海南+丹東+漳州 炒房團(tuán)又在四處出擊

魏桂香

凡是有政策利好之地，炒房客總是第一時(shí)間出沒。

4月14日，海南建立自由貿(mào)易港政策傳出后，無數(shù)炒房客沸騰了，蜂擁而至，N多人后悔沒在海南買房。隨后，朝鮮半島局勢緩和，大量的炒房客殺至東北邊境小城丹東。這個(gè)近幾年名字并不響亮的四線城市，在48小時(shí)之內(nèi)，某樓盤的單價(jià)從每平方米3500元上漲至每平方米5500元，漲幅高達(dá)57%。雖然遭政策嚴(yán)厲打壓，各地紛紛出臺限購政策，但是炒房團(tuán)總能找到一些機(jī)會，并且像聞到血腥的鯊魚一樣蜂擁而上。

丹東：炒房團(tuán)來了，兩天房價(jià)上浮57%

從五一以來，丹東的樓市一直占據(jù)了主流媒體和自媒體的某個(gè)版面，在哪都能看到關(guān)于丹東樓市的消息。根據(jù)媒體披露的消息，在不到兩天的時(shí)間里房價(jià)上浮57%。丹東當(dāng)?shù)卦谠铝翇u工作的一位人員表示，浙江炒房團(tuán)已經(jīng)來到丹東，正在和某房產(chǎn)銷售老板談?wù)麠澋?號樓，價(jià)格已經(jīng)給到2億元，金華的一個(gè)首富現(xiàn)在就在酒店和老板談價(jià)格。這個(gè)房子到了他們手里不翻3倍，他們是不會出手的。種種跡象表明，半島局勢正在向好的方向發(fā)展，也讓國際社會看到了半島走向和平的曙光。4月20日，朝鮮方面表示，不再進(jìn)行核試驗(yàn)，廢棄朝鮮北部核試驗(yàn)場地，要集中精力搞經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

外界普遍認(rèn)為，半島局勢趨于穩(wěn)定，朝鮮將全力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，會令地處東北邊境的遼寧省丹東市從中受益。在此之前，丹東對朝貿(mào)易進(jìn)出口總額占全國對朝進(jìn)出口額的近七成。在這一利好下，從當(dāng)天開始，位于朝鮮新義州特區(qū)對面的丹東樓市就開始異動(dòng)，一天一個(gè)價(jià)。

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，4月22日，家住天津的黃坤（化名）就來到了丹東?！俺r在4月21日宣布棄核，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)建設(shè)之后，我和幾個(gè)朋友就覺得丹東的房地產(chǎn)‘有戲，于是結(jié)伴來到丹東。”在前往丹東之前，黃坤和朋友們就已經(jīng)做足了功課，并一致認(rèn)為最有潛力的還要屬丹東新區(qū)的樓盤。經(jīng)過一番考察之后，黃坤的一個(gè)朋友在4月24日決定在丹東新區(qū)某樓盤購入房產(chǎn)?！八且?500元/平米的價(jià)格購入了4套商品房，每套商品房的面積均是109平米?！碑?dāng)時(shí)，黃坤還勸說這位朋友冷靜一些，多走幾家樓盤對比一下。但這位朋友認(rèn)為3500元/平米的價(jià)格購入丹東新區(qū)的房產(chǎn)，未來虧錢的風(fēng)險(xiǎn)極小。開始的時(shí)候，黃坤和身邊的其他人都覺得朋友的決定有些草率，但是兩天之后，黃坤卻發(fā)現(xiàn)這位朋友當(dāng)初的決定很明智。4月26日，當(dāng)黃坤回到朋友購買房產(chǎn)的樓盤準(zhǔn)備出手置業(yè)的時(shí)候，該樓盤的售樓員告訴他：“3500元/平米是兩天前的價(jià)格，現(xiàn)在的售價(jià)是5500元/平米?！眱H僅兩天時(shí)間，就要用比朋友高出2000元/平米的價(jià)格購買同一樓盤的房產(chǎn)，顯然讓黃坤難以接受。

在媒體探訪的丹東新區(qū)一處售樓部，人頭攢動(dòng)，現(xiàn)在售價(jià)已猛漲至5000元！而該項(xiàng)目在4月份之前，均價(jià)為3000元，無人問津。

丹東新區(qū)某樓盤的銷售經(jīng)理向記者介紹，在4月20日之前，丹東新區(qū)的房地產(chǎn)均價(jià)還在4000元/平米左右，但是從4月21日之后，就開始不斷上漲，目前的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5000元/平米左右?！拔覀冃麄骱?bào)上的價(jià)格是4700元/平米，那其實(shí)已經(jīng)是兩天前的價(jià)格，現(xiàn)在的報(bào)價(jià)是5200元/平米?！睆埫利愓f，“在4月27日朝韓領(lǐng)導(dǎo)人舉行會談之后，我們樓盤的售價(jià)又調(diào)高了100元/平米左右?，F(xiàn)在丹東新區(qū)的房價(jià)一天一變，有些樓盤甚至一天幾變，想在丹東新區(qū)買房就趁早?！?/p>

丹東新區(qū)銀河大街一家在售樓盤的銷售顧問對《證券時(shí)報(bào)》表示，“新區(qū)的房價(jià)很大程度上是被外地人買起來的?！钡|本地人聽到新區(qū)房價(jià)上漲的消息后，大多還保持觀望狀態(tài)。

海南：政府嚴(yán)厲打壓，炒房客扼腕嘆息

“連夜開盤，引發(fā)搶購”，“不實(shí)宣傳，哄抬房價(jià)”，“弄虛作假，違規(guī)銷售”……連日來，海南密集處罰數(shù)十家違規(guī)房企和中介，從中可見此間樓市之暗流洶涌，亦可見當(dāng)?shù)卣S護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定之決心。

4月13日，國家給予海南改革發(fā)展的最新政策大禮包一出，海南樓市應(yīng)聲而動(dòng)。為遏制房價(jià)過快上漲，4月22日晚，海南發(fā)布通知，開始實(shí)施“全域限購”。

實(shí)際上，自今年3月以來，海南已4次加碼樓市調(diào)控。一邊是建省30周年重大利好政策刺激，一邊是政府頻繁出手調(diào)控房地產(chǎn)市場，風(fēng)云涌動(dòng)的海南樓市，會走出怎樣的曲線？

“大部分項(xiàng)目都漲了，每平方米漲1000元的也有，漲 2000元的也有，還有漲4000元、6000元的，每個(gè)開發(fā)商都不一樣。”4月22日上午，記者以購房者身份咨詢海南某房地產(chǎn)營銷公司時(shí)，得到這樣的答復(fù)：“海南全面建設(shè)國際自由貿(mào)易港的消息一出，島內(nèi)房價(jià)幾乎是一夜之間火箭式躥升，沒漲的項(xiàng)目寥寥無幾。”

早在一個(gè)月前，《工人日報(bào)》記者考察興隆附近幾個(gè)樓盤時(shí)，價(jià)格低的每平方米還在1.6萬元，如今2萬元以下的已難覓蹤影，而當(dāng)時(shí)均價(jià)2.6萬元/平方米的一個(gè)樓盤，據(jù)說現(xiàn)已飆升到3.2萬元/平方米。

“從2016年房地產(chǎn)市場‘去庫存開始，沉寂了3年左右的海南樓市就開始全面復(fù)蘇，而且上漲速度日益加快，每年春節(jié)前后的房價(jià)漲幅都不小，特別是今年?？梢哉f，對于建省30周年政策利好的預(yù)期，早已傳導(dǎo)到房價(jià)上。只是沒想到，中央給的政策大禮包分量會這么重，所以，這些天的房價(jià)漲幅也有些超乎我預(yù)料?！蹦撤烤W(wǎng)銷售人員小蘇對記者說。

其實(shí)，對于建省30周年政策利好可能引發(fā)的樓市異動(dòng)，海南省未雨綢繆，早有防范。

今年3月31日，就在海南即將進(jìn)入傳統(tǒng)樓市銷售淡季時(shí)，當(dāng)?shù)卣鋈艘饬系仡C布了被人們稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”的“房八條”，內(nèi)容包括：商品住宅價(jià)格備案后6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格； 對外地購房者由每人限購1套改為每個(gè)家庭限購1套，商貸最低首付比例由40%提升到70%，購房后由2年內(nèi)限售延至5年內(nèi)限售；在海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個(gè)市縣限購區(qū)域內(nèi)買房，必須提供累計(jì)60個(gè)月及以上海南省個(gè)稅或社保繳納證明； 對弄虛作假者撤銷其購房合同網(wǎng)簽備案且5年內(nèi)不得在該省購房等。

4月16日，中央給予海南系列扶持新政公開3天后，面對房價(jià)漲勢，嚴(yán)陣以待的海南政府又緊急發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場要求的通知》，要求重點(diǎn)打擊惡意炒作、哄抬房價(jià)行為，對違規(guī)者給予“最嚴(yán)厲的處罰”，直至清出海南市場，并明確對量價(jià)上漲過快的市縣將進(jìn)行約談。

緊接著，4月20日，海南出臺《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)政策的通知》，規(guī)定職工家庭購買首套新建住房的，公積金貸款最低首付款比例由20%提升至30%。

與此同時(shí)，海南還在全省雷霆出擊，鐵腕整肅市場。

4月22日晚間，海南省委、省政府再次召開新聞發(fā)布會，決定在既有限購政策的基礎(chǔ)上實(shí)施“全域限購”，非本省戶籍居民家庭在海南購買住房，至少須提供一名家庭成員在該省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明；而自該通知發(fā)布后戶籍遷入海南省的居民家庭，在滿足上述條件的同時(shí)，也只能購買一套住房。

“20多天時(shí)間，連發(fā)四道金牌；幾天之內(nèi)，嚴(yán)懲數(shù)十家違規(guī)公司，政府調(diào)控密度與打擊力度之大，全國少有?！蹦撤慨a(chǎn)公司銷售經(jīng)理鐘靜對記者直言，“如果不是當(dāng)?shù)卣畯膰?yán)從快從重連禁帶打，恐怕當(dāng)前海南房價(jià)會更瘋狂?！?h3>漳州：業(yè)余炒房團(tuán)投資1.2億9個(gè)月賺2億

暴利之下，資本趨之若鶩。很多城市，炒房團(tuán)翻云覆雨，通過一系列手法，將房價(jià)炒高，然后迅速卷錢而走。

但房子是怎么爆炒的呢？《中國證券報(bào)》記者記錄了漳州這個(gè)活生生的例子，看了讓人觸目驚心。

來到漳州前，魏廣華（化名）是一家鞋廠老板，因近些年“實(shí)體難做”，他的幾個(gè)業(yè)余炒房的兄弟都收獲頗豐，魏廣華經(jīng)過縝密考察后，決定加入這支隊(duì)伍。于是，每人拿出2000萬元資金，湊了接近2億元，殺到廈門島的后花園——僑鄉(xiāng)漳州。

“聯(lián)手坐莊”這種在股市里操縱市場的方法，也被他們嫻熟地“嫁接”到房產(chǎn)領(lǐng)域。2016年6月，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準(zhǔn)備“大干一場”時(shí)，市區(qū)房價(jià)均價(jià)每平方米約為6000—8000元，短短9個(gè)月過去，新樓盤開盤價(jià)鮮有低于每平米1.5萬元的，個(gè)別湖景、江景、學(xué)區(qū)房，甚至在2.5萬—2.8萬元之間。

回想起這9個(gè)月的光景，魏廣華自稱“如入無人之境”?！?016年中，廈門島內(nèi)的均價(jià)已經(jīng)突破4萬元，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當(dāng)時(shí)我已聽聞?wù)闹菔袇^(qū)有兩片舊城拆遷，以及6個(gè)自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補(bǔ)償款，此刻拉升房價(jià)，不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價(jià)低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點(diǎn)學(xué)區(qū)房和廈漳同城化的概念，是個(gè)很適合講故事的地方?！?/p>

到漳州安營扎寨后，魏廣華他們早已事先踩好點(diǎn)了，首先相中當(dāng)?shù)孛Ｕ闹輰?shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房——冠城國際，彼時(shí)該小區(qū)均價(jià)約為1萬元。這是個(gè)典型的學(xué)區(qū)房二手盤，小區(qū)內(nèi)“流通盤”不到50套，介于60—80平方米之間，只需不到1000萬元的資金，便可一把吃下“流通盤”，這就相當(dāng)于控制住了該盤近乎全部的流通市場。

這一套路屢試不爽，魏廣華其他9個(gè)兄弟在其他樓盤如法炮制，陸陸續(xù)續(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居，總共花出去不到1億元。這在當(dāng)時(shí)，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進(jìn)駐時(shí)，剛過去3個(gè)月，而漳州的房價(jià)已在他們的刺激下，每平方米漲了近2000元。

吃下市區(qū)三分之一的“流通盤”，僅是魏廣華的第一步驟。接下來，他們找到在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，開始一天一天地刷新手中房產(chǎn)的掛牌價(jià)格。

“只要我們手上的房源一起抬價(jià)，再散布房價(jià)即將大漲的消息，在售的房東也會跟風(fēng)抬價(jià)，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會擴(kuò)大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價(jià)，也可以直接刷新掛牌價(jià)?！蔽簭V華表示。

聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)后，就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑，為“廈漳同城化”、學(xué)區(qū)房、江景房等概念造勢。

2016年底至2017年初，“廈門地鐵將修到漳州市區(qū)”的消息已傳遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已經(jīng)深入人心，成為市民們茶余飯后的談資，也成為房價(jià)瘋漲的催化劑。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及泉州、廈門等省內(nèi)土豪紛紛趕赴漳州掃樓，這個(gè)偏居福建東南一隅的四線農(nóng)業(yè)城市，在市區(qū)人均月收入約3000元的情況下，市區(qū)房價(jià)卻以近乎“一天一價(jià)”的態(tài)勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進(jìn)發(fā)。

2017年4月初，魏廣華在漳州賓館見到記者時(shí)，滿面春風(fēng)得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中，他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式，他們手上近500套房已基本都轉(zhuǎn)手，當(dāng)時(shí)投出去的1.2億元，凈賺約2億元，已經(jīng)開始尋找下一個(gè)城市。