房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本預(yù)算與財(cái)務(wù)分析

湯杰

摘要：伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)可以說是發(fā)展的十分迅速，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在著相應(yīng)的投資隱患。只有在對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算和控制以及財(cái)務(wù)分析，才能拿保證企業(yè)在其中能夠獲得較大利潤(rùn)。將成本控制貫穿到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程中，不僅僅能夠讓整個(gè)項(xiàng)目順利完成，還能在項(xiàng)目的過程中，以成本控制為切入點(diǎn)，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資能夠得到相應(yīng)的合理回報(bào)。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本前期成本設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，結(jié)合筆者的實(shí)際工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本預(yù)算與財(cái)務(wù)分析進(jìn)行了一些探究實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 成本預(yù)算 財(cái)務(wù)分析

就目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金時(shí)期之后，由于過于側(cè)重于自身的發(fā)展速度，而導(dǎo)致在發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些問題沒有得到良好的解決，在伴隨著整個(gè)行業(yè)逐漸趨于完善的過程中，這些問題也逐漸的暴露出來。因此，面對(duì)這些問題的暴露，對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，面臨著成本控制以及財(cái)務(wù)分析等方面的考驗(yàn)就更加的嚴(yán)峻?？梢哉f，我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)投資環(huán)境變得愈加的錯(cuò)綜復(fù)雜，其中潛在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)讓投資者在項(xiàng)目的初期階段就應(yīng)該有一個(gè)良好的財(cái)務(wù)預(yù)案。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前提投資成本設(shè)計(jì)預(yù)算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的六大成本

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的初期階段，其主要組成的成本分為六大類：前期費(fèi)用成本、土地和拆遷成本、建筑安裝成本、公共設(shè)施成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、開發(fā)間接費(fèi)用成本。這六大成本基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要成本內(nèi)容，而成本預(yù)算就是合理的規(guī)劃六大成本占有總成本的比例、準(zhǔn)予六大成本中的攤銷抵扣比例等，然后通過和當(dāng)?shù)囟悇?wù)局進(jìn)行良好溝通之后，做好功課，才能進(jìn)行正確、合理的成本計(jì)算。接下來，筆者將詳細(xì)闡述六大成本的設(shè)計(jì)預(yù)算主要原則：

第一，前期費(fèi)用成本：這前期費(fèi)用主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性報(bào)告、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等前期必要的工作費(fèi)用，其中比較重要的就是對(duì)于高壓電線、自來水管線、燃?xì)夤苈返榷喾矫娴目辈欤@些成本費(fèi)用不僅僅需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)施預(yù)算，還需要通過良好的成本設(shè)計(jì)，將成本預(yù)算降到最低。其中三通一平的預(yù)算是屬于無定額限制的，因此，可以利用這一特點(diǎn)進(jìn)行合理的成本分配。

第二，土地和拆遷成本：土地拆遷成本不僅僅包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)等常見的土地拆遷費(fèi)用，還包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，舊市政設(shè)施的遷移費(fèi)，新的市政設(shè)施的配套費(fèi)等等相應(yīng)的費(fèi)用，這些費(fèi)用是擁有比較大的調(diào)整空間的，但是需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，特別是關(guān)系到高壓電線線路和國(guó)防光纖的遷移費(fèi)用，雖然成本設(shè)計(jì)的彈性空間比較大，但是需要足夠的重視，從而利用優(yōu)惠政策將成本降低。

第三，建筑安裝成本：顧名思義，這就是建造房子的成本，在房屋建造的過程中，對(duì)于樁基礎(chǔ)工程，地基處理工程、地下室工程、深基坑專項(xiàng)支護(hù)工程、附屬工程、土方工程、護(hù)壁工程、螺旋鉆成孔、阻水幕灌注樁工程這些相應(yīng)的成本設(shè)計(jì)空間比較大，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中一定要設(shè)計(jì)足夠高的上限。其次，還可以進(jìn)行成本的轉(zhuǎn)嫁，將精裝修、裝修成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買住戶去承擔(dān)，這樣也能夠減少一部分設(shè)計(jì)成本。

第四，公共設(shè)施成本：在一片小區(qū)不可缺少的就是公共設(shè)施，其中不僅僅包括一些體育設(shè)施，而文化廣場(chǎng)、綠化園林等都是需要投入比較大的成本，在園林綠化等方面的投入的實(shí)際需求是比較大的，因此在進(jìn)行相關(guān)方面的成本預(yù)算的過程中一定要利用好相應(yīng)的國(guó)家政策進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第五，基礎(chǔ)設(shè)施成本：這一方面的成本與公共設(shè)施成本有所重疊，但是不充電的部分包括建筑物中的道路，供熱管道，給排水，供電線路，通訊，照明等等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其近年來國(guó)家對(duì)消防通道，電梯安全標(biāo)準(zhǔn)等要求的提升，就更需要針對(duì)這方面進(jìn)行相應(yīng)的成本預(yù)算。

第六，開發(fā)間接費(fèi)用成本：在成本預(yù)算的過程中，這一成本相對(duì)來說彈性空間是最大的，但是也應(yīng)給足相應(yīng)的成本預(yù)算，這里包括人力資源成本，辦公費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用，差旅費(fèi)，車輛費(fèi)用等等一些比較瑣碎的費(fèi)用，但是可以借助相應(yīng)的國(guó)家政策進(jìn)行合理利用，從而能夠很大程度上的降低這方面的成本預(yù)算。

（二）將成本預(yù)算和控制應(yīng)用到整個(gè)項(xiàng)目過程中

在進(jìn)行成本預(yù)算的過程中，一定進(jìn)行預(yù)結(jié)算、建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)等各個(gè)方面的配合，這樣才能準(zhǔn)確的得出預(yù)算成本的數(shù)值，達(dá)到進(jìn)行設(shè)計(jì)成本預(yù)算的目的。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中，一定選擇信得過的合作伙伴，能夠?qū)⒄鎸?shí)的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行提供，并且在合同初期，能夠通力合作，達(dá)到共贏的目的。其次，在預(yù)算階段滲透成本控制，更容易讓成本規(guī)劃成為成本控制的導(dǎo)向目標(biāo)，這樣就能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目的預(yù)期成本、成本分步、預(yù)期收入、預(yù)期利潤(rùn)以及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，就能夠到達(dá)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目效益最大化的目的。

二、成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的作用

（一）合理分配資源，輔助完成項(xiàng)目

從上文可以知道，房地產(chǎn)投資的初期階段是具有六大類的成本預(yù)算的，因此也可以將成本預(yù)算看做成一個(gè)相關(guān)成本資源分配的過程。這種合理的將總體資源進(jìn)行分配，既是對(duì)不同成本之間產(chǎn)生一定的約束力，還能夠?qū)⒖傮w資源的利用變得最大化，從成本預(yù)算中體現(xiàn)出整個(gè)投資企業(yè)的相關(guān)傾向，從而從上至下的重視起整個(gè)項(xiàng)目。在這一過程中，企業(yè)的高層管理人員既希望能夠正確的應(yīng)用資源，進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)的預(yù)算，既能夠保證活動(dòng)的順利進(jìn)行，還能夠避免浪費(fèi)和管理體系上的松散，既能夠讓整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃保質(zhì)保量的完成，還能夠顯得不過于計(jì)較成本。這就從側(cè)面的證明了成本預(yù)算的重要性。另一方面，成本預(yù)算本就是和項(xiàng)目進(jìn)度相關(guān)聯(lián)的，對(duì)于項(xiàng)目過程中的各種資源調(diào)配，不僅僅能及時(shí)的避免一些奉獻(xiàn)的發(fā)生，比如一些項(xiàng)目進(jìn)度所對(duì)應(yīng)的成本已經(jīng)超過了其實(shí)際應(yīng)用的成本，還能夠?qū)崿F(xiàn)在合理范圍內(nèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整，對(duì)于項(xiàng)目主管來貨，可以清楚的掌握項(xiàng)目的進(jìn)度以及相應(yīng)的資源利用情況，能夠極大的避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（二）滲透控制機(jī)制，完成預(yù)設(shè)目標(biāo)

可以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本預(yù)算是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中的一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)”所在，因此在進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)施過程中，不僅僅應(yīng)該保證的是項(xiàng)目的順利完成，更應(yīng)該保證的是項(xiàng)目完成具有比較高的效率，因此成本預(yù)算在其中起到了比較高的價(jià)值。既能保證在完成目標(biāo)的前提下盡可能的節(jié)省資源，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，還能保證在項(xiàng)目進(jìn)行的過程中對(duì)相關(guān)資源的合理分配。但是，成本預(yù)算僅僅只能作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行使用，其不能估計(jì)到實(shí)際項(xiàng)目實(shí)施的過程中所碰到的突發(fā)情況或者環(huán)境問題，因此實(shí)際資源使用會(huì)和成本預(yù)算產(chǎn)生一些偏離，當(dāng)這種偏離發(fā)生的時(shí)候，成本預(yù)算則變成了不同項(xiàng)目進(jìn)度之間資源使用量的標(biāo)注，然后根據(jù)偏移來進(jìn)行調(diào)整，最終確定是否會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析的措施

（一）科學(xué)評(píng)估，優(yōu)選規(guī)劃方案

項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)分析的前提就是建立科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案的選擇充分的參考相關(guān)因素，比如性價(jià)比、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性、品味格調(diào)等，通過細(xì)節(jié)問題進(jìn)行相應(yīng)后續(xù)計(jì)劃的分析。這些評(píng)價(jià)指標(biāo)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此應(yīng)該建立科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選擇。其次，通過市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行方案比較，選出最優(yōu)方案進(jìn)行實(shí)施，注重各個(gè)選擇方案之間的可比性，根據(jù)實(shí)際情況選擇最為切合的方案。

（二）提升項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有其自身的特點(diǎn)，那就是資金密集型行業(yè)，在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中資金的利用量是十分大的，因此地區(qū)或者國(guó)家的任何金融政策的調(diào)整都會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益帶來變化，這種影響可能是有利的也可能是不利的，因此在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程中，一定要增強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的分析，提出有效的風(fēng)險(xiǎn)控制方案。

（三）采取多樣化投資

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅僅需要有選擇的將自身的資金投入到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，還需要針對(duì)我國(guó)發(fā)展的現(xiàn)狀，針對(duì)不同層次的居民進(jìn)行不同層次房地產(chǎn)類型的開發(fā)，通過多樣化的投資來減少收益的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這樣多樣化的投資，就能夠通過不同的風(fēng)險(xiǎn)程度來降低整體的風(fēng)險(xiǎn)性，最終能夠獲得一個(gè)較為合理的收益。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，通常會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此在項(xiàng)目的初期階段，房地產(chǎn)公司必須要投入比較大的資金，但是對(duì)于項(xiàng)目的走向以及后期收益又是不能確定的，因此這樣帶來的風(fēng)險(xiǎn)程度就會(huì)相對(duì)較大。所在在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的初期階段，就應(yīng)該對(duì)相應(yīng)的成本進(jìn)行預(yù)算，在開始階段對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)和應(yīng)急保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資作為一個(gè)高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，就應(yīng)該在進(jìn)行投資過程中不斷的進(jìn)行各種風(fēng)險(xiǎn)因素的預(yù)防，通過這些風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，才能最終保證整個(gè)房地產(chǎn)投資的成功。

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（作者單位：威海云華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）