淺談批量住宅精裝修管理要點

楊會東

摘要：住宅精裝修交房是商品房開發(fā)的一個趨勢。精裝修商品房符合現(xiàn)代人緊張的生活方式，也能夠減少建筑材料等資源的浪費，符合我國的現(xiàn)實國情。

關鍵詞：批量；精裝修；項目管理

目前，房地產市場批量住宅精裝修發(fā)展不夠成熟，對住宅精裝修缺乏實際管理經驗。為了全面提高裝修工程質量，有效地進行成本控制，規(guī)范精裝修管理流程，減少返修率，提高公司開發(fā)產品的競爭力，就必須加強精裝修項目的管理。作為房地產管理者如何管理呢？

首先，做好精裝修項目前期準備工作

1、精裝修方案設計：技術部根據項目定位中建議的設計風格、材料/部品和設備及成本指標與建筑設計同步進行精裝修方案設計。

1）精裝修方案設計可能對原建筑平面進行修改，請將修改情況及時告知技術部并通知建筑設計單位進行調整；同時，如建筑方案調整，建筑設計單位也應及時通知裝修設計單位，保持圖紙的一致性，避免重復、差錯；

2）精裝修方案設計還應注意結構的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應注意凈高、設備安裝等，如退臺下層的廚房間、衛(wèi)生間等。如果梁能上翻應盡量提請結構設計考慮上翻；柱的大小對家俱的布置影響也較大，應引起足夠重視；

3）精裝修方案設計應達到一定的深度，對家俱、電器布置應明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/部品應提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風格的認定及成本估算的審定；

4）對有些部品的設計應提前，如廚柜設計，由于受燃氣管、表的影響，可能對廚柜設計進行調整，進而影響水槽位置、排水管位置等；

5）為考慮施工方便、成本控制，對衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設計盡量做到規(guī)格統(tǒng)一；

2、樣板房施工：對樣板房進行施工，以達到展示戶型、交樓標準和裝修效果的目的。

1）為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號的材料交于施工單位直接采購，同時對施工費等方面給予略高于市場價的優(yōu)惠，以提高施工單位的積極性。

2）樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業(yè)多，施工時間緊，需公司各部門加強組織協(xié)調，注意文明施工，確保現(xiàn)場各工種有序進行。

3、精裝修交房標準的確定

1）銷售部應根據銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應明確材料標準，對那些材料/部件和設備應注明品牌的應明確提出；

2）對能符合裝修效果的有多種品牌的材料/部品和設備應多列同檔次品牌或不列，爭取批量裝修時材料更換的靈活性，降低風險；

3）對交樓標準的描述盡量簡單，不得追求銷售時效果超標準進行承諾。

4、批量精裝修房施工圖繪制：根據樣板房實際施工效果對樣板房施工圖進行調整、完善，形成批量裝修的施工圖，供批量裝修招標、施工之用。

1）批量裝修施工圖繪制人員必須要深入現(xiàn)場，嚴格按現(xiàn)場情況進行繪制圖紙，對樣板房裝修過程中有過調整的部分應重點關注；批量裝修施工圖繪制人員應核對樣板房與批量裝修時的差異，對差異之處應有詳細說明；批量裝修施工圖的深度應達到批量裝修要求，做好所有構造做法明確、尺寸標注詳盡，保證多家施工單位施工不發(fā)生差異（施工誤差除外）；批量裝修施工圖繪制人員應核對批量裝修的土建、安裝施工圖紙，對有差異的，盡早向技術部提出修改土建、安裝施工圖紙，避免造成事后返工；對無樣板房的戶型，應參照同樣標準進行設計。

其次、做好精裝修項目實施（施工）管理

1、批量精裝修施工招標

1）造價部根據批量施工圖計算各戶型的工程量清單及材料/設備清單并按樓幢匯總各戶型，必要時進行標底編制；

2）裝修施工管理部門負責收集裝修施工單位并組織考察，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從集團和本公司合格供應商名錄中選擇；

3）裝修施工管理部門組織投標單位進行現(xiàn)場踏勘、答疑、投標；

4）公司招標小組組織評標、定標，經辦部門進行合同簽訂。

2、精裝修施工

1）開工準備工作的檢查。工程部和監(jiān)理檢查精裝修總包單位是否完成施工準備工作（包括技術準備和人員、材料、設備是否到位等），認為具備開工條件后方可允許開工。

2）批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，各施工班組在批量裝修前均應按工藝要求做好樣板，工程部組織監(jiān)理、裝修總包、各分包單位等進行聯(lián)合檢查驗收，提出書面意見并簽字確認；批量施工時應嚴格按經確認的樣板間的質量標準和要求的施工工藝執(zhí)行。

3）工程部負責做好與政府部門、監(jiān)理、設計及施工等相關單位的協(xié)調工作。就施工中存在的問題及時組織召開現(xiàn)場協(xié)調會，進行通報；

4）工程部督促檢查承建商質量保證體系和安全保證體系的落實情況；

5）施工進度控制。工程部根據公司主要節(jié)點計劃表編制精裝修工程施工控制計劃，并落實節(jié)點計劃的控制措施。

6）工程部應定期檢查監(jiān)理單位對裝飾材料（特別是甲供料）和施工過程的質量控制工作，要求監(jiān)理加大精裝修房的監(jiān)理力度，加強過程控制，派專人負責裝飾裝修工程監(jiān)理，使精裝修房的施工過程始終處于受控狀態(tài)；

7）重點加強成品保護工作。貫徹誰施工誰負責的原則.對易受污染和損害的部位及產品應事先采取妥善的保護方案，報監(jiān)理和工程部批準后實施；實施過程中，監(jiān)理及工程部對現(xiàn)場保護情況進行檢查，對產品保護不利者應按合同有關規(guī)定進行處罰；

8）為加強精裝修項目現(xiàn)場管理，獎優(yōu)罰劣，工程部定期從監(jiān)理公司、施工單位的管理質量即工作質量、完成的工程質量（實體質量）和文明施工三個方面進行檢查、考評。

3、材料/部品供貨

1）裝修單位根據工程進度提出甲供材料供應計劃，包括材料的種類、數(shù)量、進場時間等，上報工程部；

2）工程部根據裝修單位提出的材料供應計劃或自行編制的計劃，及時向造價部提交甲供材供應計劃；

3）工程部會同監(jiān)理公司、裝修總包單位對材料供應商的送達材料進行驗收，并直接轉交給總包單位進行保管、使用。

4）對于分包項目，如樓梯、欄桿、廚柜、地板、設備（廚房設備、空調、洗衣機、冰箱等），工程部應根據裝修進度及時通知進場施工、安裝；安裝后應做好驗收，合格后實施成品保護。

4、精裝修現(xiàn)場檢查

1）工程部每月對在建精裝修項目進行檢查，檢查內容分三個方面：工作質量、實體質量、安全文明。

2）月度檢查完成后一周內，工程部負責編制《精裝修工程管理檢查報告》，提出建議措施并跟蹤落實情況；

3）工程部在月度工作例會上對檢查情況進行綜述，總結發(fā)現(xiàn)的共性問題以及不同施工階段存在的質量問題，提出管理重點和改進意見。

5、精裝修整改：對精裝修初步驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題進行整改。

1）裝修總包、各分包單位接到精裝修初步驗收整改通知書后安排整改人員進行整改，整改完成后提請監(jiān)理公司及工程部驗收；

2）監(jiān)理公司和工程部對整改情況應對照整改通知書的要求進行驗收，戶內部分應逐戶進行驗收；涉及土建工程的應通知工程部參與驗收；

6、精裝修竣工驗收：當經過精裝修初步驗收并整改完成后，通知當?shù)刭|量監(jiān)督部門參加整體工程的竣工驗收。

結束語：

經過幾年的探索與努力，我們的管理模式經歷了從無到有、從討論到實際的各階段，還將不斷地總結與完善，我們始終貫徹“充分協(xié)同、優(yōu)勢互補、管理創(chuàng)新、品質提高”的思想，按照“從源頭抓起，加強設計管控，從樣板抓起，加強標準管控，從細節(jié)抓起，加強過程管控”的工作思想繼續(xù)實踐。

參考文獻

[1]胡振華.建筑項目管理[M].湖南人民出版社，2003版

[2]岑書標.論建筑裝飾裝修工程施工質量控制[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2010（20）

（作者單位：南京熊貓科技園開發(fā)有限公司）