精細(xì)化財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的實(shí)施探討

張雷

【摘 要】隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化進(jìn)程的不斷深入，行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的競爭愈加激烈，進(jìn)新世紀(jì)以來雨后春筍的美好環(huán)境逐步變化為現(xiàn)代弱肉強(qiáng)食的競爭環(huán)境，在這種大趨勢下房地產(chǎn)企業(yè)要想更具備競爭優(yōu)勢，必然要采用精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行精細(xì)化財(cái)務(wù)管理，能夠有效降低風(fēng)險(xiǎn)，能有效節(jié)約成本和控制費(fèi)用，更能明顯提高資金使用效率，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。本文探討精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的深遠(yuǎn)意義，對(duì)其重要性和實(shí)施方式進(jìn)行概括分析，并著重探討房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的有效途徑以及取得的顯著效果。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；精細(xì)化；財(cái)務(wù)管理

一、財(cái)務(wù)實(shí)行精細(xì)化管理的必要性

目前，我國企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式不盡相同，管理水平差距較大，總體來說，我國中小型企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平較為粗放，對(duì)企業(yè)的資源鋪張浪費(fèi)較大，對(duì)資金和成本的掌控能力薄弱，對(duì)財(cái)務(wù)管理中的問題總結(jié)不到位、隨意性強(qiáng)，財(cái)務(wù)制度不完善導(dǎo)致決策缺乏科學(xué)性，流程審批和費(fèi)用控制缺乏監(jiān)督管理機(jī)制，以至于管理意識(shí)淡薄，達(dá)不到提升企業(yè)的綜合競爭能力的目標(biāo)。

精細(xì)化管理源于日本，要求財(cái)務(wù)對(duì)企業(yè)管理運(yùn)營中的任何一個(gè)流程和工作環(huán)節(jié)進(jìn)行深入，對(duì)企業(yè)的每一個(gè)項(xiàng)目、每一個(gè)工作環(huán)節(jié)都要規(guī)范操作流程和工作步驟，現(xiàn)代的企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理內(nèi)涵更加豐富和全面，財(cái)務(wù)精細(xì)化管理強(qiáng)調(diào)以科學(xué)理論和國家法規(guī)為依據(jù)，建立完善的規(guī)章制度和管理流程，通過嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作態(tài)度，以“精、細(xì)”管理為手段，做到對(duì)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)工作深入細(xì)致加以完善，做到覆蓋面廣泛，對(duì)于業(yè)務(wù)流程的審批審核全面控制，在工作實(shí)踐中落實(shí)到位，將財(cái)務(wù)工作融入到不同部門的業(yè)務(wù)工作中，財(cái)務(wù)的監(jiān)督工作做到精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)價(jià)值的同時(shí)，節(jié)約企業(yè)成本，提高工作效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。精細(xì)化財(cái)務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化的重要方式，是現(xiàn)代企業(yè)管理的必然趨勢。

二、財(cái)務(wù)實(shí)行精細(xì)化管理的實(shí)施要求

1.通過學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，改變傳統(tǒng)財(cái)務(wù)思維模式

思路決定出路，觀念決定方向。經(jīng)驗(yàn)固然重要，但觀念的正確與否起決定作用，經(jīng)驗(yàn)只能做好現(xiàn)成的東西，觀念則決定長遠(yuǎn)的方向。財(cái)務(wù)要實(shí)行精細(xì)化管理，必然先從改變傳統(tǒng)思維習(xí)慣開始，梳理正確的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理思想。

邀請(qǐng)專家到企業(yè)講解精細(xì)化管理的好處，組織精細(xì)化管理培訓(xùn)，企業(yè)統(tǒng)一組織學(xué)習(xí)精細(xì)化管理的方法，科學(xué)的加以完善，提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作的順利實(shí)施。動(dòng)員部門分工協(xié)作，對(duì)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行梳理，通報(bào)給各部門進(jìn)行演練，必要時(shí)制作發(fā)放管理分工手冊(cè)進(jìn)行廣泛宣傳，財(cái)務(wù)監(jiān)督崗位執(zhí)行情況。并轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)部門工作人員工作方式，將傳統(tǒng)型核算向融入企業(yè)的管理型轉(zhuǎn)變，將工作作風(fēng)向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，組織企業(yè)管理培訓(xùn)，拓寬知識(shí)面，營造企業(yè)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的氛圍，讓財(cái)務(wù)人員重視精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的作用，積極自主參與到精細(xì)化管理中，從而提高企業(yè)的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理水平。

2.健全精細(xì)化財(cái)務(wù)管理制度，完善加強(qiáng)信息化管理

孟子曰：不成規(guī)矩，不以成方圓。精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)，必然需要建立完善的管理制度，并監(jiān)督執(zhí)行。

精細(xì)化財(cái)務(wù)管理針對(duì)企業(yè)的每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，建立相應(yīng)的工作流程和業(yè)務(wù)規(guī)范，結(jié)合國家的法律法規(guī)，完善企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，有法可依，減少工作的盲目性和隨意性，同時(shí)減少企業(yè)經(jīng)營中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。精細(xì)化財(cái)務(wù)管理針對(duì)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)流程產(chǎn)生的結(jié)果及時(shí)反饋執(zhí)行實(shí)踐情況，并將出現(xiàn)的新問題及時(shí)書面化，形成新的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，避免再犯和少走彎路。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，加強(qiáng)財(cái)務(wù)精細(xì)化的信息化管理應(yīng)用，利用先進(jìn)的管理軟件APP以及財(cái)務(wù)軟件，高效協(xié)作，及時(shí)溝通，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的動(dòng)態(tài)管理和分析。

3.建立健全全面預(yù)算體系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)事前控制

精細(xì)化財(cái)務(wù)管理實(shí)施過程中，以全面財(cái)務(wù)預(yù)算為前提。企業(yè)通過預(yù)算體系對(duì)收入、成本和費(fèi)用進(jìn)行總體規(guī)劃，通過嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算和考核預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，糾正精細(xì)化財(cái)務(wù)管理實(shí)施過程中的偏差，確保財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正的全面預(yù)算要做到：事前有計(jì)劃、事中有控制、事后能考評(píng)。

實(shí)際操作過程中，企業(yè)的全面預(yù)算應(yīng)全方位、全部門、全過程進(jìn)行統(tǒng)一管理，全面財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)遵循“控制總量、分解到位、突出重點(diǎn)”的原則強(qiáng)化預(yù)算控制，將企業(yè)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理利潤目標(biāo)層層分解，落實(shí)到位，進(jìn)行考核，杜絕出現(xiàn)資源浪費(fèi)。

4.把控資金渠道，確保營運(yùn)資金順暢

資金是企業(yè)的血液，精細(xì)化財(cái)務(wù)管理對(duì)于資金的管控有細(xì)致的要求?，F(xiàn)金管理上，精細(xì)化財(cái)務(wù)管理要求提高資金運(yùn)營效率，合理選擇低成本的結(jié)算方式，對(duì)收入和支出進(jìn)行分開管理，加快資金利用效率并合理利用銀行授信，減少保證金，節(jié)約資金成本。對(duì)于投資資金，按風(fēng)險(xiǎn)收益率遵循審慎原則，避免風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，最大化提高資金收益。加強(qiáng)采購環(huán)節(jié)的資金控制，分期付款；在銷售環(huán)節(jié)，提高預(yù)收款入賬率；在融資環(huán)節(jié)，選擇低利率的合作銀行單位等。

三、精細(xì)化財(cái)務(wù)管理實(shí)施在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)具有同資金密切相關(guān)的行業(yè)屬性，與金融關(guān)系密切，并且房地產(chǎn)企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長、較廣，房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)規(guī)模普遍較大且地域性強(qiáng)，在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民生活質(zhì)量要求較高的階段競爭激烈，投入產(chǎn)出需要的資金大、風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。

精細(xì)化管理能提高效率，共享資源，在企業(yè)管理中，具有很高的優(yōu)勢，在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的精細(xì)化管理是大勢所趨。

1.優(yōu)化企業(yè)集團(tuán)管理層決策，改變傳統(tǒng)管理思維

企業(yè)自實(shí)行精細(xì)化財(cái)務(wù)管理以來，從高層到基礎(chǔ)員工加強(qiáng)了精細(xì)化思維的宣傳和講解，信息部利用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)，同信息化公司對(duì)接，將傳統(tǒng)的企業(yè)的管理軟件進(jìn)行更新，加強(qiáng)了EPR、OA等軟件的利用效率；邀請(qǐng)專家對(duì)企業(yè)內(nèi)各部門進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，并利用手機(jī)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將阿里巴巴開發(fā)的釘釘軟件加入到審批流程行列，實(shí)現(xiàn)了移動(dòng)辦公，大幅提高審批效率，為財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理打下基礎(chǔ)。

2.建立全方位的財(cái)務(wù)預(yù)算體系

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)以項(xiàng)目部為單元，財(cái)務(wù)預(yù)算管理中，圍繞各項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃和綜合盈利目標(biāo)實(shí)施，兼顧資金融資和項(xiàng)目運(yùn)營，建立完善的項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)預(yù)算表格體系，項(xiàng)目開發(fā)過程中以項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)點(diǎn)為線，以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度軸，全方位、全過程、全部門參與到全面預(yù)算體系中。

實(shí)際工作中，我企業(yè)從項(xiàng)目公司成立到取得土地、繳納規(guī)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)、售樓處裝修、簽訂工程總包合同、支付進(jìn)度款，預(yù)售回款、配套設(shè)施建設(shè)、綜合驗(yàn)收、交房入住等一系列流程，全部建立全面而精細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算體系，此舉提高了資金的使用效率，控制了費(fèi)用支出，并節(jié)約總體成本，提高了企業(yè)效益。

3.加強(qiáng)成本控制、實(shí)施精細(xì)化的財(cái)務(wù)核算

要實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，必然不可缺少對(duì)成本項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化的管控措施，對(duì)成本進(jìn)行有效控制，追求效率，杜絕浪費(fèi)的同時(shí)使產(chǎn)品的品質(zhì)達(dá)到最佳的狀態(tài)。

企業(yè)在成本管控過程中，將成本分?jǐn)偟矫恳患?jí)部門，逐級(jí)控制，招投標(biāo)過程中進(jìn)行多方競價(jià)，優(yōu)勝劣汰。施工過程中，完善內(nèi)部成本項(xiàng)目的考核措施，建立考核機(jī)制，并同預(yù)算體系進(jìn)行結(jié)合，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，嚴(yán)懲浪費(fèi)，不但提高了工程進(jìn)度和質(zhì)量，且大幅節(jié)約建筑成本。

4.銷售業(yè)務(wù)核算以及費(fèi)用核算的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理措施

精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理在實(shí)際工作中靈活多樣，我企業(yè)主要從按揭貸款選擇和預(yù)收房款回籠方面開展。對(duì)于銀行按揭貸款，選擇發(fā)放按揭貸款速度較快、按揭銀行利率較低的單位展開合作；對(duì)于預(yù)收的房款，給客戶必要的折扣比率，以實(shí)現(xiàn)盡早回籠資金，減少資金支付壓力，提高資金綜合利用率。

對(duì)于費(fèi)用的控制指標(biāo)，我企業(yè)按部門和實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行細(xì)化，結(jié)合預(yù)算體系，落實(shí)責(zé)任人并加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管。通過建立精細(xì)化的內(nèi)部控制制度，將費(fèi)用指標(biāo)層層落實(shí)，在月初做好預(yù)算，月底進(jìn)行統(tǒng)一總結(jié)，實(shí)行費(fèi)用管控的預(yù)警機(jī)制加強(qiáng)考核。通過考核，對(duì)于超支的情況進(jìn)行通報(bào)，從而提高節(jié)約的意識(shí)，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到更好實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語

實(shí)踐證明，精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理使企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作更加全面細(xì)致，財(cái)務(wù)管理工作與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合，使財(cái)務(wù)更加融入業(yè)務(wù)，提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理模式，能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展更科學(xué)、運(yùn)行更規(guī)范、管理更系統(tǒng)，快速提升運(yùn)營效率，大幅節(jié)約了成本和費(fèi)用，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，最終提高企業(yè)綜合競爭力。

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