90平十年租金180萬(wàn)，地產(chǎn)大亨的長(zhǎng)租陽(yáng)謀

熊穎

近日，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍終于回來(lái)了。

吳亞軍處理的第一件要緊事，就是趕赴中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總部，為旗下長(zhǎng)租公寓“冠寓”發(fā)展尋求支持。

搶灘長(zhǎng)租公寓

“只要站在風(fēng)口，豬都能飛起來(lái)?！崩撞妓沟拿酝瑯舆m用房地產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓漸成風(fēng)口，上市房企蜂擁而入。

龍湖的反應(yīng)速度足夠敏捷。早在2016年8月，龍湖中期業(yè)績(jī)會(huì)上，吳亞軍宣布推出長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”，并且將其戰(zhàn)略地位升至繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)之后的第四大主航道業(yè)務(wù)。

相比而言，萬(wàn)科搶灘登陸的時(shí)間更早。2014年，萬(wàn)科就開(kāi)始大規(guī)模推廣租賃住房。2015年，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓超過(guò)1000間。2016年，萬(wàn)科整合了旗下各長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，統(tǒng)一品牌為“泊寓”。

然而，長(zhǎng)租公寓真正火起來(lái)是在2017年，借助了政策的東風(fēng)。

2017年7月，住建部等9部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，明確在12個(gè)重點(diǎn)城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)；8月，國(guó)土資源部會(huì)同住建部，確定在13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。此后，房屋租賃的各項(xiàng)支持政策“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”。

“今年萬(wàn)科把長(zhǎng)租公寓作為重要的著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展?！?017年萬(wàn)科董秘朱旭在2月份銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)情況電話會(huì)議上表示。

截至2017年年底，萬(wàn)科泊寓已覆蓋29個(gè)一、二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)10萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)3萬(wàn)間。晚一步入局的龍湖，相對(duì)應(yīng)的數(shù)量恰好是萬(wàn)科的一半。

碧桂園、綠地、佳兆業(yè)等先后入局，據(jù)克而瑞研究中心的報(bào)告介紹，目前全國(guó)TOP30的房企已有三成涉足長(zhǎng)租公寓。

入局者前赴后繼，賺錢(qián)者卻寥寥無(wú)幾。

鏈家研究院的報(bào)告曾稱(chēng)，未來(lái)十年房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模增量空間將達(dá)到3萬(wàn)億元。眾多房地產(chǎn)企業(yè)看到了市場(chǎng)的發(fā)展空間，卻由于投資回報(bào)率低而徘徊不前。

長(zhǎng)租公寓“雷聲大雨點(diǎn)小”的尷尬處境，在業(yè)內(nèi)并不是秘密。2017年8月25日，在萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮對(duì)此表示，“能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，就已經(jīng)很滿意了?！?/p>

以萬(wàn)科翡翠書(shū)院為例。根據(jù)出租方案，翡翠書(shū)院一期提供1290套租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復(fù)式四居室。其中，90平方米月租金1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元，180平方米以上月租金3萬(wàn)-4萬(wàn)元。

翡翠書(shū)院最長(zhǎng)可出租10年。以此推算，90平米十年租金最低180萬(wàn)元，180平米十年租金最高需要480萬(wàn)元。

萬(wàn)科相關(guān)人員曾透露，即便是這樣的價(jià)格定位，資金回報(bào)率仍然極低，不到2%。

而追溯拿地?cái)?shù)據(jù)，2016年12月，萬(wàn)科花109億元拍下北京海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地兩地塊，折算樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，使用年限70年。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言不諱地表示，“萬(wàn)科這么高的樓面價(jià)，長(zhǎng)租肯定虧損?！?/p>

龍湖的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)也是如此?！疤拱椎卣f(shuō)，確實(shí)不掙錢(qián)?！饼埡放曝?fù)責(zé)人透露。

在今年年初的龍湖業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖首席執(zhí)行官邵明曉曾表示，目前長(zhǎng)租公寓成本及收益持平。然而，邵明曉希望未來(lái)龍湖長(zhǎng)租公寓將變?yōu)橘嶅X(qián)的業(yè)務(wù)，凈利潤(rùn)率達(dá)到12%-15%。

不過(guò)，郁亮的期待沒(méi)有這么高。郁亮認(rèn)為，隨著扶持政策出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況會(huì)有所改變，“未來(lái)，如果回報(bào)率6%-8%是正常（水平）的話，我們就往這個(gè)方向走?！?/p>

不賺錢(qián)，顯然不符合企業(yè)投資的初衷。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將長(zhǎng)租公寓的盈利期設(shè)定在5年時(shí)間。

5月18日，A股上市公司世聯(lián)行在回復(fù)深交所問(wèn)詢(xún)函時(shí)就表示，預(yù)計(jì)盈利時(shí)間為第五年。2017年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，世聯(lián)行公寓管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.08億元，同比增長(zhǎng)387.64%，然而現(xiàn)階段世聯(lián)行公寓仍然處于虧損狀態(tài)。

掙慣了快錢(qián)、大錢(qián)的房企，為什么要來(lái)放下身段“掙慢錢(qián)”？

表面上看，主要是由于“房住不炒”的總定調(diào)之后，各地限購(gòu)令、限價(jià)令紛紛出臺(tái)，房地產(chǎn)的掙快錢(qián)時(shí)代宣告終結(jié)。

易觀智庫(kù)房產(chǎn)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)透露，“限價(jià)令大背景下，盈利空間壓縮，由售轉(zhuǎn)租反而比較穩(wěn)妥。只是，不排除有企業(yè)搞小動(dòng)作，明租實(shí)售。”

“渾水摸魚(yú)”者也同樣會(huì)存在。

張大偉一語(yǔ)道破長(zhǎng)租公寓的潛規(guī)則：“一方面便宜拿地，一方面為了融資，真做租賃的非常少。”

某上市房企員工也表示，“長(zhǎng)租公寓模式備受資本市場(chǎng)看好，一些房企做長(zhǎng)租不是為了賺錢(qián)，而是為了融資。”

2017年以來(lái)，房企銀行貸款、境內(nèi)發(fā)債趨難。一位負(fù)責(zé)債券業(yè)務(wù)的投行人士曾向媒體表示，“用于長(zhǎng)租租賃的債券可以發(fā)，其余的基本沒(méi)戲?！?/p>

5月16日，在“2018中國(guó)上市房企百?gòu)?qiáng)峰會(huì)”上，東方邦信置業(yè)副總經(jīng)理馮健就感嘆“今年融資不易”。中金公司固定收益部董事總經(jīng)理張繼強(qiáng)則建議，“可以通過(guò)ABS的路來(lái)走。”

租賃項(xiàng)目持續(xù)的現(xiàn)金流，確實(shí)也為一些融資工具預(yù)留了操作空間。

對(duì)于融資難、融資成本不斷升高的房企來(lái)說(shuō)，類(lèi)REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、ABS（資產(chǎn)支持證券）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等工具更像是關(guān)上一道門(mén)之后，開(kāi)的“另一扇窗”。

2017年12月18日，龍湖50億住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)；2018年3月，碧桂園400億ABS大單審批通過(guò)；2018年5月初，中國(guó)恒大提交的“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”已獲受理，擬發(fā)行金額100億元。

然而，對(duì)于長(zhǎng)租公寓融資相對(duì)便利推動(dòng)了房企入局的觀點(diǎn)，并不被所有企業(yè)認(rèn)同。

龍湖品牌負(fù)責(zé)人表示，“龍湖進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域確實(shí)享受了政策紅利。然而，如果說(shuō)是為了融資而切入，這就不合邏輯了。現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓都不掙錢(qián)，我們沒(méi)有必要為了融資去做一個(gè)賠錢(qián)買(mǎi)賣(mài)。我們看中的其實(shí)是長(zhǎng)租公寓未來(lái)的巨大市場(chǎng)和現(xiàn)金流?！?/p>

這種爭(zhēng)論已非一朝一夕，誰(shuí)是誰(shuí)非暫無(wú)定論。

然而，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)經(jīng)歷一場(chǎng)跑馬圈地之后，小鬼長(zhǎng)成大佬，是否還會(huì)踏實(shí)地做個(gè)租賃的生意？假如一個(gè)新的大泡沫出現(xiàn)，誰(shuí)會(huì)來(lái)接盤(pán)？毫無(wú)疑問(wèn)，大概率是資本市場(chǎng)的散戶。?

來(lái)源：市界（ID：newsseeker）

習(xí)慣了掙快錢(qián)、掙大錢(qián)的房企，切入盈利前景并不明朗的長(zhǎng)租市場(chǎng)，究竟意欲何為