地產(chǎn)商“求血”

“去杠桿”和“去庫存”的雙重效應(yīng)正左右著今天中國房地產(chǎn)行業(yè)格局，“去庫存”讓三四線城市出現(xiàn)大量項(xiàng)目標(biāo)的，給部分中型房企提供了規(guī)模擴(kuò)張的機(jī)會。但不斷收窄的融資通道，又讓它們沒有充足的“彈藥”去面對競爭。

南方周末記者 劉詩洋

發(fā)自北京

在樓市持續(xù)調(diào)控政策之下，曾經(jīng)瘋狂并購的景象不見了，地產(chǎn)商面臨更緊迫的問題是，如何在“缺血”的狀態(tài)中活下去。

據(jù)同策研究院監(jiān)測，中國40家主要房企2018年5月融資情況滑落至過去一年最低谷。這份囊括了萬科、恒大、碧桂園等主要公司的調(diào)查樣本顯示，2018年5月，房企融資金額折合人民幣只有451.17億元，環(huán)比減少41.34%。

這并非企業(yè)融資需求減退，而是融資渠道收窄的結(jié)果。

2018年上半年，房企融資總額仍在明顯攀升。但自4月份資管新規(guī)落地及外管局強(qiáng)調(diào)將對房企借外債采取審慎態(tài)度以來，“血管”收緊了，房企融資額快速滑落。

此前一年，泰禾、正榮、融信、中梁等中型房企都依靠大舉收購迅速提升規(guī)模，喊出千億目標(biāo)的中型房企越來越多。一邊不惜高薪挖人，一邊四處攻城拔寨，誰也不愿掉隊(duì)。而現(xiàn)在，一些主要城市的土地成交縮減，那些激進(jìn)收購的舉動也基本看不到了。

“去杠桿”和“去庫存”的雙重效應(yīng)正左右著今天中國房地產(chǎn)行業(yè)格局，“去庫存”讓三四線城市出現(xiàn)大量項(xiàng)目標(biāo)的，給部分中型房企提供了規(guī)模擴(kuò)張的機(jī)會。但不斷收窄的融資通道，又讓它們沒有充足的“彈藥”去面對競爭。

在這種局面下，找錢，比其他任何事都重要。

一步步收緊融資渠道

此輪房企融資收緊，可以追溯到2016年10月份。當(dāng)時(shí)對公司債的收緊，使地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額開始縮減。

過去一年多，政府相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資多輪調(diào)控，將企業(yè)資金渠道逐步堵死。

2017年4月10日，銀監(jiān)會要求分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押品管理，這使部分房企開始轉(zhuǎn)向海外發(fā)債、民間融資。

債權(quán)融資成為眼下房企融資的唯一方式。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年5月，40家房企債權(quán)融資總額為450.04億元，占融資總額的99.75%。

具體到融資方式上，40家房企5月公司債總額僅為58.35億，環(huán)比大減87.59%。其中境內(nèi)發(fā)行40億元，境外發(fā)行18.35億元，環(huán)比大減94.82%，而信托貸款和境內(nèi)銀行貸款融資情況則有所回升。同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企資金將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，境內(nèi)外融資難度均加大。

2017年是中國房企境外融資的大年，融資總額相比2016年大幅上漲了176%。2018年3、4月份，房企融資曾大舉上升，海外融資在4月呈暴增趨勢。但在2018年4月19日，外匯管理局強(qiáng)調(diào)了對于房企借外債的審慎態(tài)度，除有特殊規(guī)定外，房企不得借用外債。這條海外融資的路很快就走不通了。

國家發(fā)改委網(wǎng)站的外債管理板塊公示信息顯示，2018年4月前后，已有包括融創(chuàng)、萬科、首創(chuàng)、旭輝等超過十家公司發(fā)行外債。

而按照同策研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，5月份房企發(fā)行公司債融資總額為58.35億元，其中境外債僅18.35億元（人民幣），環(huán)比減少94.82%。此外，5月份房企海外委托貸款和銀團(tuán)貸款已降為零。

這從側(cè)面說明了房企如今可選融資渠道已經(jīng)非常有限。而在這種情況下，企業(yè)間的資金成本也存在差別。比如，5月保利發(fā)行了一筆規(guī)模20億的中期票據(jù)，利率僅為4.88%。而同期發(fā)行了非公開定向債務(wù)融資工具的榮盛發(fā)展，利率則達(dá)到了7.3%。

一位不愿具名的房企高管告訴南方周末記者，目前民營房企發(fā)債門檻比較高，除龍頭企業(yè)、央企之外，想拿到發(fā)債批準(zhǔn)并不容易，而且成本不低。

2018年6月24日，央行宣布年內(nèi)第三次定向降準(zhǔn)，相比兩個(gè)月前，此次預(yù)計(jì)可釋放約7000億資金。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說是利好，從歷史來看每次降準(zhǔn)，都能緩解企業(yè)資金面壓力。

但也有人認(rèn)為當(dāng)前局面下的降準(zhǔn)不能解決房企融資難的問題。“起碼年內(nèi)，房企融資困難的局面不會有緩解。同策研究院首席分析師張宏偉告訴南方周末記者，在融資渠道收緊的背景下，即使降準(zhǔn)，房企也很難有機(jī)會加杠桿。

張宏偉稱，市場有錢，但錢不一定能進(jìn)來。另外可貸的錢雖然多了，但融資成本依舊在侵蝕企業(yè)利潤。三季度一般為民營房企資金兌付壓力最大的時(shí)候，市場端的收縮效應(yīng)短期內(nèi)不會改變。

高負(fù)債壓身

“去年收購很猛，大家手里都有錢。今年調(diào)控并不會大幅度放松。手里沒子彈，口號再激進(jìn)也沒用。”上述房企高管對南方周末記者說。

融資收緊的效應(yīng)正向市場蔓延。按照國家統(tǒng)計(jì)局2018年6月份發(fā)布的數(shù)據(jù)，相比2018年前4個(gè)月全面提速的趨勢，5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積及土地購置面積的增速開始全面回落，其中5月份土地預(yù)購面積為7580萬平方米，增速相比前4個(gè)月下滑2.8%。

北京自開年以來已有6塊土地遭遇流拍，這種情況在過去幾年里幾乎從未發(fā)生過。而拋開北京土地政策的特殊性，全國所有一線城市5月份的土地成交也遭遇腰斬，另外在二線城市里，杭州的土地供應(yīng)減少逾三成，成都宅地市場的成交量環(huán)比也下跌了53%。

今年拿地最多的，仍是在銷售排行榜上名列前茅的房企們，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-5月，碧桂園以645億元拿地總額重奪拿地榜榜首，排名二、三位的則分別是萬科和保利。去年在土地市場和并購端攻城拔寨的中小房企已消失不見。

在一線城市地價(jià)高企的背景下，不少房企人士認(rèn)為中國廣大的二三線城市將是下一個(gè)時(shí)代的主戰(zhàn)場，在“去庫存”背景之下，二級市場又出現(xiàn)了大量項(xiàng)目等待盤活，這對想要快速沖刺規(guī)模的中型房企來說無疑是個(gè)機(jī)會。

新城控股高級副總裁歐陽捷就曾公開撰文稱，在行業(yè)集中度越來越高、大房企越跑越快的背景下，與其固守業(yè)績很難增長的城市，不如把有限的資金投入到那些發(fā)展更快的城市。

過去一年多的中國房地產(chǎn)市場中，那些體量較小，負(fù)債空間較大的公司看準(zhǔn)二級市場機(jī)會，大舉收購，并在人事方面積極擴(kuò)張，成為近一年多來中國樓市轉(zhuǎn)折的又一大特征。

但現(xiàn)在，資金饑渴從一定程度上阻礙了部分二線房企的逆襲之路，這種變化非常明顯，以閩系房企泰禾為例，2017年他們曾在全國各地攻城拔寨，去年僅通過并購、競拍等方式就獲取了36個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)投入資金552.4億元。公司董事長黃其森甚至公開喊出2018年銷售2000億的目標(biāo)。

但自2018年以來，泰禾只公告收購了4個(gè)項(xiàng)目，一季度以來的大部分公告都與債券發(fā)行和融資擔(dān)保有關(guān)。這家公司過去一年多在行業(yè)內(nèi)四處高薪挖人，但有接近泰禾的人士告訴南方周末記者，即便一些空降下來背負(fù)著指標(biāo)的高管，現(xiàn)在對2000億的目標(biāo)也并不樂觀。

這樣的情況也發(fā)生在不少其他房企身上——一邊是迫切追求規(guī)模，一邊是債務(wù)壓身，只能走走停停。中型房企快速擴(kuò)張帶來了更多的負(fù)債，這在融資成本高企的局面下將加劇企業(yè)的艱難處境。

張宏偉稱，從2017年上市房企的融資成本數(shù)據(jù)來看，國企和大型房企平均在5%左右，而中小房企普遍在7%-9%，有的甚至達(dá)到12%-15%。

據(jù)WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，是2005年以來的最高位。其中負(fù)債超過百億元的房企有67家，占比49%，負(fù)債超過300億元的房企有37家，占比為27%。萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)等企業(yè)負(fù)債均超過3000億元。

不過，宏觀數(shù)據(jù)釋放的信號顯示，市場上的錢仍看好房地產(chǎn)，按照央行最新數(shù)據(jù)，代表個(gè)人住房貸款的住戶部門中長期貸款，5月占全部新增貸款的比例進(jìn)一步提高到35%左右。這意味著人們?nèi)耘f看好后市，錢還在投向房地產(chǎn)。

對于眼下這種情況，張宏偉認(rèn)為房企能選擇的出路只有加快“高周轉(zhuǎn)”。目前三四線城市樓市調(diào)控限制較少，以四五個(gè)月為周期加速資金周轉(zhuǎn)，將是大多數(shù)下沉到三四線城市的品牌房企選擇的路徑。

“錢緊”之下最大的考驗(yàn)，是如何平衡擴(kuò)張速度與手中的彈藥“儲備”。在眼下各家仍面臨充分競爭的環(huán)境下，融資能力的比拼成為了考驗(yàn)房企實(shí)力的最關(guān)鍵要素。