海外租房，也有坑

吳雪

眼下，正是一年一度的畢業(yè)季，也是租房旺季。鏈家地產(chǎn)發(fā)布白皮書顯示，2017年全國租房需求大幅增加，核心城市租房比率為30%。2018年全國820萬畢業(yè)生，正在不斷推高這個數(shù)字。

然而，中國租房市場的龐大，相較于國外仍是“小巫見大巫”。據(jù)美國皮尤研究中心調(diào)查，美國、日本核心城市租房比率高達(dá)50%，特別在美國，越來越多的人傾向于租房，達(dá)到近50年來最高值。

那么，國外一線城市，租房是不是真的比國內(nèi)更容易？相關(guān)法律和政策，能否有效保障租房雙方的正當(dāng)權(quán)益？

東京：麻煩但有保障

據(jù)日本學(xué)生支援機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，截至2017年5月1日，居住在日本的外國留學(xué)生共26.7042萬人，比上一年增加了11.6%。越來越多的中國公民，首選日本留學(xué)、進(jìn)修和就業(yè)。

然而，趨之若鶩的背后，租房成難題。四面環(huán)海的日本島國，因國土、建材的珍貴，只有60%常住人口擁有自住房，也就是說，十個人中，有四個租房住，全國一半以上的建筑物，大多是為出租而“生”。

據(jù)了解，日本租房與中國租房流程大致相同，無非是“找房、選房、看房、簽約”，如果你沒有日本保證人，則需在簽約之前多走“申請”這一步。

但留學(xué)生們還是會碰到各種“坑”。李青，畢業(yè)于日本京都大學(xué)，在東京從事房產(chǎn)中介兩年有余。她坦言，在東京，客人解約正常是提前一至兩個月告知，也就是說，如果不提前一個半月，基本與好房子“無緣”了。

上海某貿(mào)易公司駐東京辦事處劉敏（化名），3年前到東京，為租房奔波了20多天，盡管有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，又有日本朋友出面保駕，依然受到拒絕。劉敏原計(jì)劃一周時(shí)間租好房后回國搬家，豈料一周的經(jīng)費(fèi)花光了，房子還沒譜，只好從高檔酒店搬進(jìn)中國人開的低檔小旅館。正是炎熱的夏季，兩人住一間6平方米的“火柴盒”，男女共用一廁，共用一個洗澡間。多虧遇上一位韓國房主，劉敏才租下了一套房子，等辦理完手續(xù)劉敏大病一場，原打算帶孩子到東京上學(xué)，也作罷了。

劉敏的遭遇并非偶然，其間的彎彎繞繞，大多“?！痹谥薪榈膽T用伎倆——先把好房子掛在網(wǎng)上，吸引房客聯(lián)絡(luò)，之后讓房客去中介辦公室，以各種理由告訴你看中的房子“如何不好”，再給你介紹其他可獲高額報(bào)酬的房源。李青爆料，還是學(xué)生的時(shí)候，她曾瘋狂跑過十幾家中介，才知道這個套路日本中介早已經(jīng)玩得超級熟練了。

當(dāng)然，如果你認(rèn)為第一關(guān)就很頭疼，那么接下來的“雜費(fèi)制度”，絕對驚掉你的下巴?！霸谌毡咀夥孔?，就要遵循這個國家有著世界上獨(dú)一無二的奇葩制度——向房東繳納意義不明的‘禮金?！崩钋喔嬖V《新民周刊》。

禮金，意思是房客贈送給房東的房租，一般是一到兩個月房租。越高級的公寓，禮金就越高，理由是“鼓勵長期租賃”“篩選人群質(zhì)量”。李青說，租房還需購買火災(zāi)保險(xiǎn)，而多數(shù)情況下這個保險(xiǎn)公司是房東指定的。如果房客租的是像模像樣的地方，會有一個“配鑰匙費(fèi)”，低則8000日元，高則2萬日元。千奇百怪的名目還有：24小時(shí)保障服務(wù)、清掃費(fèi)、換鎖費(fèi)用、家財(cái)保險(xiǎn)等等，最終，頭一個月房客要繳納的費(fèi)用可以高達(dá)一個月房租的五到六倍。

在李青的電腦上，存有一百多名簽約顧客的資料，她向記者展示了其中一張費(fèi)用清單（以日元計(jì)）：月租8萬×2個月，禮金8萬，押金8萬，中介費(fèi)8萬，保證公司4萬，火災(zāi)保險(xiǎn)2萬/年，配鑰匙費(fèi)2萬，共計(jì)48萬，換算下來將近3萬元人民幣。“當(dāng)然也有房子是1敷（押金）0禮（禮金），或者0敷（押金）0禮（禮金），這些房子要么大多存在各種問題，要么需交巨額保證金。”李青說。

在東京租房子，不僅要有錢，還要有人，如果學(xué)校沒有擔(dān)保機(jī)構(gòu)，租客也不認(rèn)識日本籍保證人，就要投靠“保證公司”了，每年向“保證公司”繳納的費(fèi)用一般是一個月房租的50%～100%。有的房東，還會限定居住人數(shù)，合租的情況下，會限定同居者關(guān)系，簽約時(shí)會把所有居住者都寫上，日后如有發(fā)現(xiàn)其他入住者，就屬于違反合同。

租房制度的苛刻，讓眾多房客望而卻步，但好處是租房信息透明度相當(dāng)高。走進(jìn)日本任何一家中介，每一套房子都有清晰的房屋結(jié)構(gòu)圖、細(xì)致全面的房屋內(nèi)照片，房子的年齡配套等，別說哄抬價(jià)格，連信息上也無法做手腳，二房東更無可乘之機(jī)。因此，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠跫s書，便成為明細(xì)雙方責(zé)任的依據(jù)。東京大學(xué)留日學(xué)生王帆稱，“入住前，退租前，最好拍好各個角度的房間照片，因?yàn)橥俗鈺r(shí)，哪怕墻上多釘一顆釘子，也可能面臨罰款?！?/p>

東京租借住宅糾紛防止條例，非常詳細(xì)地規(guī)定了各種情況的處理原則。比如，在合同期內(nèi)不得漲價(jià)；合同期滿前如果房主要停止出租，需要賠償租戶損失；嚴(yán)禁租戶把房屋租借給第三方等。

條例還規(guī)定，住宅因建筑物年齡增加發(fā)生的損耗，劃痕等修繕費(fèi)用，家具壓出來的痕跡，因日照老化、變色、損傷等，已包含在房租內(nèi)，應(yīng)由房東承擔(dān)；如果是租戶故意或過失損壞的部分，要以最小施工面積計(jì)算賠償金額，比如墻壁修繕以一平方米為單位計(jì)算。

紐約：信用記錄最重要

“在美國，不管租房還是買房，信用第一位。”上海某國際貿(mào)易企業(yè)高管徐方（化名）談及2015年送兒子留美求學(xué)的經(jīng)歷，不禁感慨信用的重要性。如果租客有SSN（Social Security Number）美國社會安全號碼（類似于中國居民身份證號碼），三大信用局就可查到你的信用記錄，租房就要方便很多。如果租客沒有SSN，則需要提供證明有能力按時(shí)支付房租的證據(jù)，比如，工資證明，以及銀行賬單等。

700分的信用記錄是評判租客好壞的“臨界值”，對于徐方一家來說，初到紐約，沒有任何信用記錄，租房就相對棘手。“房東是香港籍華人，非常在乎信用，一聽說我們信用是零，他立即提出房租必須全年一次性付清，總計(jì)26400美元。”徐方告訴《新民周刊》，在美國，房東一般不愿意直接跟客戶打交道，全權(quán)由中介代理，這套房源，是他輾轉(zhuǎn)多次在一個韓國中介手中才找到的?！罢甸_學(xué)房源緊張，房租很貴，成交價(jià)是2200美元，但仍比市場價(jià)多付了200美元，沒有信用，就沒有談判籌碼，只能交了?！?/p>

在美國，出租房子之前，房東會出錢請第三方來檢查房屋狀況，針對適不適合出租，形成一個專業(yè)的報(bào)告給到房客。如果房客不主動提出這個需求，房東可能會省掉這個環(huán)節(jié)，自然也省了這筆錢。

有了“檢查機(jī)構(gòu)”的金牌保駕，就不會掉入陷阱了嗎？徐方說，實(shí)際上，入住后，潛在問題依然存在，“只要空調(diào)一開，整棟房子就像鍋爐一樣轟響，地毯很破舊，窗簾也壞掉了，總之很多小問題。”當(dāng)然，這些問題可以反饋給房東，只不過房東大多會口頭答應(yīng)，行動上十分拖拉，找各種理由搪塞，拒絕修理。

在美國，所有的家具都需要“自掏腰包”?！懊绹鈦淼姆孔?，無論大小，都是空的，當(dāng)時(shí)我們拜托華人朋友，去宜家買了套最便宜的家具，因?yàn)榭紤]到今后退租，家具是要處理掉的?！碑?dāng)然，還有一些額外的費(fèi)用，比如夏季割草，要雇人，兩星期一次，一次費(fèi)用為35—40美元。冬天鏟雪，三個小時(shí)不掃掉，結(jié)冰后就要租賃除冰機(jī)。

當(dāng)然，如果覺得獨(dú)棟費(fèi)用昂貴，也有不少人選擇和別人合租公寓。美國阿肯色大學(xué)留學(xué)的趙婧，在中國學(xué)生學(xué)者聯(lián)合會CSSA發(fā)布了求租信息，成功與人合租了一套三室一廳，每人每月房租包水費(fèi)450美元，電費(fèi)、煤氣費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)分?jǐn)偤竺咳嗣吭?60美元?！胺孔庥尚^(qū)專門房屋管理員收取，房東會根據(jù)市場價(jià)漲房租，但如果一直租，漲價(jià)的可能性就比較小?！?/p>

從業(yè)4年的美國華人中介LISA坦言，要避免租房雷區(qū)，關(guān)鍵在于中介。不同于國內(nèi)租房中介，在美國，想要從事中介工作，門檻不低?！懊绹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)行考試發(fā)牌制度，不僅要完成多門學(xué)科，還要通過考試，通過率僅為60%，合格后還需通過美聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查，簽約后才能頒發(fā)執(zhí)照?！碑厴I(yè)于哥倫比亞大學(xué)的華人中介陳爍坦言，高門檻同樣意味著高回報(bào)，目前陳爍基本每月能保持3到5萬美元的收入。

700分的信用記錄是評判租客好壞的“臨界值”，對于徐方一家來說，初到紐約，沒有任何信用記錄，租房就相對棘手。

“我接觸過五六個中介，他們不會亂加價(jià)、撈好處，最多是不太盡心，比如原來兩千可以租的，他不好好談判，兩千三租給你。”徐方說。據(jù)了解，在美國，做租房中介的華人，大多是上世紀(jì)八九十年代出國的留學(xué)生，有數(shù)據(jù)表明，90%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷，其中45%的人還擁有碩士學(xué)位。

高素質(zhì)的中介群體，減少了一些亂象，但更重要的是美國嚴(yán)格的法律。

倫敦：要努力保住押金

“寫封信20鎊，打電話聯(lián)系10鎊，中介過來看下10鎊。退租時(shí)押金一分沒拿，反而還欠了200鎊?！庇鴦虼髮W(xué)留學(xué)生王丹向記者吐槽，因?yàn)橥对V鄰居擾民，中介幫忙解決，一來二去的，王丹把押金給搞沒了。王丹懊惱于自己迷信“大中介”的思維，決定今后租房不再找中介，而是在英國大型分類網(wǎng)站gumtree上，自己找房子。

理論上，英國中介無權(quán)向國外客戶索要登記注冊費(fèi)、看房費(fèi)用。然而，矛盾焦點(diǎn)并不在中介，而是押金。英國法律規(guī)定，在租房合同的期限之內(nèi)，房東和房客都很難輕易毀約，一言不合就被趕出家門的情況，在這里發(fā)生的概率并不高。但押金就不同了，該不該扣，該怎么扣，法律沒有明文規(guī)定，莫須有的名頭加之房東中介主觀臆斷的“灰色地帶”，“押金難退”早已是行業(yè)共識的熟稔套路。

“英國租金一般按周計(jì)算，入住前要交四周房租的押金，遇到不靠譜的房東，通常會以電器損耗，清潔費(fèi)或房屋需要重新裝修為理由扣除押金?！庇姆梢?guī)定，租房押金需要加入一個“押金保障計(jì)劃”的第三方機(jī)構(gòu)保管，如果房客找的是私人房東，押金就可能落入房東口袋，最后想方設(shè)法給你扣掉。因此租客一定要確保支付的任何錢款，都存到受認(rèn)可的押金保障計(jì)劃中。

何為押金保障計(jì)劃，具體來說，房東在收到押金的三十天之內(nèi)，必須把押金放在“押金保障計(jì)劃”中， 并告知租客相應(yīng)的擔(dān)保序列號，出示一份押金存證。在英格蘭地區(qū)，官方指定的押金保護(hù)計(jì)劃有以下三個：押金保障服務(wù)（Deposit Protection Service）、我的押金（MyDeposits）、租賃押金計(jì)劃（Tenancy Deposit Scheme）。在租期結(jié)束交房之后，租客和房東分別在儲存押金的機(jī)構(gòu)網(wǎng)站上填寫相關(guān)信息，以明確押金的劃分比例。

移民英國多年的Amada，從謝菲爾得公寓退房時(shí)，房東告知600英鎊押金將全部被扣。原因包括：墻被兒子亂涂亂畫扣50英鎊，沙發(fā)太臟扣100英鎊，廚房得請人重新清理扣80英鎊等，還有一個最重要的扣費(fèi)是房子潮濕導(dǎo)致墻角發(fā)霉，這一項(xiàng)就得扣300英鎊。“幸運(yùn)的是，當(dāng)時(shí)我加入了押金保障服務(wù)（簡稱DPS）。退租后的兩個月，DPS發(fā)來郵件說，房東要扣掉押金，我當(dāng)即提出異議，最后雙方舉證，DPS仲裁責(zé)任對半，我爭取到了一半押金300英鎊。”Amada表示，她對處理結(jié)果很滿意。一旦有糾紛，房客可以去法院起訴。如果發(fā)現(xiàn)房東沒有加入押金保障計(jì)劃，找律師起訴，將獲得3倍押金賠償。

也有租客遇到過“不收押金”的英國房東，但看似好心，實(shí)際上是以簽訂“保證書”為替代。何為“保證書”——房東自列一堆對房客不利的條款，以期在退房時(shí)，收取房客一大筆毫無必要的“維修費(fèi)”。“房租、租賃保證金、訂房保證金、租客自身違約需承擔(dān)的罰款，除這四項(xiàng)之外，其他收費(fèi)都可視作違法?！庇壬蓭熓聞?wù)所律師說，如果房客在租房碰到中介或者房東說需要付款擬定合同、調(diào)查信用背景、房屋財(cái)產(chǎn)核對或者續(xù)租的話，房客都可以理直氣壯地舉報(bào)。