關于“產(chǎn)權式商鋪”的法律思考與建議

韋鈺琦

摘要近年，我國產(chǎn)權式商鋪作為新生房地產(chǎn)銷售與投資模式得到繁榮發(fā)展，但存在著大量的實務法律糾紛、交易風險隱患和法律規(guī)范缺失。本論文依托案例實證研究，通過對全國重大典型案件的調(diào)查分析，以理念推廣引導為突破口，探索形成一套回應訴求、促進“產(chǎn)權式商鋪良性發(fā)展的理論新方案。

關鍵詞“產(chǎn)權式商鋪” 法律分析 法律思考 理論方案

一、產(chǎn)權式商鋪發(fā)展現(xiàn)狀

（一）產(chǎn)權式商鋪概念、類型及其特點

產(chǎn)權式商鋪，是指商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)商為了籌集或迅速回籠建設資金而將整體的商業(yè)建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，各獨立銷售的面積之間不設物理間隔，業(yè)主購買后享有產(chǎn)權但不直接經(jīng)營，而是由開發(fā)商或專門的經(jīng)營公司負責統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主獲取定期、定額回報的房地產(chǎn)銷售與投資模式，其實質(zhì)是產(chǎn)權、經(jīng)營權和管理權的三權分離。

實踐中，產(chǎn)權式商鋪有兩種類型：一種是現(xiàn)實性產(chǎn)權式商鋪，即開發(fā)商將商場進行物理形態(tài)上的實質(zhì)分割，各商鋪之間具有構造上的獨立性；一種是虛擬性產(chǎn)權式商鋪，即開發(fā)商只對商場進行概念上的面積分割，商鋪相互之間沒有物理間隔墻，不劃分實際區(qū)域，沒有獨立空間。目前的產(chǎn)權式商鋪以虛擬性產(chǎn)權式商鋪為主。

近年來，產(chǎn)權式商鋪因其具備高投資回報率及籌集、回籠資金快等特點而備受開發(fā)商和投資者的青睞。但也因其權利分離的本質(zhì)特點為統(tǒng)一經(jīng)營和管理造成根源性障礙，從而引發(fā)一系列群體性法律糾紛和社會矛盾。

（二）產(chǎn)權式商鋪常見糾紛問題

在對我國常見產(chǎn)權式商鋪法律糾紛案例的統(tǒng)計與分析基礎上，筆者發(fā)現(xiàn)：業(yè)主權利物權屬性不清、各類合同關系定性、產(chǎn)權式商鋪所有權行使限制、案件具體執(zhí)行等是主要的司法爭議焦點與困境，且此類訴訟具有主體多樣性、糾紛突發(fā)性、群體性、業(yè)主內(nèi)部意見的不統(tǒng)一性和法律關系復雜性等特點。而其中當糾紛出現(xiàn)時，個體與整體利益的沖突、開發(fā)商變相經(jīng)營規(guī)避責任、投資者風險防范意識薄弱、政府追求效益而怠于監(jiān)管等是無法有效解決問題的主要原因。

具體的，如一些開發(fā)商為了銷售，向中小投資者承諾將售出的商鋪由開發(fā)商返租，許以高額的投資回報，甚至承諾在一定期限內(nèi)回購投資者購買的商鋪。而現(xiàn)實中，由于惡性競爭、經(jīng)營不善的原因，實際不可能達到其承諾的回報率，致使不能按時足額給付租賃費；甚至，有的開發(fā)商迫于資金回籠的壓力，不得不通過“售出返租”的形式把一塊塊地產(chǎn)分售給中小投資者，賣完后一走了之，使整個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，從而引發(fā)糾紛。

（三）產(chǎn)權式商鋪糾紛法律分析

在真實客觀的案例分析后，我們不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權式商鋪法律糾紛問題主要涉及開發(fā)商、業(yè)主、實際經(jīng)營人、擔保方、管理公司和銀行等多方主體，形成了買賣合同、租賃合同、委托經(jīng)營、擔保等多重法律關系，各自存在不同的利益與風險，但卻又緊密聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。任何一個個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都易使整個項目出現(xiàn)問題，甚至崩盤，從而引發(fā)群體性訴訟，激化社會矛盾。加之市場秩序不規(guī)范、誠信體系不健全、相關監(jiān)管不到位、法律法規(guī)不完善等原因，一系列違法行為和法律風險加劇顯露?；谄渖婕皟?nèi)容多、影響范圍廣等不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)交易的特點，相關法律與社會問題亟須采取措施予以解決。

二、產(chǎn)權式商鋪良性發(fā)展的法律思考

（一）產(chǎn)權式商鋪法律風險與隱患

在對產(chǎn)權式商鋪常見法律糾紛整理與分析后，我們不難發(fā)現(xiàn)，繁榮發(fā)展的背后是無法回避的多重法律風險與嚴峻法律隱患，其交織于復雜的法律關系之間，且存在易被不法利用的靈動自我轉移?？偨Y下來，具體有以下幾方面：商業(yè)信用風險、商業(yè)經(jīng)營風險、投資人購買力風險、資金流動性風險、所有權與經(jīng)營權分離的風險、高額回報隱含的風險、小業(yè)主分散的風險、合同風險、投資成本的風險、產(chǎn)權風險、包租期滿后續(xù)風險等。另外，開發(fā)商急迫收回資金的心態(tài)、投資者的盲目跟進、銀行嚴控按揭以及市場的惡意炒作，更加重了投資者的風險隱患。

（二）產(chǎn)權式商鋪良性發(fā)展方案探尋

1.產(chǎn)權式商鋪先進發(fā)展經(jīng)驗總結

產(chǎn)權式商鋪經(jīng)營模式最早起源于上世紀70年代末的歐美，2003年在我國“北上廣深”等發(fā)達城市流行，2010年席卷國內(nèi)省會城市，近幾年來逐漸向二、三線城市發(fā)展。這種模式在香港比較風行，但在發(fā)展中存在著大量的問題。

從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，一般沒有將商業(yè)地產(chǎn)分割銷售的做法，都是只租不售，這樣有利于商業(yè)的整體經(jīng)營和管理。但是，在房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟，社會信用度高，購房置業(yè)者比較理性的地方，比如香港，這種方式也是可行的，甚至一定程度上促進了經(jīng)濟的發(fā)展。

2.產(chǎn)權式商鋪發(fā)展具體方案

在理論探尋過程中，筆者充分考慮產(chǎn)權式商鋪交易中開發(fā)商、業(yè)主、實際經(jīng)營人、擔保方、管理公司和銀行各方主體的權利和義務，以及行政監(jiān)管主體的監(jiān)管和職責，在取得第一手案例數(shù)據(jù)并進行系統(tǒng)分析的基礎上，制定形成相對應的法律途徑和生活途徑解決方案，具體包括產(chǎn)權式商鋪交易開發(fā)商和投資者的風險防控、行為模式風險預測及評估等有力措施，以及房產(chǎn)交易行政監(jiān)管部門的監(jiān)管細化方案與相應監(jiān)督、抵押擔保的規(guī)范明確等新方案。

產(chǎn)權式商鋪交易活動多方均存在不同程度的潛在風險，尤其是開發(fā)商對投資者在權屬及資質(zhì)方面存在信息不對稱的欺騙隱患。因而就需要一套風險防控機制與針對開發(fā)商行為模式的風險預測與評估方案，具體包括應對開發(fā)商變相經(jīng)營規(guī)避責任、經(jīng)營不善、產(chǎn)權分散、商鋪公攤面積、物業(yè)管理及相鄰權等方面的風險防控方案與機制。而伴隨著金融領域投融資快速發(fā)展，針對虛擬產(chǎn)權中專業(yè)經(jīng)營公司，相應的行為評價與規(guī)則也亟待規(guī)范。在交易各方自律尤其是開發(fā)商明確責任的同時，行政部門監(jiān)管主體的職責更需得到細化與社會監(jiān)督，具體從建立嚴格準入機制、建立信用評價制度和加強社會媒體監(jiān)督等方面展開。

三、產(chǎn)權式商鋪良性發(fā)展的法律建議

（一）產(chǎn)權式商鋪法律規(guī)制一般原則

產(chǎn)權式商鋪作為一種新型的產(chǎn)權發(fā)展形式，法律、行政法規(guī)雖無系統(tǒng)而明確的規(guī)定，但總體上在適用時應符合物權法的一般規(guī)律與原則。產(chǎn)權式商鋪的權力分散與剝離的特點決定了整個市場只有統(tǒng)一規(guī)則、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，業(yè)主才能更好地獲得利益和維護權益，因而在項目開展和訴訟裁判時，應著重處理好個體與整體利益的沖突與協(xié)調(diào)，一方面單個商鋪的利益應當服務于廣大業(yè)主的共同利益，接受整個市場規(guī)劃布局的限制和約束；另一方面，也應注意對合法適當?shù)臉I(yè)主個人權益與訴求進行切實關注與保障。

（二）產(chǎn)權式商鋪法律性質(zhì)具體界定

產(chǎn)權式商鋪法律規(guī)制中首先要明確的問題就是權利類型的界定，這也是相關法律糾紛在司法裁判中的一大爭議焦點。在當前現(xiàn)有的理論學說和裁判案例中，存在建筑物區(qū)分所有權說、按份共有說的不同觀點。筆者認為對其權利類型的界定應建立在區(qū)分產(chǎn)權式商鋪類型的基礎之上。獨立產(chǎn)權式商鋪因其存在物理形態(tài)界限分割而具有結構上和利用上的獨立性，應當適用建筑物區(qū)分所有權理論；而虛擬產(chǎn)權式商鋪實際為權屬的抽象劃分，應界定為按份共有。

而只有在權利類型正確認定的基礎上，區(qū)分相應適用的具體法律規(guī)范，才能進一步更好的解決合同運營中的一系列糾紛，從而做到定紛止爭，維護當事人合法權益，調(diào)整與引導產(chǎn)權式商鋪交易下的社會、經(jīng)濟和法律關系健康有序發(fā)展。

（三）產(chǎn)權式商鋪法律完善建議

具體的，筆者有以下幾方面的法律完善建議：（1）古今中用、博采眾長：學習國外先進的產(chǎn)權式商鋪法律制度安排、司法裁判要旨，借鑒具體實務成功經(jīng)驗與失敗教訓，并在特色國情與市場基礎上加以調(diào)整改進；（2）制定并推行規(guī)范化的產(chǎn)權式商鋪合同范本：鑒于產(chǎn)權式商鋪交易的特殊性，為平衡買賣雙方利益，防患投資風險，保護投資者合法權益，筆者認為應由房產(chǎn)行政主管部門制定并強制推行《產(chǎn)權式商鋪買賣合同》和《產(chǎn)權式商鋪委托經(jīng)營合同》等；（3）建立產(chǎn)權式商鋪地產(chǎn)開發(fā)準入和擔保制度：建立嚴格準入制度，只有具備一定資質(zhì)和規(guī)模的開發(fā)商才能進行預售，與此同時，開發(fā)商必須向國土部門繳納一定比例的保證金，最大程度預防和保障群體事件和利益；（4）健全產(chǎn)權式商鋪的相關法律制度：在《合同法》、《物權法》中對產(chǎn)權式商鋪的問題作出特殊規(guī)定，對《商品房預售管理辦法》等房地產(chǎn)特別法領域完善補充規(guī)定，厘清概念及各方權利義務關系，并明確相應的法律責任。（5）加強業(yè)主自治：構建各業(yè)主糾紛協(xié)調(diào)機制，保障投資者自治權益；（6）完善產(chǎn)權式商鋪開發(fā)商開發(fā)用地的審批與監(jiān)督機制，完善產(chǎn)權式商鋪銷售法律制度；（7）明確產(chǎn)權式商鋪抵押與擔保規(guī)范：制定明確細化的產(chǎn)權式商鋪評估與責任規(guī)則，完善擔保機制，完善第三方管理人的違約責任；（8）規(guī)范權屬登記制度：形成由行政主管部門頒發(fā)共有權、建筑物區(qū)分所有權等證書的制度安排，促進管理效率發(fā)展和當事人合法權益保護；（9）加強行政主管部門的監(jiān)督：建立各部門單位聯(lián)動與信息互通管理機制，并加強社會大眾與媒體對于行政監(jiān)管的規(guī)范監(jiān)督，促使其更好的履行相應職責；（10）發(fā)展金融市場，完善商業(yè)信用體系：構建商業(yè)信用監(jiān)督與評價機制，細化相應考核標準，為產(chǎn)權式商鋪交易發(fā)展營造良好的市場環(huán)境。

（四）產(chǎn)權式商鋪理念推廣引導

而其中，針對我國當前金融投資領域快速發(fā)展和投資者非理性投資的現(xiàn)狀，筆者認為應當以思想理念的推廣和引導為突破口，將產(chǎn)權式商鋪交易中的法律風險與投資風險等相關必備知識通過多種渠道向大眾投資者普及推廣，使其更趨理性化的行為形成對開發(fā)商等市場主體的反向選擇和倒逼機制，具體包括成立相應法律普及宣傳志愿社會組織。

四、結語

產(chǎn)權式商鋪交易繁榮發(fā)展的背后是不可忽視的交易風險隱患、是亟待回應的各方維權訴求和調(diào)整其步入健康發(fā)展軌道的方案探尋。而問題的解決需要實踐的切實探索和系統(tǒng)性的研究應對。因此，我們不但制定形成產(chǎn)權式商鋪交易各方主體的風險防控和監(jiān)管職責方案，更注重在此過程中法律法規(guī)和思想理念的雙重規(guī)制與引導作用，從而形成全方位多角度的科學應對之策，更好的規(guī)范產(chǎn)權式商鋪交易的良性有序發(fā)展，使其更好發(fā)揮商業(yè)升級拓展的拉動作用，促進我國經(jīng)濟的繁榮發(fā)展。