綠色建筑與商業(yè)地產(chǎn)成本控制的關(guān)系

楊瑾怡

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著越來越重要的位置，逐漸成為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)。但根據(jù)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，我國建筑業(yè)的能耗在社會總能耗中占據(jù)的比例越來越大，造成的環(huán)境污染現(xiàn)狀也無法忽視。在環(huán)境資源、能源有限的前提下，為了高效地利用各種資源，減少環(huán)境污染，為人們營造舒適安全的工作生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，推動綠色建筑的發(fā)展理念便刻不容緩。因此，探究綠色建筑和商業(yè)地產(chǎn)的成本控制關(guān)系，實(shí)現(xiàn)兩者的有機(jī)結(jié)合，不僅能實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的環(huán)保理念，還能有效地促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，推動建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。本文從建筑行業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，詳細(xì)闡述了綠色建筑的定義和內(nèi)涵，以及怎樣實(shí)現(xiàn)綠色建筑和商業(yè)地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，減少環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：綠色建筑；商業(yè)地產(chǎn)；成本控制；節(jié)能減排

1 綠色建筑的定義和成本控制內(nèi)涵

綠色建筑是在建造和使用的整個生命周期，如前期的選址、設(shè)計、材料選用，后期的維護(hù)、翻新等各階段重視對環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)的友好性，減輕對于周邊環(huán)境的破壞，利用先進(jìn)技術(shù)降低能源浪費(fèi)，為居民提供安全、環(huán)保、舒適的生活空間的建筑。在建筑建造和使用的全生命周期內(nèi)，貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)財和環(huán)境保護(hù)的“四節(jié)—環(huán)?！钡睦砟睢Ｆ渲饕囊c(diǎn)是：（1）積極應(yīng)用綠色新能源，合理規(guī)劃建筑的能源使用，提高能源的使用效率，減少不必要浪費(fèi)。（2）在建筑選址和設(shè)計過程中，合理設(shè)計土地的使用方案，提高土地的集約利用程度。建造過程中，在達(dá)到建筑容積率要求，符合衛(wèi)生要求和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的前提下，適當(dāng)降低建筑密度，減少對土地的占用。（3）強(qiáng)化用水管道的質(zhì)量，減少漏損率。建立科學(xué)的用水系統(tǒng)，提高水資源的循環(huán)使用率，制定科學(xué)的節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)和措施，建設(shè)完善的污水處理設(shè)備。（4）在建筑的材料選用上，使用高性能、低能耗、可循環(huán)利用的建筑材料。提高建筑品質(zhì)，延長使用壽命，降低建筑材料的消耗。

綠色建筑的成本控制是影響綠色建筑在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的一個重要因素。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，在建筑質(zhì)量和后期維護(hù)符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，嚴(yán)格控制開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的低成本開發(fā)和運(yùn)營，有利于提高資金回報率。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)成本管理通過設(shè)置目標(biāo)成本，用單一封閉的方法去管理每一開發(fā)環(huán)節(jié)的成本，數(shù)據(jù)顯示大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)成本和目標(biāo)成本的差距在5%以上。將商業(yè)地產(chǎn)從傳統(tǒng)型底成本粗放管理模式轉(zhuǎn)型為規(guī)范性的綠色可持續(xù)的全新開發(fā)經(jīng)營模式，制定適應(yīng)綠色建筑建造理念的成本控制方案對于綠色建筑的發(fā)展尤為重要。從開發(fā)商的角度考慮，綠色建筑的成本包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建造必要開支以及為了實(shí)現(xiàn)綠色建筑理念而額外增加的開支，在開發(fā)過程中，通過建立基于項(xiàng)目的全生命周期管理，將成本管理“自上而下，逐級分解”，規(guī)范成本核算和分配，提高前期的開發(fā)質(zhì)量，減少后期維護(hù)成本。以此引導(dǎo)房地產(chǎn)商從目前的低成本開發(fā)高成本維護(hù)的模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量開發(fā)和低成本維護(hù)的模式，推動綠色建筑的健康發(fā)展。

2 而在商業(yè)地產(chǎn)中對綠色建筑的成本展開有效控制，主要著力點(diǎn)就在于 “四節(jié)—環(huán)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)成本控制的重要性。

隨著現(xiàn)代建筑的在建筑構(gòu)造、建筑功能、建筑材料等方面的不斷擴(kuò)展，建筑的復(fù)雜度和工程量也日趨加大，所需投入的資金規(guī)模也越來越多。這就要求在商業(yè)地產(chǎn)中進(jìn)行有效的成本控制。建筑行業(yè)的成本控制是指對工程成本中的各項(xiàng)費(fèi)用開支進(jìn)行控制，對項(xiàng)目所涉及的人力、物力、資金等要素的使用進(jìn)行規(guī)劃，指導(dǎo)。從而把工程的各項(xiàng)支出控制在開發(fā)商和建筑商的預(yù)算范圍之內(nèi)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的首要目標(biāo)就是盈利，如果不進(jìn)行成本控制，就會加大地產(chǎn)開發(fā)各階段的不可控性，降低開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)的控制力度，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本偏離既定計劃，增大開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。成本控制的目的是降低開發(fā)和運(yùn)營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。對于綠色建筑而言，在融入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，由于與傳統(tǒng)建筑擁有不同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建造理念，導(dǎo)致開發(fā)商從前期設(shè)計到后期維護(hù)可能面臨著巨大的資金開支，降低綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)綠色建筑項(xiàng)目時，需要配合其特點(diǎn)，制定相應(yīng)的成本控制計劃，這樣才能有效提高資金利用率，規(guī)范綠色建筑開發(fā)模式，有利于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)企業(yè)將綠色建筑應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中。

3 影響綠色建筑成本的因素

（1）技術(shù)因素。為了實(shí)現(xiàn)節(jié)能要求，可以使用太陽能，地?zé)崮?、風(fēng)能等可再生能源利用技術(shù)，采用喬、灌、草結(jié)合的復(fù)層綠化、設(shè)置屋頂綠化等來控制熱島效應(yīng)。利用節(jié)能電燈的自熄控制技術(shù)、群控樓宇智能管理技術(shù)；使用節(jié)能電梯，利用其轎廂無人自動關(guān)燈技術(shù)、驅(qū)動器休眠技術(shù)等節(jié)省電能；為了實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地目標(biāo)，可以采用地下空間利用技術(shù)、廢地再利用技術(shù)；為了實(shí)現(xiàn)節(jié)水目的，可以采用中水回用系統(tǒng)，雨水收集技術(shù)、下凹式綠地等，為了實(shí)現(xiàn)節(jié)材和材料回收目標(biāo)，可以使用裝配式建筑、玻璃幕墻、金屬板幕墻、輕質(zhì)板墻，預(yù)拌混凝土、預(yù)拌砂漿、高強(qiáng)度建筑結(jié)構(gòu)材料，耐久性裝飾材料等。

建筑標(biāo)準(zhǔn)不同。和傳統(tǒng)的建筑相比，由于綠色建筑的設(shè)計理念不同，采用的建筑標(biāo)準(zhǔn)不同，因此對于應(yīng)用的建筑材料的材質(zhì)和數(shù)量、施工時的建筑技術(shù)等都會不同。例如在使用智能化電梯時，為了實(shí)現(xiàn)變頻感應(yīng)啟動等技術(shù)，必須要使用許多智能化的電子元件，加大了建筑成本。

4 綠色建筑成本控制方式

（1）制定科學(xué)的成本控制規(guī)劃。由于綠色建筑具有工程量大，工程周期長，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜等特點(diǎn)，為了更好地進(jìn)行成本控制，必須在工程項(xiàng)目開始前制定詳細(xì)而全面的成本控制計劃。針對工程的具體施工進(jìn)程，將成本控制細(xì)分到每一個施工階段。若項(xiàng)目在施工過程中與原計劃出現(xiàn)偏差，則適當(dāng)?shù)卣{(diào)整該階段對應(yīng)的成本控制細(xì)則，保證成本控制體系能正常發(fā)揮作用，將費(fèi)用誤差控制在合理范圍內(nèi)。

（2）加強(qiáng)綠色建筑建材的科學(xué)管理。綠色建筑由于運(yùn)用了很多現(xiàn)代化的建筑技術(shù)，因此所需的建材種類和數(shù)量都非常多，不同種類的建材其使用維護(hù)方式，保存方式都有差異，為了減少損耗，應(yīng)該針對建材的特性進(jìn)行專門保管。例如金屬材料易被腐蝕，應(yīng)保管到干燥的地方；電子傳感器等微型原件造價高，易損壞，應(yīng)該進(jìn)行保護(hù)性包裝，安全碼放。砂土、石灰、木材等在建筑工地就近堆放，以減少頻繁搬運(yùn)過程中的損耗。

（3）加強(qiáng)工程造價管理。樹立全生命周期的造價管理理念，積極的去適應(yīng)工程造價行業(yè)的發(fā)展潮流，不斷學(xué)習(xí)新的工程造價管理手段，通過和項(xiàng)目參與各方進(jìn)行全面有效的溝通，更好地進(jìn)行工程造價管理。建立完善的工程造價管理體系，豐富和發(fā)展綠色建筑需要的投資預(yù)算、項(xiàng)目成本預(yù)算等，將符合綠色建筑發(fā)展理念的新技術(shù)，新材料積極地應(yīng)用到工程項(xiàng)目中，提高項(xiàng)目參與各方的信息交流水平。

5 結(jié)語

綠色建筑是建筑業(yè)未來的發(fā)展方向之一，隨著時代的發(fā)展，越來越多的綠色建筑項(xiàng)目被納入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)之中。由于綠色建筑的技術(shù)理念和建造方式和傳統(tǒng)建筑存在一些差異，因此在開發(fā)過程中很容易造成成本失控，影響工程項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，降低經(jīng)濟(jì)效益，減少企業(yè)收益。因此，科學(xué)的成本控制有利于企業(yè)減少資源浪費(fèi)，降低開發(fā)成本，從綠色建筑的角度來看，也能促進(jìn)該建筑模式的廣泛應(yīng)用和后續(xù)發(fā)展。

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