北京剛需的無(wú)奈

宋慧芳

近期隨著“北京翡翠書(shū)院”初步設(shè)計(jì)方案及配租規(guī)則的披露，萬(wàn)科憑借高昂租金價(jià)格火速“榮登”熱搜榜，且相關(guān)新聞不斷發(fā)酵。對(duì)于剛需來(lái)講，買(mǎi)房的壓力還在不斷增加，2018年以來(lái)，各家銀行首套房貸利率全面收緊，購(gòu)房成本仍在增加，一部分人或選擇去租房。然而隨著國(guó)家大力提倡“購(gòu)租并舉”開(kāi)始，租金不降反而一路飆升。直至萬(wàn)科此次披露的高租金事件，把樓市“玩壞”的眾生相呈現(xiàn)在世人面前。炒房危害大，炒“租”同樣如此。如果“租”因?yàn)椤俺础钡木壒识菽躺?，那就完全違背了租購(gòu)并舉的本義。對(duì)于等待長(zhǎng)租一生的剛需，是不是應(yīng)該再回到買(mǎi)房市場(chǎng)？急需住有所居的剛需感到很無(wú)奈，不知如何選擇。

高成本高租金

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)入2018年以來(lái)國(guó)內(nèi)一二線房?jī)r(jià)跌幅明顯，以全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)北京為例，自去年“3·17”限購(gòu)以來(lái)，北京各區(qū)二手房?jī)r(jià)今年3月較去年同期下跌8%-30%不等，其中通州區(qū)跌幅最大，高達(dá)29.1%。不少購(gòu)房者認(rèn)為買(mǎi)房的春天要來(lái)了，真的如此嗎？事實(shí)上，來(lái)自云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2018年第一季度北京二手房成交均價(jià)在60000元/平方米左右，成交28996套，成交量呈現(xiàn)同比下降，環(huán)比上升的趨勢(shì)，其中3月網(wǎng)簽量達(dá)11108套，為去年4月份以來(lái)最高值。相對(duì)于二手房成交量激增，一季度新建商品房住宅成交均價(jià)持續(xù)跌落至35204元/平方米，成交5169套，成交量同比環(huán)比均呈現(xiàn)大幅下降趨勢(shì)。

為什么房?jī)r(jià)下降，房子反而不好銷(xiāo)售了？諸葛找房首席分析師陳雷在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，北京市場(chǎng)是一個(gè)存量房市場(chǎng)，二手房成交占比超8成，所以二手房成交情況更能反映北京市場(chǎng)情況，同時(shí)新房在預(yù)售審批上受政策監(jiān)管較為嚴(yán)格，而且2016年北京市供地較少，2017年供地均為限價(jià)地和共有產(chǎn)權(quán)房用地，雖然2018年第一季度新房成交環(huán)比2017年有下滑趨勢(shì)，新房并不能完整的反映市場(chǎng)情況。因?yàn)楹芏噘?gòu)房者在等待限競(jìng)房的落地和開(kāi)盤(pán)，從單價(jià)、總價(jià)和地段上限競(jìng)房更具有優(yōu)勢(shì)，滿足首改為主的人群的需求，造成一部分購(gòu)房者持幣觀望。

再則就是銀行房貸利率的上調(diào)，房貸政策的收緊，使得貸款更難。5月7日，工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行四大商業(yè)銀行的北京分行均表示，將最低利率從央行基準(zhǔn)利率的1.05倍上調(diào)為1.1倍，二套房貸款利率政策不變，仍為基準(zhǔn)利率的1.2倍。目前，央行的基準(zhǔn)利率是4.9%。首套房貸款利率的上調(diào)直接意味著購(gòu)房者月供成本的提高。據(jù)記者粗略計(jì)算，如果申請(qǐng)100萬(wàn)元的首套房貸，25年還清，利率是基準(zhǔn)利率1.05倍時(shí)，月供是5933.03元，當(dāng)利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍時(shí)，月供增加到6075.4元，增加了141.73元。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，房貸從過(guò)去的首套房利率優(yōu)惠85折、9折、95折，到?jīng)]有任何優(yōu)惠執(zhí)行基準(zhǔn)利率，再到如今越來(lái)越多的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，房貸利率將直接影響購(gòu)房者的購(gòu)房意愿和開(kāi)發(fā)商回款。事實(shí)上，從今年2月起，北京大部分銀行就已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%至10%，除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)房貸利率的主流水平。

房?jī)r(jià)是降了，但是算上貸款的利息，其實(shí)買(mǎi)房總共花費(fèi)反而更多了，這就造成購(gòu)房難。購(gòu)不起房只能選擇租房，與之相對(duì)應(yīng)的租房市場(chǎng)， 據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，自2017年11月北京群組公寓被清理整頓之后，12月的租金67.16元/平方米較前一個(gè)月的63.62元/平方米上漲約4元/平方米，增長(zhǎng)近5%，引起了眾多租房族擔(dān)憂。在北京市強(qiáng)監(jiān)管下，北京租金瘋漲態(tài)勢(shì)得到遏制。2018年前三個(gè)月，北京租賃市場(chǎng)租金水平同比上漲8%，漲幅比2017年同期的17%回落9個(gè)百分點(diǎn)，租金上漲壓力下降。即便如此，房租還是呈現(xiàn)月月攀升平均約1元/平方米。

北京的房租為什么會(huì)漲的這么快？陳雷表示，首先，人們對(duì)于生活品質(zhì)要求不斷提高倒逼房租價(jià)格的上漲。其次，2016年北京房?jī)r(jià)漲幅較大，導(dǎo)致租售比嚴(yán)重失衡，在房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力下，房租隨房?jī)r(jià)上漲后快速上漲。再次，北京市政府規(guī)范租賃市場(chǎng)，北京市租賃供應(yīng)在短期內(nèi)有所減少，另一方面，房?jī)r(jià)上漲，很多購(gòu)房客在高房?jī)r(jià)下選擇租房生活，造成租房需求增多，加之租賃市場(chǎng)管理機(jī)制不健全，從而使的租金快速上漲。年后由于大量務(wù)工人員返京，使得租賃需求增多，也是造成北京房租短期內(nèi)上漲的重要原因。

謹(jǐn)防“炒”租危害剛需

龍頭房企萬(wàn)科一宗位于北京5.5環(huán)的70年出租房用地，距西二旗8公里，90平方米精裝修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180萬(wàn)元起。4月，全國(guó)首個(gè)企業(yè)自持租賃項(xiàng)目萬(wàn)科“翡翠書(shū)院”啟動(dòng)預(yù)租，如此高昂的租價(jià)一下引來(lái)熱議，有人在震驚之余，掩面“痛哭”：貧窮限制了我的想象；有人戲稱：萬(wàn)科“打劫”租房客；有人無(wú)奈吐槽：之前買(mǎi)不起，現(xiàn)在租不起；有人發(fā)出終極之問(wèn)：月租兩萬(wàn)和月供兩萬(wàn)，你選哪一個(gè)？也有人為萬(wàn)科叫屈：實(shí)屬無(wú)奈。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪表示，最近要上市的限價(jià)房，位于同類(lèi)型區(qū)域的主要還是海淀幾宗地塊，分別是翠湖區(qū)域和西北旺的亮甲店。其中位置要好一點(diǎn)的亮甲店，限價(jià)是5.8萬(wàn)。按照這個(gè)計(jì)算，90平方米的限價(jià)房，總價(jià)是522萬(wàn)元。而如果70年租賃90平方米，不計(jì)算信貸成本，合計(jì)需要1260萬(wàn)元，是購(gòu)買(mǎi)成本的2倍多。

根據(jù)萬(wàn)科披露的數(shù)據(jù)，把地價(jià)與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項(xiàng)目總投入約為160億元，按預(yù)租價(jià)格來(lái)算，凈運(yùn)營(yíng)收益回報(bào)率不到3%。張大偉表示，目前北京等一線城市租金年回報(bào)率只有1%-2%，按照正常的市場(chǎng)邏輯，租賃成為資本首選的投資的前提是，租金回報(bào)率超過(guò)資金成本1%以上。所以按照國(guó)內(nèi)目前最低的資金成本5%計(jì)算，也就是除非房?jī)r(jià)跌60%，或者租金上漲2倍，否則，租賃只能是邊緣選擇。

即便如此，對(duì)于萬(wàn)科的定價(jià)，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰說(shuō)的更直接，萬(wàn)科以成本反推租金，把高昂成本轉(zhuǎn)嫁給承租人頭上，違背了政策方向，也給周邊房主租金報(bào)價(jià)帶來(lái)不必要的干擾，對(duì)后續(xù)自持項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面釋放效應(yīng)。

對(duì)于還處在租房階段的剛需來(lái)說(shuō)，最擔(dān)憂其是否會(huì)引發(fā)“蝴蝶效應(yīng)”。對(duì)于未來(lái)租金上漲幅度，張大偉指出，這一項(xiàng)目有一定的特殊性。即本來(lái)是出售型的地塊，因競(jìng)價(jià)過(guò)于激烈，才最終導(dǎo)致100%自持。這類(lèi)地塊在北京也僅有4宗，“不代表趨勢(shì)”，且成本定價(jià)法不同于市場(chǎng)定價(jià)法。但是，受本身高租金帶來(lái)的數(shù)據(jù)平均值的上漲及心理影響，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)目事實(shí)上的確會(huì)拉高2020年北京市場(chǎng)平均租金0.23%。

“未來(lái)國(guó)家表示會(huì)大力的發(fā)展租賃市場(chǎng)，這其實(shí)一方面阻止了大部分出租方售房的意愿，一方面又催高了出租方的收益預(yù)期以抵消未來(lái)售房時(shí)可能的損失?，F(xiàn)在隨著租金的上漲，不僅購(gòu)不起，而且還租不起?！币晃患毙枳∮兴拥膭傂韪嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。新房、二手房如此，租房市場(chǎng)也是如此。發(fā)展租賃市場(chǎng)，本義在于補(bǔ)上短板、“租購(gòu)并舉”，絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場(chǎng)空間。當(dāng)前，各地有關(guān)租賃的支持鼓勵(lì)政策頻出、各方資本力量踴躍進(jìn)入，這既是租賃市場(chǎng)的幸事，但確實(shí)也滋生了一些風(fēng)險(xiǎn)。張大偉表示，把中低端租賃房源升級(jí)成為中高端，對(duì)于租賃市場(chǎng)，已經(jīng)失去了梯級(jí)消費(fèi)租金，的確在被推動(dòng)上漲。目前需要未雨綢繆、嚴(yán)防炒作，把價(jià)格穩(wěn)住以保護(hù)剛需。