萬(wàn)科前5月業(yè)績(jī)平淡 新興項(xiàng)目已經(jīng)告別暴利時(shí)代？

周月明

2018年的一半將要過(guò)去，作為上市房企的龍頭，萬(wàn)科在今年前5個(gè)月的表現(xiàn)自然引起了眾多關(guān)注。

今年以來(lái)，雖然其長(zhǎng)租公寓和萬(wàn)村計(jì)劃都推行得“轟轟烈烈”，但也引發(fā)了不小的討論，那么這兩個(gè)項(xiàng)目究竟運(yùn)營(yíng)得如何呢？

就上述問(wèn)題，《投資者報(bào)》記者聯(lián)系到公司公關(guān)王姓負(fù)責(zé)人，他做了簡(jiǎn)略回應(yīng)。

業(yè)績(jī)?cè)鏊僖话?/h3>

6月4日，萬(wàn)科公布了2018年5月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，相比4月，其5月份的銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積都有所增長(zhǎng)。

據(jù)其披露的公告，單5月份，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售面積與合同銷(xiāo)售金額分別同比增長(zhǎng)15.5%、19.4%，月內(nèi)合同銷(xiāo)售面積279.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額428.8億元。至此，2018年前5個(gè)月，萬(wàn)科合同銷(xiāo)售面積共1585.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.3%；合同銷(xiāo)售金額2390.3億元，同比增長(zhǎng)4.8%。

值得注意的是，在行業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境下，萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)也出現(xiàn)了波動(dòng)。單從5月來(lái)看，銷(xiāo)售均價(jià)15330元/平方米，同比增長(zhǎng)3%，環(huán)比下降5%，前5個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)15075元/平方米，同比微漲0.48%。

從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018 年1-5 月，萬(wàn)科的累計(jì)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額位于行業(yè)第三，而第一梯隊(duì)比第二梯隊(duì)領(lǐng)先840 多億元左右。

拉長(zhǎng)戰(zhàn)線(xiàn)回收成本

盡管業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為低調(diào)，不過(guò)萬(wàn)科推行的長(zhǎng)租公寓和萬(wàn)村計(jì)劃項(xiàng)目卻備受投資者關(guān)注。

此前，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮在接受記者采訪時(shí)稱(chēng)，近期萬(wàn)科完成了公司定位的迭代升級(jí)，從“城市配套服務(wù)商”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺青l(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。而提到長(zhǎng)租公寓和萬(wàn)村計(jì)劃，郁亮的回應(yīng)也頗為理想主義，“很多人問(wèn)做鄉(xiāng)村振興能賺錢(qián)嗎？做長(zhǎng)租公寓能賺錢(qián)嗎？我們?cè)谶@個(gè)時(shí)代做事情，不能都以賺錢(qián)為目標(biāo)。如果我們?cè)跇I(yè)務(wù)培養(yǎng)之初把錢(qián)算好了才去做，就沒(méi)有機(jī)會(huì)能輪到你?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/06/29/qkimagestzzbtzzb201825tzzb20182517-1-l.jpg"/>

不過(guò)，商業(yè)終究要?dú)w于商業(yè)，萬(wàn)科是怎樣部署長(zhǎng)租公寓和萬(wàn)村計(jì)劃的，多久能收回成本，仍然是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

不過(guò)，對(duì)于這些問(wèn)題，萬(wàn)科方面人士回復(fù)《投資者報(bào)》記者稱(chēng)：“目前其沒(méi)有這方面的數(shù)據(jù)，成長(zhǎng)型或探索型新業(yè)務(wù)都屬于各一線(xiàn)公司下面，具體到不同城市、不同項(xiàng)目也都各有差異。”此外，對(duì)于目前的營(yíng)收狀況，其稱(chēng)：“營(yíng)收占比肯定很小，萬(wàn)村計(jì)劃才剛開(kāi)始做”，而且，其再次提到郁亮的觀點(diǎn)：“偉大業(yè)務(wù)都是從不賺錢(qián)開(kāi)始。另外核心業(yè)務(wù)未來(lái)十年還是處于公司核心位置。”

萬(wàn)科是3家龍頭房企里最早涉足長(zhǎng)租公寓的，2015年初便推出長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品“萬(wàn)科驛”，后更名為“泊寓”。截至2017年底，萬(wàn)科泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋全國(guó)29個(gè)城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超10萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)房間數(shù)超3萬(wàn)間。今年，萬(wàn)科計(jì)劃新獲取10萬(wàn)間以上租賃住宅，新開(kāi)業(yè)5萬(wàn)間以上，按照計(jì)劃，預(yù)計(jì)3年內(nèi)萬(wàn)科將進(jìn)入全球最大住房租賃企業(yè)行列。

位于北京的“萬(wàn)科翡翠書(shū)院”是萬(wàn)科旗下第一個(gè)自持租賃項(xiàng)目，4月份宣布啟動(dòng)預(yù)租，其中，90平方米三居室的月租金為1.5萬(wàn)元～1.8萬(wàn)元，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)～4萬(wàn)，需要租戶(hù)一次性付清10年租金，租金最低達(dá)180萬(wàn)元。一時(shí)間，高昂的租金及一次性交付引發(fā)熱議。截至5月13日，最終達(dá)成超過(guò)80%的綜合出租率。

不過(guò)，比起傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)展長(zhǎng)租公寓需要處理更瑣碎和個(gè)性化的問(wèn)題，這也會(huì)在一定程度上增加運(yùn)營(yíng)成本。關(guān)于盈利問(wèn)題，萬(wàn)科曾表示：“長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前資金回本的時(shí)間還較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在5年左右?！庇凶C券分析師稱(chēng)，“租賃業(yè)務(wù)的回報(bào)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度較慢，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%～5%?！?/p>

總體來(lái)說(shuō)，前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)是運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)，越來(lái)越多的房企也計(jì)劃通過(guò)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債來(lái)為自己“輸血”。萬(wàn)科6月11日發(fā)布公告稱(chēng)，其公開(kāi)發(fā)行的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，本次債券發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)80億元，將分期發(fā)行。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，2018年萬(wàn)科還將持續(xù)加大長(zhǎng)租公寓供應(yīng)量，拓展公寓目標(biāo)為45萬(wàn)間，預(yù)計(jì)取得年收入94億元，遠(yuǎn)期規(guī)劃為提供100萬(wàn)套公寓，實(shí)現(xiàn)年收入155億元。

除了長(zhǎng)租公寓，萬(wàn)科的萬(wàn)村計(jì)劃近日也被吐槽稱(chēng)，公司進(jìn)入這一市場(chǎng)后將拉高租金，并進(jìn)一步擠壓低收入人群，一度引發(fā)關(guān)注。

自2017年起，萬(wàn)科啟動(dòng)萬(wàn)村計(jì)劃，意欲專(zhuān)門(mén)從事城中村綜合整治及租賃運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，升級(jí)城中村公共設(shè)施配套，提供規(guī)范化的租賃服務(wù)。在萬(wàn)科提出的城中村改造模式中，綜合整治的硬件提升由政府財(cái)政投入，企業(yè)對(duì)租賃的村民物業(yè)進(jìn)行改造投入，村民以及村集體/股份公司也是重要的參與方之一，他們擁有對(duì)于自己物業(yè)的支配權(quán)。目前，萬(wàn)村計(jì)劃已在深圳多個(gè)城中村開(kāi)展。按官方統(tǒng)計(jì)，深圳有1044個(gè)城中村，超過(guò)1000萬(wàn)流動(dòng)人口居于其間。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“萬(wàn)村計(jì)劃”于2018年5月進(jìn)駐深圳清湖新村，這一片區(qū)的房租水平為單房800元/月，一室一廳為1200元～1300元/月，兩室一廳為1600元～1800元/月。

從租金來(lái)看，萬(wàn)科的盈利空間看上去并不是很大，若其成為一個(gè)“純公益”項(xiàng)目，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)與資金鏈?zhǔn)欠駮?huì)造成較大沖擊？未來(lái)，如何從萬(wàn)村計(jì)劃做文章發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)，仍是萬(wàn)科需要關(guān)注的重點(diǎn)。