房地產(chǎn)項目管理中內(nèi)部控制的運用分析

王欣

【摘 要】當前，我國處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要時期，由于受到經(jīng)濟下行壓力的影響，導致國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級與利潤下降的雙重壓力。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要通過加強內(nèi)部控制，降低生產(chǎn)成本、提升施工質(zhì)量，促進企業(yè)的健康發(fā)展。論文先對房地產(chǎn)項目管理的特點、原則以及風險進行探討，并進一步研究房地產(chǎn)項目管理工作的發(fā)展趨勢。

【Abstract】At present， China is in an important period of economic restructuring.Due to the impact of the downward pressure on the economy， the domestic real estate industry faces dual pressures of transformation and upgrading and declining profits. Therefore， the real estate enterprises should strengthen internal control， reduce production costs， improve construction quality， and promote the healthy development of enterprises.The paper firstly discusses the characteristics， principles and risks of real estate project management， and further studies the development trend of real estate project management.

【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；內(nèi)部控制

【Keywords】real estate；project management； internal control

【中圖分類號】F293.33 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）05-0009-02

1 引言

早在2010年，我國就已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況制訂了相關的宏觀調(diào)控政策與方案。這在一定程度上抑制了投資投機性購房問題，同時也從客觀方面遏制了房產(chǎn)泡沫問題的加劇。但是，相關政策的實施也在一定程度上導致了房地產(chǎn)市場的萎縮，這就對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)單位提出了更高的發(fā)展要求。企業(yè)要加強內(nèi)部控制，積極提升房地產(chǎn)項目的品質(zhì)、品牌影響力，進而提升企業(yè)的競爭力及經(jīng)濟效益。

2 房地產(chǎn)項目管理的概述

2.1 房地產(chǎn)項目管理的特點

房地產(chǎn)項目管理工作具有以下幾個特點：首先，管理工作具有一定的時效性；其次，管理過程中對于質(zhì)量目標的相關要求較高；此外，管理工作對于費用的控制目標較強；另外，房地產(chǎn)項目的管理有著較強的復雜性、系統(tǒng)性，同時管理過程中要按照特定的程序，進行合理的構(gòu)想、方案擬定，還要進行可行性研究，對于相關方案進行評審、決策。總體而言，房地產(chǎn)項目的管理工作要在某個確定的時間內(nèi)，通過應用特殊的組織運行模式，來完成一個既定的目標。同時，管理工作中要進行周密的計劃、組織以及領導、控制，進而可以實現(xiàn)對既有資源的高效管理。在進行房地產(chǎn)項目的管理工作時，要按照以下流程進行：首先，要建立相應的項目領導機構(gòu)，對于特定的項目任務進行合理的計劃、分解；其次，要進行項目目標的預算以及相關項目的啟動、協(xié)調(diào)； 另外，在項目實施過程中，要進行合理的控制、溝通和評估工作。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的原則

一方面，要遵循重要性的原則。對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制來說，不僅要兼顧全局，同時還要明確控制的重要事項以及重大的風險業(yè)務單元。在此基礎上，制定相應的控制措施，提升控制管理的質(zhì)量。另一方面，要遵循制衡性的原則。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在治理結(jié)構(gòu)以及機構(gòu)設置、分工、業(yè)務流程等方面，要形成一個相互制約、制衡、監(jiān)督的體系。另外，還要遵循成本效益的原則。在進行具體的內(nèi)部控制時，要注重成本和效益，這一過程中要忽略那些對成本控制沒有意義的控制措施。

3房地產(chǎn)項目管理的風險分析

3.1 戰(zhàn)略風險的分析

對于戰(zhàn)略風險而言，其主要是指尚處于制定階段或者已經(jīng)制定完成的相關戰(zhàn)略缺乏合理性、科學性。這樣一來，戰(zhàn)略目標管理就存在著相應的風險。比如對于一些重大的并購事項來說，如果在進行實際決策的過程中出現(xiàn)了失誤的問題，那么將造成嚴重的戰(zhàn)略風險。如果相關風險出現(xiàn)時，企業(yè)的領導層沒有引起高度的重視，那么就會造成項目的生存環(huán)境面臨著一定的困難。因此，對于項目的決策人員來說，要對一些具體性的項目戰(zhàn)略進行時刻的關注，最大程度的降低戰(zhàn)略風險。

3.2 人員風險的分析

在進行房地產(chǎn)項目的管理工作中，人才發(fā)揮著至關重要的作用。人才作為項目管理工作的主體，一旦在人才的選擇方面缺乏合理性，將導致房地產(chǎn)項目面臨著巨大的失敗風險[1]。

3.3 經(jīng)營風險的分析

對于經(jīng)營風險而言，主要指的是經(jīng)營過程中的一些不恰當、不科學的決策。房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理工作中，存在著一些不確定性因素，比如說消費群的定位、項目的設計質(zhì)量等等，這些因素都將會對房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況造成一定的威脅。在進行內(nèi)部控制中，要做好經(jīng)營風險的管理工作，建立健全內(nèi)部控制機制，有效防止經(jīng)營風險的出現(xiàn)。

4 房地產(chǎn)項目管理發(fā)展的新形勢

4.1 提升項目管理內(nèi)部控制質(zhì)量

通過提升項目管理內(nèi)部控制質(zhì)量，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的運營質(zhì)量與管理水平。就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，還存在著業(yè)務流程分散以及風險評估較為薄弱的問題，同時企業(yè)的財務和各個部門的關聯(lián)程度不強。因而，再沿用以往的內(nèi)部控制體系，不能很好地滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的績效機制不完善，團隊之間的協(xié)作水平較低，領導與管理人員對于風險管控意識較為淡薄，對于項目資金的管控方法不科學。在這種大背景下，進行房地產(chǎn)項目管理中內(nèi)部控制的優(yōu)化勢在必行?，F(xiàn)階段，要提升房地產(chǎn)項目管理工作的標準化、有效化、系統(tǒng)化效果，并且要注重內(nèi)部控制的優(yōu)化準備工作。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對自身的實際情況進行分析，進而制定出內(nèi)部控制優(yōu)化的具體目標。對于優(yōu)化目標來說，要將重點放在提升資產(chǎn)的安全性、信息管理的有效性方面，進而促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。另一方面，工作人員要提高對管理工作重要性的認識，各級管理員工要積極參加培訓工作。這一過程中，還要明確不同參與部門的崗位職責，將責任具體的落實到個人。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的發(fā)展趨勢

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要建立健全科學規(guī)范的預算制度，積極進行財務風險的規(guī)避。資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展血脈，日常管理工作中要控制好資金的流入與流出狀況。同時，還要結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況，積極從內(nèi)部、外部進行資金的籌集，這一過程中要拓寬資金籌集的渠道，確保企業(yè)具備較強的支付能力與償債能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要實現(xiàn)預算和業(yè)績考核的無縫對接，建立資金管理考核機制，真正做到節(jié)約有獎、超支有罰、獎罰分明[2]。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的發(fā)展方向

在進行房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與核算工作時，要將正常的經(jīng)營活動作為前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)營成本的計算過程中，要對開發(fā)過程中的資源消耗狀況以及開發(fā)產(chǎn)品的價格進行綜合考慮。同時，還要對房地產(chǎn)企業(yè)的策劃、設計以及招投標、施工、交房等過程進行控制。這樣一來，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量。另外，還要注重目標成本控制的完善，做好目標成本的動態(tài)跟蹤，對于項目成本進行及時的評價和反饋，確保房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施時成為一種自覺管理的行為。

4.4 注重現(xiàn)場管理人員綜合素養(yǎng)的提升

相比于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品金額較大，并且產(chǎn)品涉及到民生問題。因而，對于管理人員來說，要有一個良好的職業(yè)操守與專業(yè)能力。在進行工程分包工

作時，要對分包工程的承包單位進行研究，明確承包單位的施工人員素質(zhì)、企業(yè)綜合實力等因素。對于分包出去的工程，施工過程中要做好施工質(zhì)量的監(jiān)督工作，防止施工中出現(xiàn)以次充好、偷工減料等問題。同時，還要專門聘請專業(yè)素養(yǎng)較高的監(jiān)理公司進行施工的監(jiān)督，提升相關建筑工程的施工質(zhì)量。

4.5 建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系

對于內(nèi)部控制而言，它是一項較為復雜、系統(tǒng)的工程，房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套高度統(tǒng)一、合理的內(nèi)部控制機制。首先，企業(yè)要建立完善的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，在這一體系中應該包含董事會、監(jiān)事會以及經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門等。另外，對于一些重大項目的招標工作以及重大的人事任免工作來說，要嚴格按照規(guī)定與程序落實聯(lián)簽制度。

5 結(jié)語

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要根據(jù)自身的發(fā)展情況，建立健全內(nèi)部控制體系，做好企業(yè)的資金、成本管理。同時，還要積極引進國際上的一些先進、科學的管控制度，確保企業(yè)內(nèi)部管控不斷地發(fā)展與完善。

【參考文獻】

【1】衛(wèi)建澤.內(nèi)部控制在房地產(chǎn)項目管理中的運用[J].山西財經(jīng)大學學報，2016（S2）：54-56.

【2】巫麗翔.淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制[J]中國電子商務，2014（22）：59-61.