淺析我國保障性住房建設(shè)的可持續(xù)性

王旭 高睿雯

1 引言

保障性住房又稱為政策性住房，其包括廉租房、經(jīng)濟適用住房、保障性租賃房以及其他用于保障用途的住房。是指政府提供優(yōu)惠，以出租或出售的方式提供具有保障性質(zhì)的政策性住房，向中低收入的家庭供應(yīng)限定戶型、建筑標準、銷售價格和租金標準。

最近幾年我國出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號）、《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保[2013]178號）、《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)[2015]37號）等一系列的政策，對原有保障性住房體系進行了很多的補充和完善。

所謂的可持續(xù)發(fā)展，是在《世界保護策略》首次提出 “必須研究自然的、社會的、生態(tài)的、經(jīng)濟的以及利用自然資源過程中的基本關(guān)系”，確保全世界“可持續(xù)發(fā)展”。本文從保障性住房的可持續(xù)性方面入手，從經(jīng)濟的投資效益與融資渠道，受眾民眾的覆蓋面和面臨的社會問題，以及工程建設(shè)的質(zhì)量和對生態(tài)的影響方面，分析了經(jīng)濟、社會、生態(tài)中我國保障性住房可持續(xù)性面臨的問題，并提出了幾點對策。

2 我國保障性住房建設(shè)可持續(xù)性的現(xiàn)狀

2.1 融資渠道的可持續(xù)性

我國保障性住房建設(shè)規(guī)模持續(xù)增加，保障覆蓋率明顯提高。根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，2016年，全國棚戶區(qū)改造計劃開工600萬套。據(jù)各地上報數(shù)據(jù)，全年開工606萬套，順利完成年度目標任務(wù)，完成投資1.48萬億元。雖然有公積金、社保資金、保險資金大舉進入保障房融資模式，但由于保障性住房建設(shè)的投資收益率很低，依舊不能吸引民間資本，這就導(dǎo)致了保障性住房的資金鏈十分脆弱，影響著我國保障性住房的發(fā)展。

2.2 受眾居民的可持續(xù)性

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國保障性住房的覆蓋面得到了巨大的提高，但是隨著建設(shè)的發(fā)展，保障性住房的管理機制的不健全，準入與退出機制沒有嚴格執(zhí)行，導(dǎo)致一些受眾居民配置的的錯位與缺位，使得經(jīng)濟條件相對不錯的人群進入了保障房的領(lǐng)域，或者經(jīng)濟條件變好的居民依然享受著優(yōu)惠，讓真正需要的居民無法進入受保障范圍。同時，我國的保障性住房小區(qū)的配套措施還不是很完善，目前還是停留在住房的開工建設(shè)階段，關(guān)于居民入住后的生活和物業(yè)管理，以及租住戶的退出管理機制和監(jiān)管服務(wù)都尚未健全和完善。

2.3 建設(shè)質(zhì)量與生態(tài)的可持性

由于保障性住房的利潤較低，一些開發(fā)商偷工減料現(xiàn)象層出不窮，致使近年來我國保障性住房出現(xiàn)了墻皮脫落、電梯質(zhì)量、漏水等問題，建設(shè)的質(zhì)量無法得到保障，嚴重影響保障性住房的發(fā)展。此外，我國保障性住房大多采用粗放型、耗能量高的建造方式和施工技術(shù)，沒有采用節(jié)能減排的措施，浪費能源，生態(tài)的可持續(xù)性較差。

3 提高保障性住房建設(shè)可持續(xù)性的對策

3.1 發(fā)揮政府優(yōu)勢，建立多元化籌資渠道

借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗，發(fā)揮政府主體優(yōu)勢，推行信托貸款（REITs）的金融創(chuàng)新。若能將REITs模式在我國的保障性住房市場中靈活運用，可以緩解龐大資金的壓力，解決我國保障性住房政策資金投入巨大而且市場投資收益率不高的困境。同時REITs模式能吸引社會資本參與，節(jié)約政府成本開支，從而實現(xiàn)我國保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。合理提高企業(yè)投資保障性住房建設(shè)中的投資收益，同時縮短保障性住房的投資回收期，有利于建立多元化的籌資渠道。

3.2 建立合理的準入與退出機制

保障性住房的管理應(yīng)建立嚴格的準入和退出機制，由市、縣人民政府按限定的價格，集中向符合購房或租房條件的低收入家庭出售或出租，應(yīng)實行嚴格的審核制度，保障性住房退出機制也應(yīng)該嚴格執(zhí)行，同時也應(yīng)接受社會公眾的監(jiān)督，使得全過程的公開透明化。這樣，從準入和退出兩個方面管理保障性住房，充分發(fā)揮保障作用。

3.3 確保工程質(zhì)量，完善相關(guān)配套措施

在保障性住房建設(shè)中，不僅僅只是為了降低建造成本，更要保證工程質(zhì)量，盡可能選擇國企進行開發(fā)，由于國企是國家的單位，在保障性住房建設(shè)中顯然具有一定的義務(wù)，需要承擔一定職責?？v觀我國住房的建設(shè)實際，國企的建設(shè)更能保障住房的質(zhì)量，在保障性住房建設(shè)中實行裝修施工一次到位，避免由于二次施工導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的破壞和材料的浪費。政府也應(yīng)加強保障性住房監(jiān)管工作，建立嚴格監(jiān)管體系，確保保障性住房工程保質(zhì)保量地完工，交付給有真實需求的民眾。與此同時，小區(qū)內(nèi)配套也應(yīng)齊全，教育、生活、娛樂、學(xué)習等幾個方面設(shè)施，方便居民日常生活使用，確保居住的質(zhì)量。

3.4 房屋應(yīng)設(shè)計合理，有效滿足居民需求

保障性住房不同于商品住宅，保障性住房面積應(yīng)該本著“經(jīng)濟”為主要標準，嚴格控制戶型面積。由于政策的要求，以小戶型為主的保障性住房也增加了房屋使用功能設(shè)計的難度，特別是一室型或一室一廳型，由于面積限制不可能像大戶型齊全配有大廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等，因此，設(shè)計應(yīng)優(yōu)先滿足居民最為需要。另外，設(shè)計時要考慮有利于對老年人照顧、以家庭為單位的家庭代際關(guān)系等，例如一代、兩代或者多代同堂等，設(shè)計更為合適的居住面積標準，來更好地維護家庭穩(wěn)定。

4 結(jié)語

雖然我國近年來保障性住房取得了相當大的進步，但總體而言，保障性住房作為長期的民生工程，還未能夠真正成熟、定型。保障性住房不僅要建好，切實發(fā)揮保障民生的重要“完全網(wǎng)”的作用，更要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并要協(xié)調(diào)好并實現(xiàn)建設(shè)發(fā)展與人、資源、環(huán)境的和諧，強調(diào)生態(tài)、社會、經(jīng)濟的三者綜合效益，使得它們能夠均衡、和諧的發(fā)展，才是是保障性住房建設(shè)不竭的動力。

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