“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律問(wèn)題研究

嚴(yán)桂萍 周韜瑩 葛思聰

【摘 要】近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房爆紅，自此關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)論就此起彼伏，小產(chǎn)權(quán)房交易成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。由于我國(guó)現(xiàn)行法律制度的限制，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決直接關(guān)系到“小產(chǎn)權(quán)房”所有者及政府的利益，如何妥善處理此類案件是國(guó)家及政府必須面對(duì)的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)權(quán)；合法化

小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。一般來(lái)講，在我國(guó)經(jīng)過(guò)商品房改革以后，房屋如果通過(guò)合法途徑建設(shè)和買賣，就會(huì)獲得國(guó)家承認(rèn)的完全產(chǎn)權(quán)。完全產(chǎn)權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種權(quán)能?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

（一）日益高漲的房?jī)r(jià)

隨著人口的增長(zhǎng)和國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)用地的嚴(yán)格控制，導(dǎo)致了城市人口對(duì)房屋的需求得不到滿足。土地資源的緊張也會(huì)導(dǎo)致徒弟的市場(chǎng)價(jià)值上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給政府的土地出讓金也會(huì)很高，而房地產(chǎn)商支付的高額土地成本必然要通過(guò)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的方式來(lái)保全。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，開(kāi)發(fā)商不必支付土地出讓金，大大降低了成本，而且獲得農(nóng)村集體土地相對(duì)于城市土地要容易。由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉，沒(méi)能力在城市購(gòu)買房屋的人就會(huì)將目光轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。本案中的被告柴烽購(gòu)買的是門面房，是基于商業(yè)目的而購(gòu)買的，一般性城市中的門面房?jī)r(jià)格都很高，而農(nóng)村中的房?jī)r(jià)則是相對(duì)較低。

（二）社會(huì)保障不完善的催生物

城市房?jī)r(jià)在一些城市過(guò)高，住房機(jī)制不完善，數(shù)量不少的城鎮(zhèn)居民基本的居住需求無(wú)法滿足，而小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉，城市購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)上可以承受。此外，在農(nóng)村，土地閑置等問(wèn)題客觀存在，集體土地用于建設(shè)房屋，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)可以提高土地的利用率，并給其帶來(lái)可觀的收入。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”定性不明導(dǎo)致的問(wèn)題與法律癥結(jié)

（一）小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上沒(méi)有產(chǎn)權(quán)

小產(chǎn)權(quán)房屋交易是國(guó)家明令禁止的，其買賣交易破壞了正常的商品房買賣市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，也沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，只有村委會(huì)頒發(fā)的房屋使用證，而這個(gè)證明無(wú)法更改使用人姓名。根據(jù)《土地管理法》第44條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批?！倍‘a(chǎn)權(quán)房并未辦理轉(zhuǎn)用審批，因此，其實(shí)質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)房。

（二）因拆遷或等導(dǎo)致購(gòu)房者的利益難以補(bǔ)償

相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房往往沒(méi)有繳納土地出讓金等稅費(fèi)，因此價(jià)格便宜很多，這也是購(gòu)房者寧愿冒權(quán)利缺乏法律保護(hù)也要購(gòu)買的原因。由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護(hù)，在發(fā)生糾紛訴至法院時(shí)，法院不能用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋來(lái)解決，往往會(huì)認(rèn)定此房屋買賣無(wú)效，購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款及利息，購(gòu)房者的生活需求得不到滿足。當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房需要拆遷時(shí)，原賣房者往往會(huì)因?yàn)楦哳~的拆遷費(fèi)而與購(gòu)房者之間產(chǎn)生爭(zhēng)議，訴至法院要求法院判決合同無(wú)效，收回原有房屋。而由于小產(chǎn)權(quán)房不收法律認(rèn)可，也無(wú)法在房管部門備案，一般都是判決合同無(wú)效、收回原有房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國(guó)，期間由于房屋拆遷導(dǎo)致房屋現(xiàn)值增加，村民馬海濤將畫家李玉蘭告上了法院，要求其返還房屋，一審是由于馬海濤不得買賣農(nóng)村房屋，要求李玉蘭返還，二審則是在返還房屋之后，馬海濤需要賠償李玉蘭的經(jīng)濟(jì)損失。這個(gè)案子中所買賣的房屋都是在農(nóng)村集體土地上的，原房屋所有人只要提起上訴，法院一般情況下都是會(huì)判決合同無(wú)效，要求購(gòu)房者返還，購(gòu)房者的利益明顯受到了侵害，權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力存疑

現(xiàn)行法律確實(shí)限制了在集體建設(shè)用地上不能修建小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房買賣行為本身的效力并未有法律明確規(guī)定無(wú)效?，F(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的規(guī)定出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院制定的文件之中，但是從法律上講并非意味著小產(chǎn)權(quán)房買賣行為本身的無(wú)效。政府應(yīng)當(dāng)是通過(guò)懲處小產(chǎn)權(quán)房修建者而非否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣行為的合法性來(lái)規(guī)制集體土地的使用，但是正如北京宋莊畫家村存在的“小產(chǎn)權(quán)房”爭(zhēng)議，不少政府部門以及法院都簡(jiǎn)單地將小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議認(rèn)定為無(wú)效。

三、對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的解決措施探討

（一）允許并擴(kuò)大“小產(chǎn)權(quán)房”交易的范圍

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，“小產(chǎn)權(quán)房”的交易似乎已經(jīng)成為了一種不可阻擋的趨勢(shì)，因而我主張?jiān)试S“小產(chǎn)權(quán)房”的交易。在我國(guó)房產(chǎn)交易中，一般奉行的是“房地一體主義”的政策，也就是說(shuō)實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房是可以在在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)流轉(zhuǎn)，然而現(xiàn)今社會(huì)中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房需求量較大的是來(lái)自集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員，所以有必要擴(kuò)大交易的范圍，能夠滿足真正需要住房的人們的需求。

（二）允許農(nóng)民對(duì)土地使用權(quán)的處置

小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是民法中的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，只有在法律中給予正確的定位，才能更好地加以規(guī)制。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，對(duì)于物權(quán)給予平等的保護(hù)。應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)民集體對(duì)土地的所有權(quán)，也就是在符合法定程序條件下，尊重農(nóng)民集體對(duì)土地使用權(quán)的處置。在保證農(nóng)民的土地收益，解決農(nóng)民生存問(wèn)題的同時(shí)，確保農(nóng)民通過(guò)土地收益改善環(huán)境和生活條件，以促進(jìn)鄉(xiāng)村統(tǒng)籌的實(shí)現(xiàn)。

（三）政府發(fā)揮調(diào)控作用

政府收購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”作為保障性住房的一部分。我認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣屬于正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是合法的自由買賣行為，在不侵占耕地的情況下應(yīng)該不屬于違法行為。鑒于目前法律法規(guī)方面的缺失導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”不具有合法流通的身份，可由政府出面予以收購(gòu)，作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的有益補(bǔ)充，既可擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)皇，又可減少政府對(duì)保障性住房的土地和資金投入。

四、結(jié)語(yǔ)

“小產(chǎn)權(quán)房”是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的產(chǎn)物，有著其實(shí)用性和合理性，但是如今的法律對(duì)其卻不持肯定的態(tài)度，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)盡快完善有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣方面的法律規(guī)制，讓購(gòu)房者的權(quán)益能夠得到相對(duì)全面的保障，同時(shí)也能解決城鎮(zhèn)居民因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而無(wú)安身之所的問(wèn)題。

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