房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風險及監(jiān)管研究

魏永成王麗霞胡 慶唐黎明彭 宇

（1.中國人民銀行烏魯木齊中心支行，新疆 烏魯木齊830002，2.中國人民銀行巴州中心支行，新疆 庫爾勒 841000；3.中國人民銀行吐魯番市中心支行，新疆 吐魯番 838000；4.中國人民銀行石河子市中心支行，新疆 石河子 832000；5.中國人民銀行塔城地區(qū)中心支行，新疆 塔城 834700）

一、房地產(chǎn)行業(yè)和資金現(xiàn)狀

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)穩(wěn)定在9萬家以上，2017年房地產(chǎn)業(yè)增加值達5.38萬億元，金額巨大，比2006年增長4.19倍，遠高于同期GDP的增速。

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的構(gòu)成中主要包括國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金（包括自有資金、股權融資等其他融資）和其他資金（主要是定金及預收款、個人按揭貸款）四大部分。從2006年以來中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源發(fā)展趨勢，自籌資金及其他資金來源快速增長，國內(nèi)貸款穩(wěn)步上升，自籌資金來源穩(wěn)定在5萬億左右、資金規(guī)模巨大、占比持續(xù)超過3成以上。從占比最大的自籌資金和其他資金來源結(jié)構(gòu)分析，自籌資金中相當一部分資金來自社會資金，包括以直接入股方式參與房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的資金。另外，其他資金中的購房定金及預收款也屬于社會資金，而在這些資金中不乏現(xiàn)金交易的情況，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)被利用洗錢的風險可能性正不斷加大。

二、房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風險

（一）洗錢風險

1.全面風險。房地產(chǎn)行業(yè)全面風險是指用于設立房地產(chǎn)公司的資本，本身即為違法犯罪的非法所得，直接介入到房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)，利用公司實體進行掩護，此類房地產(chǎn)企業(yè)即使經(jīng)正式批準規(guī)范經(jīng)營，也同樣是洗錢的工具，既可以自己洗錢，也可協(xié)助他人洗錢，危害最大。

2.業(yè)務風險。業(yè)務風險也稱間接風險，是指不法分子利用房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務進行洗錢的風險，如房屋買賣，房屋租賃、贈與及繼承、互換交換、變更及轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權分割等，實現(xiàn)資金進入或流出房地產(chǎn)行業(yè)或者在資金不流動的情況下，完成擁有或控制主體的變更。

(二)洗錢風險特點

1.洗錢過程隱蔽性強。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度較低，房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)尚未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，由于缺乏相關監(jiān)控系統(tǒng)，異地購房完全無障礙，致使洗錢分子可以在國內(nèi)多處購買房產(chǎn)并輕易變現(xiàn)。造成在甲地的不法收入轉(zhuǎn)移到乙地乃至境外買房置業(yè)，且不易查處，為洗錢分子轉(zhuǎn)移黑錢留下了便利而隱蔽的通道。

2.單筆交易金額大，資金來源監(jiān)管難。近幾年來隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價大幅攀升，房地產(chǎn)市場成為大額資金的集散地。而房地產(chǎn)開發(fā)商為盡快售出房產(chǎn)，并不拒絕洗錢分子的大額現(xiàn)金付款，甚至還會為其提供掩護，在房地產(chǎn)行業(yè)尚未納入反洗錢資金監(jiān)測和監(jiān)管的情況下，通過購買房產(chǎn)隱匿非法收入就格外受到洗錢分子的青睞。

3.資金形態(tài)轉(zhuǎn)變相對容易。當前金融行業(yè)完善的反洗錢監(jiān)管，對大額和可疑交易監(jiān)測力度不斷加大，致使金融業(yè)洗錢機會減少、洗錢成本增加；公安部門對地下錢莊的打擊持續(xù)增強，溢出效應致使房地產(chǎn)此通道洗錢風險增大；洗錢者手中長時間大量持有現(xiàn)金更不安全。這勢必會導致洗錢犯罪向反洗錢法律法規(guī)缺失，監(jiān)管力量薄弱的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移。洗錢分子可以通過購買豪華房產(chǎn)將巨額非法收入一次性從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵨餇顟B(tài)，并在一段時期后通過變更、出售、租賃等方式將其轉(zhuǎn)化為合法資金，既減少了多次洗錢帶來的麻煩與風險，又逃避了反洗錢有關監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)控。

4.行業(yè)資金密集，大額非法資金進出不易引起關注。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)需要大量投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合法性審查機制的缺失，為非法資金進入境內(nèi)外房地產(chǎn)領域進行洗錢活動創(chuàng)造了極大的運作空間。從公開的犯罪案件我們可以看到，大多數(shù)貪腐官員、犯罪分子和犯罪團伙都把該行業(yè)看作是一個更具吸引力的洗錢目標，在獲得非法所得后均把一部分資金用于購買房產(chǎn)。

（三）洗錢手法

房地產(chǎn)行業(yè)洗錢同其他洗錢一樣亦可分為三個階段：即放置、離析、歸并（融合）。但在實際運作中三個階段是密切聯(lián)系，既有區(qū)分，又有交叉、重疊，甚至集合在一起難以截然分開。

1.放置階段。作為洗錢行為的第一階段，洗錢分子將非法所得通過通過購買商品房或者寫字樓、商鋪、車庫或房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)進行洗錢，再者通過提前償還按揭貸款洗錢，利用房產(chǎn)中介服務機構(gòu)進行洗錢等途徑將黑錢進行初步隱匿。

2.離析階段。洗錢分子利用房地產(chǎn)行業(yè)來使用非法資金，通過投資房地產(chǎn)建設項目、購買房產(chǎn)等各種渠道進入房地產(chǎn)市場后，實現(xiàn)了資金與其非法來源的初次分離，再以企業(yè)盈利或公司分紅的形式，以及出售、租賃、抵押貸款或變更產(chǎn)權等，逐步模糊了非法所得的真實來源及性質(zhì)，使得難以分辨非法所得與合法財產(chǎn)，實現(xiàn)了資金性質(zhì)的根本性變化，資金來源和性質(zhì)由地下轉(zhuǎn)為地上，由不能在陽光下使用到可以公開擁有和使用。

3.融合階段。經(jīng)過變現(xiàn)或產(chǎn)權變更后的資金經(jīng)過前兩個階段的運作后重新集合在一起，以現(xiàn)金或房產(chǎn)的形式回到洗錢者手中作為合法收入擁有，犯罪分子就能夠自由的使用和享受這些非法所得，至此就完成了將黑錢洗白的全過程。

三、反洗錢工作框架

（一）建立房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢監(jiān)管框架

1.合理界定反洗錢義務主體。明確將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢管理的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎。綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)與反洗錢工作關系的緊密程度，反洗錢管理人力、物力限制等因素，建議先將房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務主體，開展客戶身份識別、保存交易記錄、報送可疑交易等日常反洗錢工作。

2.確立反洗錢監(jiān)管主體。建議采取以住建部、國土資源部及行業(yè)協(xié)會（以下統(tǒng)稱“房地產(chǎn)業(yè)主管部門”）為主，人民銀行配合協(xié)助的管理模式。該模式下，由房地產(chǎn)業(yè)主管部門全面負責對房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作的監(jiān)督管理，強化新設機構(gòu)準入管理，摸清創(chuàng)設資金來源及股東資金來源；督促義務機構(gòu)履行反洗錢義務，并對違反反洗錢法律法規(guī)的行為進行處罰；人民銀行負責組織協(xié)調(diào)各參與行業(yè)主管部門制定房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)反洗錢規(guī)章，確保制度層面符合法律法規(guī)的要求。

3.加強反洗錢情報中心建設。反洗錢監(jiān)測分析中心作為我國反洗錢情報中心，其在整個反洗錢體系中發(fā)揮著樞紐和核心作用。因此，需要在發(fā)揮房地產(chǎn)中介機構(gòu)在監(jiān)測和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)領域的可疑交易優(yōu)勢，建立房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)部的可疑交易的報告和上報機制的基礎上，探索構(gòu)建反洗錢監(jiān)測分析中心與房地產(chǎn)業(yè)等特殊行業(yè)之間的新型反洗錢網(wǎng)絡尤為必要。割裂的監(jiān)測體系必然存在信息缺失、資金鏈條中斷等情形，所以要充分運用“大數(shù)據(jù)”思維，將這些特殊行業(yè)與銀行、反洗錢監(jiān)測分析中心的大額和可疑交易報告數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)對接，全面覆蓋公民身份、房產(chǎn)登記及交易、房地產(chǎn)企業(yè)工商注冊等信息資源，實現(xiàn)全國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息庫“大集中”，即提升房地產(chǎn)交易的透明度，使反洗錢監(jiān)測分析中心成為房地產(chǎn)業(yè)的洗錢風險識別和分析中心，推進房地產(chǎn)業(yè)反洗錢監(jiān)管的有效實施。

（二）構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢規(guī)章制度體系

1.推行非現(xiàn)金結(jié)算制度。目前，我國部分地區(qū)房地產(chǎn)交易仍然支持現(xiàn)金交易，易被不法分子利用，通過現(xiàn)金交易方式洗錢，逃避反洗錢監(jiān)管部門的監(jiān)控，達到清洗黑錢的目的。因此建議參照證券業(yè)金融機構(gòu)客戶資金三方存管模式及保險行業(yè)超過規(guī)定金額保費繳費通過銀行賬戶的模式，在房地產(chǎn)行業(yè)中強制推行非現(xiàn)金結(jié)算方式，規(guī)定房地產(chǎn)的開發(fā)與買售都必須實行非現(xiàn)金結(jié)算，將房地產(chǎn)業(yè)資金納入銀行業(yè)反洗錢監(jiān)管體系。人民銀行與房地產(chǎn)業(yè)主管部門協(xié)調(diào)，由其制定相關禁止或限制現(xiàn)金交易的管理辦法，并協(xié)助人民銀行負責零現(xiàn)金交易制度的日常監(jiān)督管理。

2.客戶身份識別、身份資料及交易記錄保存制度。我國在制定房地產(chǎn)業(yè)客戶身份識別制度時，可借鑒國外先進做法，并參照金融機構(gòu)客戶身份識別的有關規(guī)定，對達到規(guī)定金額以上的初次交易，提出較高的客戶身份識別要求，如不僅應要求客戶提供個人身份證或單位營業(yè)執(zhí)照等基本身份信息，還應包括職業(yè)、經(jīng)營范圍、資金來源、交易的實際控制人、房屋基本情況、房屋權利狀況等其他信息。在與客戶業(yè)務關系存續(xù)期間，應采取持續(xù)的身份識別措施，關注客戶及其日常交易情況，及時提示客戶更新資料，若發(fā)現(xiàn)先前獲得的身份資料真實性、有效性、完整性存在疑點等情況，還要對客戶身份進行重新識別。同時逐步建立和完善客戶身份資料和交易記錄保存制度，為掌握客戶真實身份、再現(xiàn)客戶資金交易過程、發(fā)現(xiàn)可疑交易提供依據(jù)?？紤]到房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)交易通常屬于一級市場交易，對于房產(chǎn)后期買賣等二級市場交易以及轉(zhuǎn)讓、分割、贈予等產(chǎn)權轉(zhuǎn)移變更無法獲取資料，因此建議由地方的房地產(chǎn)交易中心承擔客戶交易記錄和身份資料保存義務，并按《反洗錢法》的規(guī)定最短保存期限為5年。

3.大額可疑交易報告制度。目前大部分房地產(chǎn)機構(gòu)依托銀行進行現(xiàn)金繳存及轉(zhuǎn)賬業(yè)務，該類情況的大額報告義務可由銀行承擔，但房地產(chǎn)機構(gòu)必須履行大額現(xiàn)金交易報告和可疑交易報告義務。即規(guī)定房地產(chǎn)從業(yè)人員在辦理相關業(yè)務和與客戶接觸過程中，遇到大額現(xiàn)金交易和發(fā)現(xiàn)或者有理由懷疑其與洗錢等違法犯罪活動相關時，向反洗錢行政主管部門報告。而可疑交易報告制度的設計則要因地制宜，可采取“主客觀標準”相結(jié)合的方式，引導房地產(chǎn)機構(gòu)主動分析、識別可疑交易行為。在報送方式上，應遵循因地制宜、因機構(gòu)而異的原則，可先采取人工報送的形式由當?shù)厝嗣胥y行負責收集并逐級上報，條件成熟后，鼓勵大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)研發(fā)專門的可疑交易報告程序，直接與中國反洗錢監(jiān)測分析中心實現(xiàn)“總對總”報送。

（三）建立防控為主的反洗錢監(jiān)管機制

房地產(chǎn)業(yè)涉及多領域多部門，存在點多面廣、信息分割的問題。因此建議我國建立“房地產(chǎn)業(yè)主管部門主管、人民銀行共管、行業(yè)協(xié)會協(xié)管”的三維反洗錢監(jiān)管機制。在該機制下，各相關部門應當以構(gòu)建新型反洗錢網(wǎng)絡為基礎，就反洗錢信息交流、情報互換、協(xié)助調(diào)查等工作，建立健全反洗錢信息披露與交流合作機制，形成監(jiān)管合力。同時還應充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會等自律組織的作用，可協(xié)同房地產(chǎn)行業(yè)自律組織起草房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作指引，督促反洗錢監(jiān)管政策在房地產(chǎn)業(yè)的執(zhí)行，規(guī)范房地產(chǎn)市場反洗錢相關工作。