論“租售同權(quán)”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

于鳳舞 山東高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

改革開放四十年來我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到了前所未有的高度，同時(shí)廣大人民群眾也通過改革紅利的逐漸顯現(xiàn)，人民群眾無論是在住房、醫(yī)療、教育等涉及民生方面的問題都得以大幅度的解決。但是，由于我國(guó)的國(guó)情決定了，目前仍處于社會(huì)主義的初級(jí)階段，教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源仍然有限。以教育為例，目前國(guó)內(nèi)義務(wù)教育體制下，學(xué)生入學(xué)仍以戶口、住址為必備條件，從而引發(fā)對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)教育資源的爭(zhēng)奪。同時(shí)，近些年來房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，與那些所謂的學(xué)區(qū)房不無關(guān)系。據(jù)了解，中國(guó)的“硅谷”所在地海淀房子均價(jià)已達(dá)7.5萬/平米，7.5萬元可以說是一個(gè)普通工薪階層一年多的工資收入。面對(duì)如此較為瘋狂的房?jī)r(jià)，政府開始出重拳整治?！白馐弁瑱?quán)”的提出，可以在一定程度上緩解學(xué)區(qū)房給人們帶來的壓力，可以起到為房地產(chǎn)行業(yè)降溫的目的，其對(duì)于平抑房?jī)r(jià)，能夠起到一定的積極作用?！白馐弁瑱?quán)”推出以后，租房相關(guān)信息規(guī)范化后，還可以與未來將出臺(tái)的房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行對(duì)接，同時(shí)還能與金融部門聯(lián)動(dòng)，為整體房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善和地方財(cái)政收入轉(zhuǎn)型做好必要的準(zhǔn)備。

一、“租售同權(quán)”的概述

租售同權(quán)，指的是房屋購(gòu)買人與租賃人有著同等的權(quán)利。租售同權(quán)，同的是什么權(quán)利，這不僅是此次房屋新政的關(guān)鍵所在，也是廣大人民群眾所關(guān)心的問題。歷史的原因以及管理的需要，造成了不同的城市因?yàn)閼艏?、房產(chǎn)坐落等原因，為社會(huì)資源分配方面帶來了一些交叉與掛鉤。因此，“租售同權(quán)”只是一個(gè)概念統(tǒng)稱，不能一概而論，各地政府根據(jù)自身情況和目標(biāo)人群來具體定義這一概念的不同內(nèi)涵，并決定所同“權(quán)”的含金量。大體而言，一線城市同教育權(quán)，二線熱點(diǎn)城市設(shè)門檻同戶籍權(quán)，部分城市探索直接同戶籍權(quán)。

二、實(shí)施租售同權(quán)新政能夠解決的問題

在各地相關(guān)政策制定實(shí)施過程中，具體實(shí)現(xiàn)形式和內(nèi)容略有不同，充分反映了當(dāng)?shù)匕l(fā)展和人口特點(diǎn)。租售同權(quán)新政的實(shí)施主要針對(duì)的是一線城市教育權(quán)相同、平等問題。我們知道，一線城市具有人口流動(dòng)大、資源集中、房?jī)r(jià)水平偏高等特點(diǎn)。由于住房的供需矛盾問題已較為明顯的顯現(xiàn)出來，亟需依靠房屋租賃市場(chǎng)來調(diào)節(jié)。同時(shí)，一線城市由于房?jī)r(jià)偏高，對(duì)于大多數(shù)工薪階層來說，是無論如何也買不起的。從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量增加，這不僅耗費(fèi)大量資源，還容易給國(guó)內(nèi)的金融行業(yè)帶來一系列連鎖反應(yīng)，從而有可能使得房產(chǎn)、金融的泡沫會(huì)愈發(fā)的增大。如果租售同權(quán)能夠真正的落到實(shí)處，可以使得一線城市拿出人民群眾關(guān)注度最高、含金量最高的就近教育權(quán)與租房進(jìn)行有條件地掛鉤。由于全民重視教育的原因，適齡兒童都希望能夠進(jìn)入教育質(zhì)量較好、教育水平較高的學(xué)校。從現(xiàn)有的入學(xué)政策來看，戶籍所在地、房產(chǎn)坐落地是入學(xué)的關(guān)鍵。因而，許多孩子的家長(zhǎng)為了能夠使其子女進(jìn)入到心儀的學(xué)校，不得不花大價(jià)錢購(gòu)置學(xué)區(qū)房，從而使得所謂的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格越來越高。以北京市教育資源較為豐富的海淀區(qū)為例，2017年5月該區(qū)的學(xué)區(qū)房每平方米已逼近10萬元大關(guān)，且還有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。

三、租售同權(quán)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

（一）租售同權(quán)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的變化

1.對(duì)于房地產(chǎn)交易有著一定的影響。首先，租售同權(quán)的實(shí)施勢(shì)必會(huì)促進(jìn)國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，這樣一來將激活存量房的使用，將顯著提升房源的供給數(shù)量，從而減少了房地產(chǎn)交易的熱度。其次，租售同權(quán)以后許多在短期內(nèi)達(dá)不到購(gòu)房條件的人，選擇租賃房屋的方式來滿足過去購(gòu)房同等條件（如適齡兒童入學(xué)問題），因其減少了購(gòu)房的緊迫感及壓力，會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)于房屋鋼性需求有所減輕。

2、房屋租賃的租金有上漲的可能。首先，租售同權(quán)以后，既然通過房屋租賃的方式能夠達(dá)到購(gòu)置房屋的效果，定有大部分群體會(huì)選擇租賃住房。但是，有一個(gè)問題就是必定引爆房屋租賃市場(chǎng)，使得租金大幅上漲。其次，住房自有率的下降，伴隨著房租的上漲。當(dāng)前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)是完全充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房租價(jià)格完全反映了租賃房屋的供需關(guān)系和居民的購(gòu)買力增長(zhǎng)情況。然而，租售同權(quán)后，租房需求會(huì)增加，同時(shí)租賃住房的供給方市場(chǎng)集中度會(huì)上升，機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的出現(xiàn)，則會(huì)提升房企的定價(jià)權(quán)。

（二）租售同權(quán)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

1.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向多元化發(fā)展方式邁進(jìn)。租售同權(quán)以前，人們?nèi)粝胂碛薪逃Y源只有購(gòu)置房屋這一條路。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，只要是能夠拿到一塊優(yōu)質(zhì)的地塊，就不愁賣不出去房子。但是新政策實(shí)施后，購(gòu)房客戶變成了租房客，在短期內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售會(huì)受到一定的影響。這就促使地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該順勢(shì)而為，從原先的拿地——開發(fā)——預(yù)售——交房的“四部曲”向著其他方向轉(zhuǎn)換。比如像萬達(dá)公司的向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)換、富力地產(chǎn)開始進(jìn)軍酒店行業(yè)、恒大地產(chǎn)向多元化邁進(jìn)（如體育）等等。這些國(guó)內(nèi)知名房企的紛紛轉(zhuǎn)型，為租售同權(quán)后的房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型指明了方向，也說明如果房地產(chǎn)企業(yè)還延續(xù)著過去的道路走下去，有可能面臨著一定的危機(jī)。只有走多元化道路，改變將所有雞蛋都放在一個(gè)籃子里的策略，才能有效的規(guī)避各類經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2.促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新?？陀^地講，房屋租賃收入與房屋銷售收入差異是很大的，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，讓其將建好的商品房出租是不太現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)樵谥刭Y產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)率的前提下，租賃模式對(duì)其來說幾乎沒有可能。但是，隨著租售同權(quán)相關(guān)的配套政策的出臺(tái)，特別是一些政府已經(jīng)在土地招、拍、掛過程中明確表示某些特有土地所建的商品房只能用于租賃而不能進(jìn)行銷售，這樣一來促使一些地產(chǎn)公司只能向長(zhǎng)期持有住宅并從事租賃的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式得以創(chuàng)新。

3.房地產(chǎn)開展企業(yè)可以嘗試向房屋租賃市場(chǎng)邁進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以不愿意從事房屋租賃業(yè)務(wù)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)先期投入大，需要大量的資金投入，而其開發(fā)用資金中大多數(shù)是融資而來，其融資成本還是較大的。對(duì)于房地開發(fā)企業(yè)來說，其項(xiàng)目是否盈利取決于項(xiàng)目銷售的速度與歸還融資款項(xiàng)進(jìn)行賽跑的過程。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿意從事租賃經(jīng)營(yíng)，還是有一定道理的。但是，根據(jù)建房〔2017〕153號(hào)文的要求，要運(yùn)用信貸杠桿對(duì)房屋租賃企業(yè)進(jìn)行一定的資金方面的支持，從而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開展房屋租賃業(yè)務(wù)是一個(gè)很好的貨幣政策支持。這樣可以使得地產(chǎn)企業(yè)將原來的BT模式（建設(shè)—銷售），向BOT模式（建設(shè)—持有—經(jīng)營(yíng)）轉(zhuǎn)換。相信這樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)，并最終獲取更大的利潤(rùn)發(fā)揮其應(yīng)有的功效。

四、結(jié)語(yǔ)

租售同權(quán)新政的推出，對(duì)于促進(jìn)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)良性成長(zhǎng)起到了一定的積極作用。同時(shí)，通過新政的實(shí)施也可以感受到政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心，更加彰顯了習(xí)總書記提出的“房子是用來住的，而不是用來炒的”偉大論斷。租售同權(quán)在短期內(nèi)看似對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的影響，甚至?xí)绊懫浜灱s率和房屋的銷售。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這次變革，根據(jù)自身的實(shí)際情況，精準(zhǔn)定位，在市場(chǎng)中及時(shí)找到自身的位置，有效的規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此次新政的推出，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向多元化經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展、創(chuàng)新其經(jīng)營(yíng)模式并嘗試著從事國(guó)家政策支持的租賃市場(chǎng)邁進(jìn)。所謂有危便有機(jī)，凡事都是利弊共存的，房地產(chǎn)企業(yè)只有以國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)思路及固有模式，與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)創(chuàng)新，相信其會(huì)在新政策的引導(dǎo)下能夠更為健康的成長(zhǎng)。