基于使用后評估的城市舊住宅改造策略研究
——以上海鞍山新村為例

■ 劉 敏 Liu Min 周靜敏 Zhou Jingmin 柯 婕 Ke Jie

1 研究背景

本文的研究對象位于上海市楊浦區(qū)的鞍山新村，曾經(jīng)是上海市面積和人口最大和最早的工人新村之一。鞍山新村始建于20世紀(jì)50年代，建設(shè)期限貫穿了20世紀(jì)60～90年代；有1～8村共9個(gè)組團(tuán)，建筑層數(shù)為5層或6層，無電梯，戶型為1梯2～6戶。房型主要為一室半廳、一室戶（無廳）、兩室戶（無廳）等小戶型，面積為25 ～60m2不等，按當(dāng)時(shí)的建設(shè)標(biāo)配有獨(dú)立的廚衛(wèi)或合用廚衛(wèi)。

1.1 鞍山新村建成環(huán)境的基本改造歷程

從2003年至今，楊浦區(qū)政府分三期對鞍山新村的住宅進(jìn)行了成套改造：首先對樓層較低、住宅間距較大的住宅進(jìn)行南北擴(kuò)建并且加層，在不改變建筑原有結(jié)構(gòu)的前提下，平均每戶增加了9m2建筑面積，使每戶都有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間；第二步對住宅間距適中的房屋進(jìn)行南北擴(kuò)建和“平改坡”，并對住區(qū)環(huán)境進(jìn)行整治；第三步對住宅間距小，改造難度大的住宅，將部分居民重新進(jìn)行安置后再進(jìn)行改造。增加公共活動(dòng)場地和綠地，對周邊的蘇家屯路和撫順路也進(jìn)行了同步改造，經(jīng)過改造過后的鞍山新村，現(xiàn)在已經(jīng)成為附近的工人新村中環(huán)境最好的住區(qū)之一。

1.2 居住人口及居住特征

鞍山新村現(xiàn)有戶數(shù)約15 000戶，總?cè)丝诩s45 000人。目前居住人群大致可以分為三大類：①住民：原住居民大多數(shù)是在楊浦區(qū)工廠工作的工人，他們收入較低，這些人大多數(shù)都在這里住了一輩子，是一群有強(qiáng)烈改善居住環(huán)境需求的原住民。②周邊租客：這些租客大多是學(xué)生（在校研究生以及剛剛畢業(yè)的畢業(yè)生），周邊上班族以及住區(qū)附近的商販等。這些租客大多看重住區(qū)安全的居住環(huán)境以及周圍生活交通的便利性。他們對于舊住區(qū)建成環(huán)境改造的關(guān)注度不是很大。③年輕新買家：這群人大多剛剛在上海扎穩(wěn)腳跟，財(cái)力還不足，因而選擇這樣的舊住區(qū)作為家庭發(fā)展道路上的階段性過渡居所。他們作為居住人口中最具活力和創(chuàng)造力的群體，在舊住區(qū)建成環(huán)境的改造過程中態(tài)度積極。

1.3 社區(qū)居住人口特點(diǎn)

（1）社區(qū)老年化程度高，退休人口比例約占35%，自鞍山新村建成投入使用起就已經(jīng)住在了這里，這些人大多數(shù)都在這里住了一輩子，現(xiàn)在老了也不愿意換一個(gè)新的居住環(huán)境。

（2）鞍山新村居住人員的社會階層相似、人口同質(zhì)程度高，并且流動(dòng)性低，住區(qū)活力較低。住區(qū)里的居民大部分收入都不太高，無力改善自身的住房條件，導(dǎo)致住區(qū)內(nèi)人口的流動(dòng)性較低，使得住區(qū)里面的社會網(wǎng)絡(luò)比較成熟，但他們同外界的交往活力則在降低。

（3）由于鞍山新村這種老公房原來是作為福利性質(zhì)的住房，所以里面住了許多弱勢群體，他們無力改善自身的住房條件，需要靠城市最低生活保障金生活的以及特殊群體人員占總?cè)丝诘谋壤^高。

2 使用后評估理論及方法

使用后評估(Post-Occupancy Evaluation,簡稱POE)起源于20世紀(jì)60年代，發(fā)源于蘇格蘭和美國，代表人物為普萊斯（Wolfgang F.E Preiser），是一種專門針對建成環(huán)境的評估方法和對建成投入使用后的建筑物建成環(huán)境的績效評估[1]。其方法就是用規(guī)范化、系統(tǒng)化的方式對已經(jīng)建成并投入使用的建筑及環(huán)境評價(jià)信息，科學(xué)分析相關(guān)的數(shù)據(jù)，以此來反映建筑相關(guān)使用者、管理者、建筑師等對目標(biāo)環(huán)境的評價(jià)[2]。通過對有效信息進(jìn)行分析匯總，得出評估的結(jié)論。將評估結(jié)論與原設(shè)計(jì)目標(biāo)橫向比較，對原始設(shè)計(jì)進(jìn)行反思（圖1），也為類似的建筑設(shè)計(jì)提供依據(jù)和經(jīng)驗(yàn)，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量和建成環(huán)境的綜合效益[3]。

筆者在本文的評估，是對城市住宅套內(nèi)環(huán)境現(xiàn)狀的客觀評估和使用者主觀評估相結(jié)合的綜合性評估。對鞍山新村的幾個(gè)代表性住宅進(jìn)行入戶調(diào)研，就他們的居住狀況和使用特點(diǎn)進(jìn)行分類評估，以期找出今后類似改造項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問題。

圖1 進(jìn)入設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工程項(xiàng)目流程圖

3 典型案例使用后評估取樣原則與案例選取

選取原則：家庭結(jié)構(gòu)、戶型、使用狀態(tài)具有典型性和代表性；此次調(diào)研選取了6戶家庭進(jìn)行入戶調(diào)研（表1）。

3.1 住戶A概況

住戶A是鞍山三村48號樓位于底層的一室一廳小戶型（圖2）。住戶是一位裁縫老師傅，夫妻二人1974年搬入。兒子結(jié)婚搬出去之后把房子改成了縫紉工作室，為住區(qū)里的居民服務(wù)，同時(shí)賺點(diǎn)生活費(fèi)。老伴兒去世之后，就只有師傅一人住在里面，師傅身體狀況良好，縫紉手藝非常棒，附近的居民都喜歡找他修補(bǔ)衣物?，F(xiàn)居住的房子基本滿足師傅的生活需求（表2）。

3.2 住戶B概況

住戶B是鞍山四村第三住區(qū)24號樓位于底層的兩室一廳小戶型（圖3）。是一戶四世同堂的家庭，小學(xué)生豆豆、爸爸媽媽、姥姥和已經(jīng)90歲的太奶奶。一家人從1954搬進(jìn)至今已住60余年，這個(gè)小房子里面見證了四代人的成長。小兩室住了5口人，房間面積狹小。姥姥與太奶奶同居一小室非常擁擠，偶有不和，沒有自己的私人空間，比較苦悶。其套型空間使用情況評估如表3所示。

3.3 住戶C概況

住戶C是鞍山二村23號樓位于底層的兩室一廳小戶型（圖4）。住在里面的是一個(gè)三代同堂的小家庭：權(quán)姐、權(quán)姐的媽媽以及權(quán)姐的女兒。為了給孩子和媽媽更優(yōu)質(zhì)的生活，權(quán)姐把自己的房子改成了一個(gè)足浴中心，自主創(chuàng)業(yè)的同時(shí)為住區(qū)的居民服務(wù)。老人除了腿腳不利索之外身體狀況良好，居住空間因?yàn)楣ぷ骺臻g而被壓縮，居住和工作空間的混用，也使得戶內(nèi)在使用上缺乏私密性。其套型空間使用情況評估如表4所示。

圖2 住戶A入戶調(diào)研現(xiàn)狀圖

圖3 住戶B入戶調(diào)研現(xiàn)狀圖

表1 建筑套內(nèi)建成環(huán)境調(diào)研取樣基本信息

表2 住戶A套型空間使用情況評估統(tǒng)計(jì)表

3.4 住戶D概況

住戶D是鞍山三村18號樓位于頂層的兩室兩廳大戶型（圖5）。在上海平改坡期間建筑面積和室內(nèi)空間都得到了擴(kuò)大，現(xiàn)如今已變成三室兩廳的復(fù)式住房。里面住的是一對年輕的建筑師夫婦，以及他們10歲大的女兒和女兒的姥姥。為了讓孩子能上好的學(xué)校，建筑師夫婦買下了這個(gè)學(xué)區(qū)房，通過自己對室內(nèi)環(huán)境的改造，使得室內(nèi)各個(gè)空間的居住環(huán)境都更加怡人。唯一不方便的是沒有電梯，上下樓梯對于家里的老人來說很不方便。除此之外，他們對于現(xiàn)在的居住環(huán)境都非常滿意。其套型空間使用情況評估如表5所示。

表3 住戶B套型空間使用情況評估統(tǒng)計(jì)表

圖4 住戶C入戶調(diào)研現(xiàn)狀圖

圖5 住戶D入戶調(diào)研現(xiàn)狀圖

3.5 住戶E概況

住戶E是鞍山一村10號樓位于底層的一室戶的小房型（圖6）。住在里面的是一對老夫婦和他們的女兒女婿，丈夫86歲，是退休工人。太太現(xiàn)年87歲，是同濟(jì)小學(xué)的退休教師。為了使用上的方便，把進(jìn)深長的客廳隔出了一間房，現(xiàn)為一室一廳的戶型。老人除了腿腳不利索之外身體狀況良好，現(xiàn)居住的房子基本滿足老夫婦的生活需求，對于鞍山新村的居住環(huán)境亦非常滿意，他們還養(yǎng)了一只流浪貓，更是在門前的小綠化草坪邊種了一些蔬菜。老夫婦日常生活就是在住區(qū)的廣場轉(zhuǎn)悠，還會抽空到活動(dòng)中心與老友相聚。其套型空間使用情況評估如表6所示。

表4 住戶C套型空間使用情況評估統(tǒng)計(jì)表

表5 住戶D套型空間使用情況評估統(tǒng)計(jì)表

3.6 住戶F概況

住戶F是鞍山一村3號樓位于三層的一室一廳小戶型（圖7）。住在里面的是一個(gè)三代同堂的外來家庭。年輕夫婦來上海工作，帶著他們的女兒和孩子的奶奶，在這個(gè)租來的房子里面生活。室內(nèi)的居住環(huán)境基本能夠滿足他們現(xiàn)階段的生活需求，夫妻倆就在住區(qū)附近上班，孩子上學(xué)也方便。其套型空間使用情況評估如表7所示。

4 住宅戶內(nèi)使用后評估小結(jié)

住宅戶內(nèi)空間包括公共活動(dòng)空間、私密生活空間、廚衛(wèi)空間和儲藏空間。筆者根據(jù)居住實(shí)態(tài)調(diào)研，對鞍山新村6個(gè)典型住宅套內(nèi)功能空間的環(huán)境現(xiàn)狀總結(jié)如下。

4.1 門廳或玄關(guān)

這類住宅幾乎沒有門廳或玄關(guān)，一進(jìn)門就是起居廳或者方廳，套內(nèi)無隱私，幾乎沒有儲藏設(shè)施，給使用帶來很多不便。從調(diào)研的6戶家庭使用狀況看，幾乎每家都有向公共空間擴(kuò)建、搭建的狀況（圖8）。這些問題的實(shí)質(zhì)就是這一時(shí)期建造的套型沒有考慮玄關(guān)的使用需求。

4.2 起居廳

住戶起居廳的問題主要為：面積過小導(dǎo)致其無法滿足起居室基本的功能要求，難有完整而穩(wěn)定的起居角和進(jìn)餐角；設(shè)計(jì)不合理（采光通風(fēng)不佳，缺乏空間連續(xù)性）；也有很多沒有獨(dú)立起居的住戶，居寢混淆使用導(dǎo)致在居住環(huán)境上缺乏私密性（圖9）。

圖6 住戶E入戶調(diào)研現(xiàn)狀圖

4.3 臥室

臥室的問題為面積小、朝向不佳、隔聲效果差，設(shè)計(jì)不合理和空間使用不恰當(dāng)?shù)?，另外就是臥室數(shù)量和居住人口的不匹配，滿足不了合理的生理分室、心理分室和代際分室（圖10）。

表6 住戶E套型空間使用情況評估統(tǒng)計(jì)表

表7 住戶F套型空間使用情況評估統(tǒng)計(jì)表

圖7 住戶F入戶調(diào)研現(xiàn)狀圖

圖8 鞍山新村住戶門廳玄關(guān)環(huán)境實(shí)況圖

圖9 鞍山新村住戶起居室環(huán)境實(shí)況圖

4.4 廚房

廚房問題比較多樣化，如面積小、布局不理想、煙道串味嚴(yán)重等。廚房操作臺長度不足，廚房里面各個(gè)角落都塞滿了相關(guān)物品，有些住戶甚至利用廚房窗戶外的防盜欄存放各式廚房用具。冰箱、微波爐、電飯鍋等廚房電器無固定安放的位置（圖11）。另外，有的廚房甚至缺乏排煙道，只能通過在窗戶或墻體上開洞后將管道伸到室外。一樓的住戶直接把廚房改建到室外，或是在室外添置了洗菜的水池，以緩和室內(nèi)廚房空間狹小的問題，樓上住戶則有的把灶臺安置在公共走道上。

4.5 衛(wèi)生間

衛(wèi)生間作為住宅中高頻率使用空間，通常需要滿足盥洗、便溺、洗浴及家務(wù)四方面的功能需求。實(shí)際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了基本的盥洗和便溺功能外，絕大多數(shù)居民家中的衛(wèi)生間無法滿足洗浴和家務(wù)的需求，需要另外在其他功能空間中安排放置洗衣機(jī)以及其他的清潔工具（圖12）。除了面積太小外，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，最普遍的問題是缺乏適老性的考慮，對老年人來說有安全隱患。

4.6 儲藏空間

儲藏空間是居家生活中不可或缺的部分，儲藏空間的布置比較靈活，可以單獨(dú)布置成儲藏室，也可以在其他功能空間中，根據(jù)具體情況進(jìn)行巧妙布置。調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，有78%的居民反映戶內(nèi)儲藏空間不足，在更新改造過程中，應(yīng)適當(dāng)增加儲藏空間。

圖10 鞍山新村住戶臥室環(huán)境實(shí)況圖

圖11 鞍山新村住戶廚房環(huán)境實(shí)況圖

圖12 鞍山新村住戶衛(wèi)生間環(huán)境實(shí)況圖

5 基于使用后評估的舊住宅改造設(shè)計(jì)導(dǎo)則

（1）合宜的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，滿足日常生活起居功能空間的劃分，增加起居空間；小面積單元考慮復(fù)合功能的起居空間，以兼顧觀看電視、會客、親子交流、吃飯、家務(wù)、棋牌等功能。

（2）居住功能的挖潛，盡可能做到2個(gè)及以上的居住空間，方便合理的分室居住以及對老人看護(hù)的子女或看護(hù)人員的居住。

（3）廚房的符合人體工學(xué)的合理布局和設(shè)計(jì)上儲藏空間的拓展，探索運(yùn)用適用于小面積的工業(yè)化整體廚房的可能性。

（4）衛(wèi)生間的符合人體工學(xué)的合理布局，滿足老年需求的無障礙設(shè)施：防滑、抓握扶手及合宜的照明及通風(fēng)，探索運(yùn)用適用于小面積的工業(yè)化整體衛(wèi)生間的可能性。

（5）積極拓展儲藏空間，壁櫥、儲藏小隔間、家具結(jié)合儲藏柜一體化設(shè)計(jì)。

（6）頂層空間，特別是平改坡工程挖掘空間利用潛能。

（7）陽臺空間的合理利用：滿足晾曬、花草種植、休憩、部分家務(wù)、適合老年人日光浴的需求。

（8）套內(nèi)的適老化設(shè)計(jì)：特別是廚房、衛(wèi)生間等日常操作和使用空間的適老化設(shè)計(jì)：應(yīng)注意防滑、合宜的材質(zhì)和尺度、抓握扶手等。

（9）公共空間的適老化設(shè)計(jì)：上下樓梯的抓握扶手、平臺?？啃菹⒖臻g，以及多層無電梯住宅增建電梯的可能性及相應(yīng)的技術(shù)措施。

6 結(jié)語

上海2000年以前建成的工人新村，普遍存在套型面積小、功能空間狹窄、居住功能不夠完善、建筑質(zhì)量較差的情況。相關(guān)管理部門已在平改坡、外立面整理和翻新、套內(nèi)管線更新、廚衛(wèi)功能的成套改造、加建加層等方面做了大量的工作和有益的嘗試，但由于存量舊住宅數(shù)量巨大，改造深度和精度尚需進(jìn)一步加強(qiáng)。從建筑策劃的問題尋找、使用后評估的原理出發(fā)，找到切實(shí)可行的改造與更新手段與方法，將會使城市小戶型住宅的改造更新有更為明確的目標(biāo)和努力方向。

[1]Wolfgang F.E.Preiser, Harver Z.Rabinowite,Edward T.White.Post-Occupancy Evaluation New York ：Van Nostrand Reinhold Company.1988.53-56.

[2]William M. Pena, Steven A. Parshall Problem Seeking： An Architectural Programming Primer, 5th Edition ISBN： 978-1-118-08414-4 Primer，John wiley & Sons Inc.2012.

[3]（美）Wolfgang F.E.Preiser,（加）Jacqueline C.Vischer 編著.汪曉霞,楊小東(魯革)譯,莊惟敏校審.國外建筑與城市設(shè)計(jì)叢書;建筑性能評價(jià).北京：機(jī)械工業(yè)出版社,2009：78-83.