房改20年，尚未成功，仍需努力

金姬

1998年6月15日，全國房改工作會議宣布，從1998年下半年起，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，新建住房原則上只售不租。當(dāng)年7月3日，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，正式宣布停止“實物分房”，明確了城鎮(zhèn)住房的市場化、貨幣化、商品化改革方向。

住房市場化也催生了房地產(chǎn)業(yè)，直接影響了中國近20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

20年來，中國城鎮(zhèn)居民居住得更加舒適寬敞，但房價也水漲船高。與此同時，商品化推動房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，使它成為新的國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。如何讓全體人民住有所居，減少國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，仍是房改需要努力的方向。

福利分房的終結(jié)

在房改之前，中國實行傳統(tǒng)的福利分房，也就是由國家和職工所在單位包下來投資建設(shè)好的住房，以實物形式直接分配給職工。

但這種近似無償分配的制度，并沒有讓老百姓住得寬敞舒適——1985年國家對城鎮(zhèn)住房進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果是人均住房面積僅2-4平方米。1982年潘虹主演的電影《人到中年》就如實反映了大學(xué)教師們的蝸居狀況。

中房集團(tuán)公司原董事長孟曉蘇指出，當(dāng)國家與國有單位的福利房持有壓力越來越大、連維修費(fèi)用都付不起的時候，“問題導(dǎo)向”開始倒逼中國進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革。比如1988年國家財政收入總額2587億元，住房上的財政補(bǔ)貼就占了583億元，并且急劇增加，是1978年的11倍。

其實早在1980年4月，鄧小平同志發(fā)表了關(guān)于發(fā)展住房建設(shè)的重要講話，提出“城鎮(zhèn)居民可以購買房子，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，舊房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款”。但這一想法在當(dāng)時的中國寸步難行。80年代初，地方開始允許賣房，但一直停停改改。

上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰教授表示，1997年亞洲金融危機(jī)是一個契機(jī)，國家發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房制度不改不行了，一方面國家財政背負(fù)不起這個負(fù)擔(dān)，另一方面住房市場化內(nèi)在潛藏的產(chǎn)業(yè)鏈價值、GDP價值非常大，是帶動性非常強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。所以1998年，內(nèi)因外因疊加在一起，形成了一個突破性的房改方案。

瑕不掩瑜

1998年啟動的住房改革，總體而言是相當(dāng)成功的。

老百姓最大的獲得感就是房子越住越大——1998年房改時，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積大概是17平方米，2016年達(dá)到了36.6平方米, 20年來翻了一倍還多。

與此同時，住房市場化也催生了房地產(chǎn)業(yè)，直接影響了中國近20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。朱镕基總理曾說，“房地產(chǎn)業(yè)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”。許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)拉動下增長迅猛，紛紛成為世界第一。譬如中國鋼鐵產(chǎn)量占世界50%以上，水泥產(chǎn)量占世界產(chǎn)量60%，電解鋁產(chǎn)量占世界65%，平板玻璃產(chǎn)量占世界50%，化纖產(chǎn)量占世界70%，建筑陶瓷產(chǎn)量占世界52%，發(fā)電量、煤炭產(chǎn)量、工程機(jī)械、港口吞吐量等都是世界第一?？梢哉f，房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的巨大拉動作用不可低估。

而且，住房商品化市場化推動了勞動力市場流通?？梢哉f，沒有房改，現(xiàn)在中國的勞動力流動不可能自由起來。

當(dāng)然，房改也存在一定的問題。

一方面，房改過度放大了住房的投資屬性和拉動經(jīng)濟(jì)的功能，民間有關(guān)高房價的抱怨和“房地產(chǎn)業(yè)綁架經(jīng)濟(jì)”的說法不絕于耳，即便2005年起國家開啟樓市宏觀調(diào)控，但房價似乎越調(diào)越高。炒房，也成為一部人發(fā)家致富的捷徑。以“限購、限貸”為特點(diǎn)的房地產(chǎn)調(diào)控自2011年實行以來，并沒有完全遏制住房價上漲的勢頭，雖從“一刀切”的“房地產(chǎn)調(diào)控”，到實行了“因地制宜、分城施策”，但由于地方政府在增加土地供應(yīng)上的不足、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中住宅用地過少等問題，部分地區(qū)房價上漲速度仍然過快。據(jù)統(tǒng)計，1998年房改時全國平均商品房價僅為2002元/平方米，2018年4月則達(dá)到8585元/平方米，一二線城市的均價早已過萬。

另一方面，房改發(fā)展早期，對低收入人群在市場化大潮中可能遇到的住房保障困難估計不足，準(zhǔn)備不夠。雖然2007年起國家提出要完善保障房制度，但直到今天仍然無法實現(xiàn)“居者有其屋”。

二次房改

1998年房改提出，要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，最低收入家庭租賃廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房。這樣的“多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”在20年后的今天仍未實現(xiàn)。

從2016年開始，中央對于房地產(chǎn)市場的調(diào)整更加合理。在當(dāng)年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一說法在十九大報告中再次被強(qiáng)調(diào)。2017是中國住房制度改革的又一重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，啟動了租購?fù)瑱?quán)、租售并舉、集體土地試建設(shè)租賃房等，被業(yè)內(nèi)視為“二次房改”。

與此同時，“分城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控也愈來愈成熟。2018年，隨著各地?fù)寠Z人才的戲碼愈演愈烈，一城多策的現(xiàn)象越來越普遍。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有天津、重慶、成都、武漢等超過50個城市發(fā)布了大力度的人才吸引政策，優(yōu)惠購房政策以及相對一線城市較低的房價，成了這些城市吸引優(yōu)秀人才的重要手段。

我們希望，在“居者有其屋”的大方向下，房地產(chǎn)業(yè)將更好地服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)。