打破房地產(chǎn)“只漲不跌”的市場預期，關(guān)鍵要加快形成穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機制和住房制度，而且立法速度應加快。

“開征房地產(chǎn)稅法的初衷應該是為了老百姓買得起房子。我認為房產(chǎn)稅現(xiàn)在開征條件并不不成熟，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場信心極其脆弱，可以說拿個針眼兒一捅，這個泡沫馬上就崩爆了?！眲⒖『＿M一步對《法人》記者強調(diào)。

“所以我希望還是要盡快實現(xiàn)‘軟著陸、積極、穩(wěn)妥推進，房地產(chǎn)法，要精工出細活，立法也要發(fā)揚工匠精神?！眲⒖『Ｕf，現(xiàn)在社會各界對房產(chǎn)稅法征收的稅目、稅率，還存在著各種爭議。

“此外，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)了大量低成本信貸資金，這樣間接推高了其他企業(yè)的融資成本，造成了其余企業(yè)融資難、融資貴，這也是導致房產(chǎn)稅加速落實的原因?！秉S相龍對記者說如是說。

黃相龍進一步表示，應優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，既立足當前，又著眼長遠，兼顧稅收調(diào)控和籌集財政收入功能，逐步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，深入推進增值稅改革，構(gòu)建更加公平簡潔的稅收制度，推進房地產(chǎn)稅立法和實施，建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制度。

還要推進健全地方稅體系改革?？紤]稅種屬性，區(qū)分稅基流動性特征，合理確定地方稅種，適當下放稅權(quán)，逐步培育地方主體稅種，保持地方財力穩(wěn)定增長，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

國際經(jīng)驗可與國情相結(jié)合

“目前國際上房地產(chǎn)稅制度有幾個共性。”黃相龍在接受《法人》記者采訪時表示，比如所有的工商業(yè)住房和個人住房都會按照它的評估值來征稅，所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排中都有一些稅收優(yōu)惠。在參照國際經(jīng)驗的同時，也要按照中國的國情出發(fā)來合理設計房地產(chǎn)稅制度。

比如我國房地產(chǎn)稅會合并整合相關(guān)的一些稅種，合理降低房地產(chǎn)在建設交易環(huán)節(jié)的一些稅費負擔等。這樣可使房地產(chǎn)稅制度設計能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平的積極效應。

劉俊海認為，我們的立法既要立足中國國情，也要借鑒國際慣例。國際慣例包括國外成功的立法、判例和學說一定要和中國的國情相結(jié)合。也就是既要與國際慣例接軌，也要從中國國情出發(fā)。我們要全面建成小康社會，關(guān)鍵是要建成民富國強的社會，要輕徭薄賦、放水養(yǎng)魚、藏富于民、國不與民爭利。

董毅智同時認為，經(jīng)濟規(guī)律是沒法打破的，歷史上挑戰(zhàn)過房地產(chǎn)泡沫的可能只有美國和日本。大家都看得到日本當時跌到60% ~70%，美國在2008年左右次貸危機的時候，遭遇金融危機，房產(chǎn)價格跌20%~30%，都是非常明顯的。

關(guān)于房地產(chǎn)稅的頒布，劉俊海認為應克服的首要困難是正式的稅收比例，以及征稅的客體。房產(chǎn)究竟如何估值，價值如何確定？是按照購買房產(chǎn)的價格，還是按照現(xiàn)在高房價的價格，抑或是取個中間價格，這些都是操作性的問題。

另外，就是房產(chǎn)稅的繳納方式問題，是由房產(chǎn)所有者積極主動繳納，還是過戶時繳納，以及收繳機關(guān)認可度問題，這些都是實際存在的困難。

此外，如何讓政府和納稅人共同接受獨立第三方對房地產(chǎn)的價值進行評估，如何接受評估報告的結(jié)論，這些都是面臨的不可逾越的困難。

“我個人認為，就立法的推進進度，還是應該回到年初總理的政府工作報告中，‘穩(wěn)妥地推進房地產(chǎn)稅立法?！眲⒖『Ｕf，只要往前推進，加大立法調(diào)研力度，也是穩(wěn)妥推進立法。房產(chǎn)稅法在推出之前，一定要通盤考慮，這樣才能保持稅收立法的嚴肅性、穩(wěn)定性以及可預性。

黃相龍則對《法人》記者強調(diào)，由于房地產(chǎn)稅不僅涉及千家萬戶的利益，也涉及中央和地方的利益，還涉及整個社會的穩(wěn)定和私有財產(chǎn)的保護。如果房地產(chǎn)稅頒布，必須克服困難：

第一，對房產(chǎn)值增量征稅。房產(chǎn)稅只是對房產(chǎn)原值征稅，課稅力度不夠。隨著物價的上漲，房屋的增值空間較大。如果只是對買入時的原值征稅，造成了稅收的流失。新房產(chǎn)稅應完善評估系統(tǒng)，對評估值征稅，使稅收與經(jīng)濟發(fā)展相適應，與房屋的實值相吻合。實施以市場價值為稅基的稅收政策，把房子因政府的公共服務和物價上漲的預期利潤收歸國有，避免稅收流失。

第二，對第二套以上的房子征稅。第一套自用非經(jīng)營性用房是人們的必需品，不應對其進行征稅。而對那些購買第二套及其以上房產(chǎn)的房產(chǎn)者，不論他們是以增值為目的還是通過炒房盈利，都應對其進行征稅，以實現(xiàn)調(diào)節(jié)分配的目的。

“很多人買第二套房子閑置，其實是對社會資源的浪費，對那些買不起房的人來說是不公平的。立法機關(guān)應努力完善房產(chǎn)稅，確保房地產(chǎn)市場的公平?！秉S相龍對《法人》記者如是說。