“以房養(yǎng)老”，此路通不通

2017月，原保監(jiān)會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，試點時間截止為2018年6月?！耙苑筐B(yǎng)老”試點迎來尾聲。

4年來，雖有多家保險公司獲得試點資格，但只有幸福人壽實際開展了業(yè)務(wù)，全國范圍內(nèi)也僅有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、產(chǎn)權(quán)糾紛、相關(guān)配套政策尚需完善等因素影響，“以房養(yǎng)老”保險試點開展起來并不順暢。

未來，“以房養(yǎng)老”保險政策是否還有繼續(xù)下去的必要？想要真正將這項政策落地開花，還要進(jìn)行哪些改革？

誰是主體未來由市場決定

傅鴻源（重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授）

“以房養(yǎng)老”是一種將住房反向抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)金，即老年人將其名下的房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，由相應(yīng)的金融機構(gòu)綜合評估房主的年齡、健康狀況、預(yù)期壽命、房屋現(xiàn)值及未來折舊、增值等因素后.將房屋的價值化整為零，分年或分月支付給老人。房主去世后金融機構(gòu)取得房屋產(chǎn)權(quán)，并用房屋銷售、出租或拍賣的收入來償還貸款本息。在整個抵押期間，房主繼續(xù)享有房屋居住權(quán)并負(fù)責(zé)房屋維修，直到去世。

“以房養(yǎng)老”概念鋪陳多年，但產(chǎn)品推進(jìn)情況并不樂觀。

首先，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、社會保障、金融業(yè)等多領(lǐng)域及相關(guān)部門，需要多部門一起制定具體政策和細(xì)則。就現(xiàn)狀來說，我國相關(guān)法律法規(guī)還很難滿足住房反向抵押開展和推行的實際要求，如何保證這些行業(yè)、部門公平公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，當(dāng)前條件下是個極大挑戰(zhàn)。

其次，“以房養(yǎng)老”的最后一環(huán)是房產(chǎn)通過金融市場變成各種形式的貨幣資產(chǎn)，這一模式需要建立在成熟的市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，建立在房地產(chǎn)市場和金融市場同時發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)上，否則推廣以后真正實現(xiàn)的效果也會打折扣。

第三，誰更適合成為“以房養(yǎng)老”經(jīng)營主體一直是個疑問，銀行？保險公司？社保機構(gòu)？我國法律規(guī)定保險公司不允許直接投資普通房地產(chǎn)項目；社保機構(gòu)，貸款、房屋評估和銷售項目不在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)；銀行，在抵押和反向抵押上有經(jīng)驗，但住房反向抵押業(yè)務(wù)的開展會影響銀行其他信貸資金的運用。在這個抉擇過程中，實踐最有發(fā)言權(quán)，誰能更好地發(fā)揮在解決養(yǎng)老問題上的作用，誰就有資格承擔(dān)這一角色。

總之，“以房養(yǎng)老”是一項長期工程，當(dāng)前是政府政策積極鼓勵的，而未來應(yīng)該是由市場決定的。

新政遇冷，問題出在哪里

劉曉菲（投資顧問）

任何一種新政策在執(zhí)行之初總會遇到各種阻礙。究其原因，要么是損害了一部分人的利益，要么是與傳統(tǒng)的習(xí)慣相對立，這兩點，“以房養(yǎng)老”剛好都沾上了邊。

對于作為財產(chǎn)重要象征的房屋，老人更傾向于留給自己的下一代。許多老人寧愿晚年清貧也不愿以犧牲親情來換取安逸富足的生活。另外，如果老人選擇了“以房養(yǎng)老”模式，容易給外界造成子女不孝、養(yǎng)老困難的印象，會給子女帶來輿論壓力，也容易引發(fā)子女同父母間的情感及財產(chǎn)危機。

除了中國人根深蒂固的傳統(tǒng)觀念對“以房養(yǎng)老”的排斥，“以房養(yǎng)老”在技術(shù)上及市場上，來還受到了中國國情的雙重考驗。

首先，“以房養(yǎng)老”實施技術(shù)難度大?！暗拱唇摇贝_定每月支付給老人的具體數(shù)額，要通過預(yù)測老人的壽命來實現(xiàn)，而預(yù)測壽命本身就有太多的不確定因素。如果老人實際壽命比協(xié)議期短，那么老人實際得到的錢就比較少，老人有損失；反之，保險公司有損失。

其次，“以房養(yǎng)老”市場風(fēng)險、金融風(fēng)險大?！耙苑筐B(yǎng)老”在西方國家可以普及的一個重要原因，是房地產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，期房價估算變動不大，房屋折舊預(yù)測較容易。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢難以預(yù)測，這對于保險公司來說，金融風(fēng)險也比較大。

另一個值得警惕的現(xiàn)象是，目前已有多起“以房養(yǎng)老”騙局發(fā)生，詐騙者對“以房養(yǎng)老”偷換概念，以所謂“高回報”作為誘餌，哄騙老年人以其房屋作為抵押進(jìn)行貸款，用以投資所謂高息“理財項目”，最終老年人不僅無法得到本金與收益，甚至房子也被強制過戶。

雖然“以房養(yǎng)老”試點情況并不樂觀，但面對目前中國廣闊的養(yǎng)老市場，推動“以房養(yǎng)老”保險仍可期待。

產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)更加優(yōu)化

張世春（廣東財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授）

“以房養(yǎng)老”之路要走下去，在具體操作環(huán)節(jié)以下幾點需要著重考慮：

首先，政府進(jìn)—步加強參與力度。

近年來，雖然國家層面已經(jīng)出臺了一系列支持“住房反向抵押”養(yǎng)老保險發(fā)展的條例。但總體來說，政府對于“以房養(yǎng)老”參與力度不足，尤其在產(chǎn)品設(shè)計方面缺乏引導(dǎo)。“以房養(yǎng)老”是一種帶有公益性的貸款業(yè)務(wù)，本質(zhì)上是改善老年人生活的社會保障項目，僅僅依靠社會機構(gòu)的自發(fā)行為，會導(dǎo)致項目停滯不前。

未來，可以考慮由政府和市場進(jìn)行“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”。比如，由政府出頭成立補償基金，若因房價波動等不確定因素造成機構(gòu)虧損，基金可進(jìn)行補貼；對于資金支付有困難的老人，基金可幫助支付初期的房屋評估等中介費用。

其次，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)更加優(yōu)化。目前“以房養(yǎng)老”試點效果不理想，產(chǎn)品設(shè)計存在缺陷是一個重要原因。比如，南京湯山留園公寓的“以房換老”項目要求申請者必須是孤寡老人；上海市公積金管理中心推出的“以房自助養(yǎng)老”要求產(chǎn)權(quán)在簽約時過戶；中信銀行的“養(yǎng)老按揭貸款”項目要求名下至少要有兩套房，且貸款必須用于養(yǎng)老。

不合理的產(chǎn)品設(shè)計不僅會造成項目失敗，甚至?xí)Α耙苑筐B(yǎng)老”這一模式產(chǎn)生負(fù)面影響。產(chǎn)品限制過多，往往打消了老人的參與熱情，只有符合本地區(qū)消費者需求的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，才有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化還要體現(xiàn)在便于老年人理解?！耙苑筐B(yǎng)老”保險可以看成是—種金融衍生品，精算模型比較復(fù)雜，老年人的理解難度也比較大，同時涉及房地產(chǎn)評估、人口壽命測算等方面，更加劇了其復(fù)雜性。很多老年人看不懂“以房養(yǎng)老”如何操作，對于如何計算每月返還的錢、房子增值部分如何計算等等都沒有概念，這些都影響了社會對“以房養(yǎng)老”的有效需求。

我認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”作為—種新型的養(yǎng)老模式不僅可以盤活房產(chǎn)，還可以緩解社會養(yǎng)老壓力，只要產(chǎn)品設(shè)計得好，未來應(yīng)該會有好的發(fā)展前景。

他山之石，或可參考

胡國華（華中師范大學(xué)講師）

“以房養(yǎng)老”在一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，但在適應(yīng)我國國情方面仍顯得“水土不服”。國外的一些成熟經(jīng)驗，值得我們借鑒。

加拿大是“倒按揭”貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。許多加拿大人年老后，會選擇把住房賣掉，然后住進(jìn)各種有福利補貼的養(yǎng)老機構(gòu)。比如，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到生命的最后，在后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

英國“以房養(yǎng)老”模式更多借助保險公司的力量。一種是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款；第二種是出售大房換購小房，用差價款來養(yǎng)老。英國的住房一般不存在使用年限的問題，并且相關(guān)金融服務(wù)機構(gòu)在這一領(lǐng)域運作了許多年，操作比較規(guī)范。

美國是推行“以房養(yǎng)老”模式最為成熟的國家之一，“美國模式”最大的特點在于政府采取培育市場、政策扶持、稅費減免、監(jiān)督審查、信息咨詢、資金支持等多種措施來創(chuàng)造外部環(huán)境，加強了“以房養(yǎng)老”承辦機構(gòu)和申請老人雙方的信心，刺激了社會相關(guān)需求。但需要注意，美國政府只對具有一定公益性質(zhì)的“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品采取政府主導(dǎo)的形式并為相關(guān)機構(gòu)提供必要的政府擔(dān)保。

從法規(guī)來看，發(fā)達(dá)國家目前只有美國制定了“以房養(yǎng)老”專門的監(jiān)管條例。