馮侖 地產(chǎn)思想家的夢想足跡

張博

2018年，是貫徹十九大精神的開局之年，也是改革開放40周年。在改革開放的大潮中，多少企業(yè)家演繹了自己獨具中國特色的行業(yè)故事。

他是一位學者，也是一位國家干部；是一位白手起家的企業(yè)家，也是一位商業(yè)領袖。企業(yè)界稱他為“商界思想家”，地產(chǎn)界稱他為“學者型”的開發(fā)商。他說：“我見證了改革開放40年，這四十年來，變化最大，最重要的當然是房地產(chǎn)。我們一直在從事這個行業(yè)，它所有的變化讓我能夠感受到這個時代的脈動。當然我還是一個業(yè)余的思考者，改革開放確實改變了14億人的命運，也給國家走向富強民主和民族復興開辟了一條真正可行的道路?！彼褪侨f通創(chuàng)始人、御風資本董事長馮侖。

馮侖是一個有抱負的人，馮侖曾經(jīng)說過，我的理想就是改造中國，讓中國變得更好。他覺得中國還不夠好。當初他因為這個原因入了黨，后來又因為這個原因從了商。

成功是熬出來的

馮侖生于1959年，他的父親是一個企業(yè)工會的領導，從小教會了他寫文章和畫畫。在上初中的時候，馮侖就開始看《大邏輯》、《小邏輯》之類的書，家庭背景又讓他在文革期間能憑一紙介紹信在資料館翻閱了大量“供批判用”的禁書，諸如《尼赫魯傳》《基辛格傳》《光榮與夢想》……1976年，文革結束，次年恢復高考。1978年馮侖考入了西北大學，畢業(yè)后進入中央黨校。1984年，馮侖獲得了碩士學位。畢業(yè)后，馮侖先后在中央黨校、中宣部、國家體改委、武漢市經(jīng)委和海南省委任職，也曾是一位熱血青年。但是在“萬元戶”“下?！薄暗範敗钡刃旅~出現(xiàn)時，他終于按捺不住創(chuàng)業(yè)激情，放棄仕途毅然下海。

1988年海南建省，中央給予了海南這個特區(qū)超乎想象的優(yōu)惠政策，給海南帶去了機遇和瘋狂，大量資金涌進這里，甚至出現(xiàn)了“十萬大軍下海南”的盛況。1991年，此前已在牟其中屬下的南德集團經(jīng)過2年歷練的馮侖再次踏上了海南那片熱土。1991年6月，馮侖與王功權、劉軍等人在海南成立了海南農(nóng)業(yè)高科技投資公司（萬通前身）。

那時的海南，炒地皮是

最快的暴富手段。馮侖回憶，一些從北京南下的人，靠政府背景拿到一塊地，僅憑一紙批文就可以獲利上千萬元。但那時的海南也是一個沒有現(xiàn)代商業(yè)規(guī)則的地方。馮侖他們去跟人談生意、談合作，很多時候生意都是在夜總會里談成的。他們還經(jīng)歷過在夜總會里被人用槍指著腦袋，逼迫撕毀合同的事。萬通公司就是在這樣一種環(huán)境中成長起來的。那個時候中國的民營企業(yè)遵循的是一種江湖規(guī)則。

萬通成立起初，由于六人對各自產(chǎn)業(yè)的不同興趣，萬通開始了多元化的發(fā)展。那幾年里，萬通參與創(chuàng)建了中國民生銀行并出任該行董事，策劃和領導了對陜西證券公司、武漢國際信托公司、東北華聯(lián)的企業(yè)收購及重組。短短幾年，使萬通集團在幾年內總資產(chǎn)增長逾30億元人民幣。

1999年馮侖推出的“新新家園”品牌，這是中國第一個實施注冊的高檔住宅品牌。“新新家園”旗下萬泉新新家園、萬通亞運新新家園、萬通新城國際、萬通龍山新新小鎮(zhèn)、萬通順義天竺新新家園等數(shù)個高端商品住宅項目均獲得業(yè)界“明星樓盤”稱號，還獲得“中國明星樓盤”、“中華建筑金石獎”等殊榮。

2001年馮侖獲得“十大最具人氣企業(yè)家”稱號。馮侖領銜的萬通地產(chǎn)也于2001、2002、2003連續(xù)三年獲得“中國名企”稱號，同時他本人連續(xù)兩屆獲得“中國房地產(chǎn)十大風云人物”的殊榮。在胡潤主持的“2003中國房地產(chǎn)影響力人物50強”的評選中，馮侖先生位列第四。2003年時的萬通地產(chǎn)，資本金和本年度營業(yè)收入已經(jīng)雙雙進入中國房地產(chǎn)企業(yè)的前十位。

2006年引入天津泰達后，萬通地產(chǎn)也一度大放異彩，在天津開發(fā)了萬通生態(tài)城新新家園、萬通新城國際、萬通華府、萬通上游國際、萬通金符國標、萬通上北新新家園六個房產(chǎn)項目并擁有300多萬平方米的土地儲備。

2007年，萬通地產(chǎn)在135家A股房地產(chǎn)上市公司中，市值排名第19名，現(xiàn)金流排名第五位，業(yè)績增幅也位居前列。

夢想照進現(xiàn)實

作為中國房地產(chǎn)的風云人物，馮侖享有“地產(chǎn)思想家”的美譽。2009年12月8日，在哥本哈根的一個氣候大會上，馮侖提出了一個構想，就是在中國建一個中密度、緊湊型、節(jié)地的理想城市—“立體城市”。這在當時被業(yè)內解讀為馮侖的城市理想。萬通說辭里這樣描述立體城市理念：立體城市的構想基于對中國城市發(fā)展問題的深入思考和積極探索，契合中國快速城市化進程的一種綜合解決方案。堅持豎向發(fā)展、大疏大密、產(chǎn)城一體、資源集約、綠色交通、智慧管理六大規(guī)劃策略”。開發(fā)理念上，“完善城市化布局和形態(tài)，改善城市的低密度分散化傾向，提升城市密集度，提高城市土地使用效率。在一平方公里內，打造建筑面積600萬平米，常住10-15萬人，城市中50%勞動人口本地就業(yè)。

立體城市一經(jīng)提出就引來了大量的質疑聲，項目的可行性、真實性和普及性，就連官員和學者都認為這是馮侖的“烏托邦”。面對所有人的質疑，馮侖選擇用行動來說話。

隨后六年，馮侖加強了對立體城市的研究與實踐。他專門請了包括保羅？索拉里在內的國際大師研討理想城市，同時也做了關于未來理想城市的巡回藝術展，進一步加強外界的認知。

為了實現(xiàn)自己的夢想，馮侖在立體城市上傾注了大量的時間和金錢。由于立體城市涉及到大量社會公共管理，馮侖在新加坡李光耀學院學習了近兩年的公共管理。他聯(lián)合新希望集團創(chuàng)始人劉永好及鼎天資產(chǎn)投資董事長王兵投入2億元開發(fā)整體平臺，包括如何處理樓盤如何分布、產(chǎn)業(yè)如何導入、資源如何配置的問題。

面對項目的困難，馮侖也毫不回避，他坦言，立體城市最大的難點是跟政府的磨合，而不是跟市場的磨合。一個是土地，一個是規(guī)劃。一個新的發(fā)展模式，你得允許地方政府慢慢跟你討論。包括宏觀經(jīng)濟管理部門、國土部等等，他們都是慢慢來看，知道你是為了節(jié)地，而不是為了圈地。

從理念到落地為一種實實在在的人居環(huán)境和空間存在，總是要面臨諸多不確定性的考驗，甚至可能要經(jīng)過很長的歷史時期。用馮侖的話來講，“偉大是熬出來的”。

2011年12月末，北京萬通立體之城投資有限公司與成都市雙流縣正式簽署了“天府生態(tài)健康城”投資合作協(xié)議，馮侖的首座立體城市正式落戶成都。2012年2月10日，由北京萬通立體之城等三方共同合作、開發(fā)、建設和運營的“西咸立體城市”也舉行了簽約儀式。

“立體城市可以說是我實現(xiàn)建設理想城市的一個夢想，它從來沒有從我的關鍵詞中消失，縱然是在此前項目遇到了很多困難，甚至我自己墊進去不少錢的時候，我也沒有想過要放棄這個項目。經(jīng)過一系列溝通和努力，不但體制障礙基本掃除，政府財務上的一些補貼也已經(jīng)到位，立體城市進入快車道是順理成章的事?！瘪T侖說。

公益界的布道者

在烈火烹油的房地產(chǎn)行業(yè)里，馮侖卻出人意料地“不務正業(yè)”起來。他讀書，獲得了社科院法學博士學位；他拍電視片，搞論壇，努力描摹出未來城市的模樣；他寫書、辦雜志，他的《野蠻生長》、《風馬?！方泻靡步凶?018年2月2日，馮侖甚至耗費100多萬美元發(fā)射了中國第一顆私人衛(wèi)星，起名“風馬牛一號”。這些看似有些“風馬牛不相及”的事，或許也滲透著一代中國企業(yè)家的價值追求。

作為一名企業(yè)家，馮侖盡了一名企業(yè)家應盡的社會責任。他秉持“以天下為己任，以企業(yè)為本位，創(chuàng)造財富，完善自我”的企業(yè)經(jīng)營理念，一直持續(xù)積極關注并參與社會公益事業(yè)。至今，馮侖共參與和發(fā)起了包括阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會、壹基金、萬通公益基金等8個慈善公益組織。

2004年，馮侖與鼎天資產(chǎn)管理有限公司董事長王兵、TCL集團股份有限公司董事長李東生、匯源飲料食品公司董事長朱新禮一起建立了一個新型公益組織愛佑慈善基金會的前身華夏慈善基金會。華夏慈善基金會是《基金會管理條例》出臺后國內第一家注冊成立的非公募基金會。除了捐出部分注冊資金外，馮侖還捐出北京萬通中心一套70平方米的房子，作為華夏慈善基金會的辦公場所。

在參與發(fā)起愛佑基金會的同時，2004年6月5日，馮侖參與發(fā)起了阿拉善生態(tài)協(xié)會。阿拉善生態(tài)協(xié)會是中國近百位企業(yè)家發(fā)起的荒漠化防治民間組織。這個組織也經(jīng)歷了從“治沙”到“與自然共存”的觀念轉變?，F(xiàn)在，阿拉善生態(tài)協(xié)會的會員達近300人，已經(jīng)成為中國最大的民間環(huán)保組織。自阿拉善生態(tài)協(xié)會成立起，馮侖相繼做過兩屆執(zhí)行理事和一屆章程委員會主席。

2008年1月，在馮侖的帶領下，萬通地產(chǎn)與控股股東萬通實業(yè)一起發(fā)起成立萬通公益基金會。注冊資金來源于萬通地產(chǎn)、萬通實業(yè)及馮侖的個人捐贈共計400萬元。萬通董事會將對基金會的捐贈規(guī)模定為：“萬通地產(chǎn)稅后利潤的0.5%，加上萬通實業(yè)稅后利潤的1%。”

2008年8月26日，由馮侖一人投資的世界未來基金會有限公司在新加坡注冊成立，并于2009年2月20日獲得新加坡政府批準，成為一家公益慈善機構?，F(xiàn)在，馮侖已向這個機構投入數(shù)百萬元，打造了“環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展研究博士論文獎”及“亞洲垂直城市國際設計競賽”兩個品牌項目。

改革開放40年，中國城市居民人均住宅建筑面積已經(jīng)由1978年的6.7平方米，發(fā)展到現(xiàn)在突破40平方米。十八大以來，中央政府多次在一些重要會議和文件、報告中提出要加快建立房地產(chǎn)長效機制。十九大報告強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2018年2月，馮侖宣布萬通旗下的萬邦山水公司開發(fā)、運營以“梧桐公寓”為品牌的健康公寓項目，未來將以每年十個以上項目的速度在西安、武漢、南京等強二線城市拓展。而首個項目已落戶西安高新區(qū)與惠大集團合作。馮侖認為，在不動產(chǎn)的后開發(fā)時代，和大健康的密切關系，主要表現(xiàn)在醫(yī)療、健康、養(yǎng)老、康復領域?！斑@些是資本市場上非常重要的門類。在美國，這些門類占商業(yè)不動產(chǎn)市值的15%。這也是我們自己公司轉型后，特別關注和發(fā)展的重點。”馮侖說。

馮侖最關心的社會問題是城市的健康、宜居、可持續(xù)發(fā)展，萬通基金就是基于這種想法而創(chuàng)立的?；饡浴皠?chuàng)造一個人與人，人與自然相互友好、和諧相處的生活空間”為愿景，在全國范圍推廣“城市生態(tài)社區(qū)”，目前已在北京、天津、成都、杭州、上海、臺灣等地建立起了64個城市生態(tài)社區(qū)，使約20萬城市居民受益。基金會在社區(qū)成立志愿小組，在社區(qū)內開展環(huán)保培訓，倡導節(jié)約用水、用電，減少垃圾并組織開展綠化活動，為節(jié)能減排做出貢獻。

馮侖欣慰地說：“公益讓我往純潔的方向靠，接觸到的都是好人，讓我覺得人活著很有意思。此外，公益改變了我與這個世界的關系，讓我與這個世界產(chǎn)生了很好的聯(lián)系?！?/p>