關(guān)于房產(chǎn)測繪面積分攤?cè)舾蓡栴}研究

鄭衛(wèi)強

摘要：隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，在房產(chǎn)交易中常遇到的房屋公用面積分攤問題，尤其最近分攤面積、分攤系數(shù)越做越大，已經(jīng)引起社會各方面的關(guān)注，本人在北京市房管部門從事房產(chǎn)測繪多年，結(jié)合實際工作中遇到的一些情況，對高分攤問題的原因予以解析，并提出控制分攤過大的思路，以保證國家房產(chǎn)測繪法律法規(guī)的權(quán)威性以及保障人民群眾的利益。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；面積分攤

房產(chǎn)測繪就是利用測繪和計算機輔助的技術(shù)和方法，采集和表述房屋相關(guān)信息，為房屋管理等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加快，共有共用面積的分攤問題越來越受到人們的關(guān)注，引起的爭議也時有發(fā)生，所以提高房產(chǎn)測繪分攤的準確性、合理性、現(xiàn)實性、技術(shù)性，是關(guān)系到國計民生的大問題，本文結(jié)合中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000以及北京市地方標準《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》DB11T661-2009，結(jié)合本人多年房產(chǎn)測繪管理和生產(chǎn)經(jīng)驗，對工作中碰到的分攤問題，并提出適宜的處理方法，以供同行業(yè)的人們探討。

一、房屋分攤面積是怎樣計算出來的

要解析分攤過大的問題，首先要先知道分攤面積和分攤系數(shù)是如何計算出來的，在計算的分攤之前，先要對樓棟從分攤的角度進行剖析，從分攤的角度可以分為三部分：共有部位、專有部位、人防部分。

（一）共有部分

共有部位：建筑物內(nèi)供業(yè)主使用的人員通行、公共設(shè)施（樓內(nèi)部分）等以及建筑物以外、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等。共有部分分為可分攤部分和不可分攤部分，在分攤計算時，只有可分攤部位參與分攤，按各專有部分和不可分攤共有部位的套內(nèi)建筑面積為基數(shù)，按比例進行分攤計算。

1.建筑物內(nèi)的可分攤部位：一般包括但并不限于以下名稱或用途表示的部位

人員通行類：大堂/大廳/門廳/樓（電）梯間/樓（電）梯前室/通道/通廊/連廊等。

共用設(shè)備類：僅為建筑物內(nèi)各專有服務(wù)的設(shè)備，

如：設(shè)備用房/水泵房/變配電室/附屬設(shè)施/鼓風(fēng)機房/中水機房/附屬用房/水箱間/垃圾收集間/消防貯水池/消防水泵房/引鳳機房/電纜分界室/消防值班室/地下制冷機房/消防控制中心等。

2.不可分攤部位

建筑物內(nèi)的警衛(wèi)值班室、自行車庫、物業(yè)服務(wù)用房等房屋；建筑區(qū)劃內(nèi)，為本小區(qū)業(yè)主服務(wù)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等用房。

物業(yè)管理類：主要包括管理用房/物業(yè)用房/物業(yè)管理/服務(wù)管理用房/物業(yè)管理用房/管理服務(wù)中心/配套管理用房/管理服務(wù)用房/物業(yè)管理處等。

市政基礎(chǔ)設(shè)施類：主要包括市政設(shè)施（水、電、氣、熱、有線電視）所占用的房間如：熱交換站/市政鍋爐房/煤氣調(diào)壓站/煤氣工程維修站/煤調(diào)站/熱力站/空壓站/計量間/收集站/分界室/變電所（電力公司專用）/市政動力站/市政水泵房/市政管理用房/煤氣開閉站/有線電視光電轉(zhuǎn)換間等。

其他：自行出庫/警衛(wèi)值班室/值班室/門衛(wèi)。

（二）專有部位：建筑物內(nèi)具有獨立構(gòu)造和用途的住宅、經(jīng)營性用房等房屋或者特定空間，具有構(gòu)造上和利用上的獨立性。在計算建筑面積時應(yīng)承擔分攤面積。

1.居住用房類：住宅/公寓/別墅/單宿/生活用房等。

2.商業(yè)辦公類：商業(yè)/酒店/餐飲/旅館/娛樂/金融/會展/辦公用房/寫字樓/綜合業(yè)務(wù)樓/配套用房/配套共建等。

3.倉儲庫房類：車庫/車棚/倉儲/儲藏間/雜物間/地下倉儲/地下庫房/車位/庫房/綜合庫房等。

4.工業(yè)用房類：工業(yè)用房/廠房/車間等。

5.稱為定向轉(zhuǎn)讓專有部位，經(jīng)規(guī)劃部門批準、在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖中載明的居住公共服務(wù)配套設(shè)施，主要包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用途為學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、老年活動中心、居委會、派出所、社區(qū)服務(wù)用房等房屋。

（三）分攤計算：是來計算并得出分攤系數(shù)的過程，也就是計算樓棟的可分攤共有部位建筑面積與建筑物內(nèi)參與分攤的各專有部位建筑面積之和的比值（即分攤系數(shù)）的過程，同時計算各專有部位所承載的分攤面積。

簡單歸納起來為以下這三個公式：

樓棟分攤系數(shù)=可分攤的共有部位建筑面積/參與分攤各專有部位建筑面積之和

樓棟某戶分攤面積=樓棟分攤系數(shù)×該戶套內(nèi)建筑面積

某分攤后的建筑面積=該戶套內(nèi)建筑面積+該戶分攤面積

二、如何合理有效的控制樓棟分攤面積過大

通過上述分析可以看出，樓棟的分攤面積主要是樓棟中為業(yè)主服務(wù)的人員交通和設(shè)備用房，這些都是人們生活所不可或缺的，若強硬的推出取消分攤面積政策，那么開發(fā)企業(yè)在樓棟開發(fā)建設(shè)過程中必然會減少人員交通和設(shè)備用房的建設(shè)，進而會影響廣大業(yè)主的生活舒適性。試想，一個擠不上去的電梯、生活水壓不足的廚房、經(jīng)常跳閘的電路、擁擠的門廳大堂，這樣的小區(qū)怎么居住，又怎么保障業(yè)主的生活。再者說，契稅、公維、物業(yè)費、取暖費等等又該如何收??？

所以，筆者認為，現(xiàn)階段取消分攤面積不太現(xiàn)實，可行的是要在滿足人民美好生活需要的基礎(chǔ)上合理的設(shè)置公共部位。

（一）土地出讓環(huán)節(jié)可以在限房價、限自持基礎(chǔ)上增加得房率的限制

（二）申報規(guī)劃環(huán)節(jié)應(yīng)審核設(shè)備用房設(shè)置是否合理，有無過度設(shè)置

（三）房屋測繪過程中，測繪單位應(yīng)協(xié)助開發(fā)企業(yè)在合法、合理、合規(guī)并且公平公正的大原則下制定分攤原則

（四）市場管理部門審批銷售許可時除可按照項目的建筑面積計價之外，亦可考慮按照套內(nèi)面積計價

2.3小結(jié)

上述這些問題的思考是筆者在實際工作中經(jīng)常遇到的，可能考慮得還不是很周到。不過希望通過這樣的思考，與同行互相交流，最終能夠找到一種各方面都可接受的、合理的公共部位及面積設(shè)置標準。

參考文獻

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（作者單位：北京市朝陽區(qū)房屋測繪事務(wù)所）