“搖號買房”如何確保公平

6月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布，累計有超過18個城市再次加碼調(diào)控。截至目前，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳8個城市已經(jīng)發(fā)布房源統(tǒng)一搖號政策：全部或部分房源需要搖號出讓。

成都2.2萬人搖號449套房、5萬人搖號640套房、7萬人搖號1000套房；西安5000人搖號700套房，杭州過萬人搖號幾百套房。在這樣的情況下。如何有效保證搖號買房的公正性？

重點還是平衡供需關(guān)系

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）

統(tǒng)一搖號，是為了杜絕買房過程中，開發(fā)商通過“號子費”“茶水費”“排號費”等形式違規(guī)收取購房者的資金：同時也避免開發(fā)商人為制定全款優(yōu)先、貸款靠后的選房政策，讓所有的購房者站在同一起跑線上，獲得均等的買房機會。

地方政府出臺搖號政策的初衷是為了給大家提供一個公平的購房環(huán)境，但種種因素疊加后，現(xiàn)實的情況是搖號買房在一些城市變成了搖號“搶”房。

當下的住房市場，有三個背景需要關(guān)注：

首先是供給端新建商品住宅數(shù)量減少。幾個實行搖號的城市，南京、武漢、西安、長沙等從2015、2016年住宅土地成交面積普遍下滑，形成了一個明顯的洼地。2015到2017年三年住宅用地供應(yīng)的減少向后傳導(dǎo)到2017、2018年，導(dǎo)致現(xiàn)在供給端新建商品住宅數(shù)量減少。

其次，新建商品住宅成交量一直處于高位。即便處于史上最嚴調(diào)控階段，熱點城市在土地成交減少的同時，房地產(chǎn)市場一直處于火熱狀態(tài)。再加上這些城市實行人才新政，放寬人才落戶限制，增加了剛需購買人群的需求。

最后是限價的影響。2018年，全國房價調(diào)控再升級，新房限價銷售，再加上抬高的市場預(yù)期，客觀上導(dǎo)致很多區(qū)域一二手房價倒掛。一些比周邊二手房價低很多的限價新房成為搶手貨，不少投資客和買房客加入搶房行列。

要想平衡部分城市樓市的供需關(guān)系，政府的施政著眼點還是應(yīng)該放在開發(fā)商身上。如果政府進一步整治捂盤惜售的狀況，督促開發(fā)商按照規(guī)定節(jié)奏取證、施工、銷售，保證賣出去的土地能夠及時供給到市場上來，我認為未來市場上供需關(guān)系應(yīng)該會得到很大程度的緩解。

以強力措施讓投資客離場

盧?。ǚ康禺a(chǎn)自媒體作者）

搖號買房，確實可以讓購房過程變得更加公平，但是也在一定程度上加重了購房者的恐慌心理。

一種是從眾心理，別人買自己也要買；另一種是買漲不買跌，房價漲的時候趨之若鶩，越漲越要買。這兩種心理交織影響著幾乎所有的購房者，參與過搖號買房的購房者肯定都有這樣的感覺：看到這么多人擠在一起買房，當叫到自己的時候，選房仿佛已經(jīng)成了不由自主作出的決定，房子品質(zhì)如何似乎已無暇顧及。

另一個現(xiàn)象是：投資客開始入場。

在政府連續(xù)出臺系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施下，包括：限購、限貸、限售、限價直至搖號，這對一直嘗試投資住宅商品房的投資者是一個巨大的沖擊，多重條件的限制導(dǎo)致他們想在樓市占有一席之地的機會變得渺茫。然而，資本的本質(zhì)就是逐利，只要看到利潤空間，資本會跨越各種障礙，想方設(shè)法涌入。為了達到“搖號中獎”的目的，“內(nèi)部關(guān)系”“技術(shù)優(yōu)勢”“人海戰(zhàn)術(shù)”等歪門邪道都被投資客用了個遍。

如何把投資客清到場外？搖號這個環(huán)節(jié)需要保持足夠的高壓。如何高壓？可以參考上海的做法：搖號的電腦全新采購，程序在鏡頭前直播安裝，24小時不間斷監(jiān)控。一旦發(fā)現(xiàn)作弊，相關(guān)房企徹底退出上海，后面的預(yù)售證“想也不用想”。

再如南京，由公證機構(gòu)采用自主開發(fā)經(jīng)有關(guān)部門檢測合格的電腦軟件搖號，不使用第三方搖號軟件，搖號電腦不連接外部網(wǎng)絡(luò)，公證機構(gòu)跟蹤監(jiān)督搖號的所有環(huán)節(jié)。自從南京市公證處主持搖號以后，要想在搖號過程中人為增加中簽幾率已沒有可能了。

事實上，地方政府表態(tài)保持住房市場健康發(fā)展的同時，積極展開市場檢查，調(diào)控補短板加碼的舉措隨時會出來，投資客被套的風(fēng)險正在加大。

搖號買房的本質(zhì)是靠運氣獲取利差

劉小田（財經(jīng)評論人）

搖號在解決供需巨大矛盾時，本身是一種很好的市場調(diào)節(jié)機制。對于購房者來說，搖號在一定程度上可以遏制利益輸送與權(quán)力尋租等腐敗現(xiàn)象，建立買賣房產(chǎn)市場公平、透明的環(huán)境，讓大家都擁有平等的機會。

但是，只要“價格雙軌制”存在，面對巨大的經(jīng)濟利益，搖號實際上就變相成為“中獎”的機會，相當于樓市“打新”。股市上的“打新”、在北京、上海等城市實行的車牌搖號，被認為客觀上保證了公平公正，沒有中簽的參與者多是抱怨自己運氣不好，而很少抱怨搖號制度。那為什么在買房問題上，搖號遭遇了不少質(zhì)疑呢？

我認為，在買房這件事上，價格是有限定的，但價格不完全受供求關(guān)系的影響。限價已經(jīng)是樓市調(diào)控標配，當搖號與限價相結(jié)合，它制造的就是無風(fēng)險的套利機會。當限價政策壓低新房售價時，人本能地會選擇購買該項目房產(chǎn)，獲取新房、二手房之間的利差。

市場自身的調(diào)節(jié)機制是用漲價來消滅利差，但搖號買房是讓少部分中簽者獲得利差以解決供求關(guān)系，當部分人僅靠運氣而不是努力就能獲得利差時，其他人本能地會加入到這場利差游戲。房源供應(yīng)數(shù)量是基本恒定的，而參與這一利差游戲的人卻越來越多，市場自身的供求關(guān)系矛盾必然愈加緊張。

目前來說，搖號是一個無奈之舉，短期內(nèi)對于保障公平的確有效。然而，搖號買房只能治標，市場宜疏不宜堵，要保障居者有其屋，同時實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，還需要各地政府在長效機制上多動腦筋。

用不同性質(zhì)住房保證住有所居

劉道同（大學(xué)教授）

城市出臺“搖號買房”政策，相當于給現(xiàn)有的調(diào)控政策“打補丁”。

全面落實“房住不炒”，是近年來國家解決房地產(chǎn)問題的根本原則。在這樣的政策取向之下，更需要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立—個符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的住房長效機制。

商品房就要回歸市場主導(dǎo)的屬性，商品房解決不了的就用保障房滿足，保障房依然保障不了的就用租賃住房來解決。正視公眾之間的收入差距，用不同性質(zhì)的住房保證所有人都住有所居、安居樂業(yè)。

比如，根據(jù)市場需求制定商品房、保障房、租賃住房的比例原則。在土地出讓時就把他們充分區(qū)分開，出讓商品房性質(zhì)的土地收益補償保障房建設(shè)，以此加大保障房的供應(yīng)并使之充分市場透明化，租賃住房則發(fā)揮市場的自發(fā)調(diào)節(jié)機制，盡量少干預(yù)。

理想的住房長效機制是什么樣子？可以參考雄安新區(qū)改革創(chuàng)新住房制度，建立新型住房保障體系的思路。

根據(jù)《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。堅持保障基本、兼顧差異、滿足多層次個性化需求，建立多元化住房供應(yīng)體系。堅持市場主導(dǎo)、政府引導(dǎo)，形成供需匹配、結(jié)構(gòu)合理、流轉(zhuǎn)有序、支出與消費能力基本適應(yīng)的住房供應(yīng)格局。完善多層次住房供給政策和市場調(diào)控體制，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)，建立嚴禁投機的長效機制。探索房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，雄安新區(qū)將試行以公租房、廉租房為主的建設(shè)模式，并且在租賃公寓方面，探索中國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，如房地產(chǎn)信托投資基金可在雄安試行。

這些制度創(chuàng)新，不僅僅適用于一座新城，對于一些疲于給政策“打補丁”的城市來說，或許也有借鑒意義。