閑置土地信息交互及流轉(zhuǎn)優(yōu)化平臺構(gòu)建研究

余晨晨　錢欣　周瑤　姚襲欣　羅飛

【摘 要】針對目前農(nóng)村閑置土地信息交互困難及相關(guān)手續(xù)辦理繁瑣問題，本文結(jié)合農(nóng)村實際情況及土地政策，構(gòu)建了一個可由政府官方運營和管理的土地閑置信息交互及流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理平臺。該平臺實現(xiàn)真實可靠的土地流轉(zhuǎn)信息及便捷網(wǎng)上土地流轉(zhuǎn)流程辦理功能，從而緩解農(nóng)村土地閑置現(xiàn)象，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)流程，積極響應(yīng)“最多跑一次”改革。

【關(guān)鍵詞】閑置土地；信息交互；管理平臺；流轉(zhuǎn)

中圖分類號： TP311.52 文獻標識碼： A 文章編號：2095-2457（2018）08-0051-002

Research on the Construction of Idle Land Information Interaction and Transfer Optimization Platform

YU Chen-chen QIAN Xin ZHOU Yao YAO Xi-xin LUO Fei

（Hefei University of Technology，Hefei，Anhui 230000，China）

【Abstract】Based on the current difficulties in dealing with idle land in rural areas and the complexity of related procedures， this paper constructs a platform for the management and management of land idle information exchange and standardized management that can be operated and managed by the government in light of the actual situation in rural areas and land policies. The platform realizes real and reliable land circulation information and facilitates online land transfer process management functions， thereby alleviating the phenomenon of idle land in rural areas， optimizing land transfer procedures， and actively responding to the “run once” reform.

【Key words】Idle land； Information interaction； Management platform； Circulation

0 前言

目前由于經(jīng)濟快速提升，第二、第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展等原因，農(nóng)村勞動力大量涌入城市，從而造成大量土地閑置[1]，土地資源浪費問題嚴峻。

針對此類問題，國內(nèi)眾多專家學者提出了建設(shè)性建議。張占毫等[2]學者提出重新進行土地資源整理規(guī)劃；楊芳[3]提議積極引導(dǎo)和鼓勵農(nóng)民進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；張琳[4]建議加強政府在土地流轉(zhuǎn)中的指導(dǎo)功能；李子萱[5]建議建立覆蓋全方位的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。

綜上所述，針對農(nóng)村閑置土地的理論性體系已取得一定建設(shè)性成果，但王娟娟等[6]發(fā)現(xiàn)仍然存在流轉(zhuǎn)不合法的現(xiàn)象，政府流轉(zhuǎn)登記工作依舊存在缺陷，上述建議并未進行實例化操作。

針對上述問題，本文構(gòu)建了一個土地資源信息交互及流轉(zhuǎn)優(yōu)化的管理平臺。該平臺可實現(xiàn)買賣雙方土地信息交互及網(wǎng)上土地流程辦理功能，從而擴寬農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)信息交互渠道，簡化土地流轉(zhuǎn)手續(xù)辦理，激勵民眾通過合法途徑進行土地流轉(zhuǎn)，響應(yīng)“最多跑一次”改革。

1 土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及存在問題

1.1 土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

通過走訪安徽省國土資源廳、安徽省農(nóng)業(yè)委員會等部門，得出目前農(nóng)村閑置土地流轉(zhuǎn)的流程如下，首先將需要流轉(zhuǎn)的土地記錄在案，通過有意者與地方干部聯(lián)系，交易雙方會面協(xié)商。協(xié)商成功后，交易雙方向相關(guān)部門提出申請，簽訂合同，記名登記，最后通過審批進行流轉(zhuǎn)登記、權(quán)證辦理等。

根據(jù)目前土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，可發(fā)現(xiàn)政府在流轉(zhuǎn)過程中僅提供買賣雙方信息匹配服務(wù)及流轉(zhuǎn)手續(xù)辦理。買賣雙方在流轉(zhuǎn)過程中，最重要的部分為會面洽談，商議期限、租金等，最繁瑣的流程為流轉(zhuǎn)中各種手續(xù)的辦理、材料的提交。

1.2 土地流轉(zhuǎn)存在問題

1.2.1 流轉(zhuǎn)雙方“多跑路”

有流轉(zhuǎn)意圖的土地承包者需到相關(guān)部門（當?shù)卮逦龋﹤浒赣涗?，在有意者?lián)系后還需見面協(xié)商，達到交易后還要再到有關(guān)部門簽訂合同，完成后續(xù)手續(xù)，過程繁瑣，難以做到“只進一扇門”，“最多跑一次”。

1.2.2 信息匹配效率低

在土地資源信息匹配過程中，村委并不提供主動尋找土地需求者的服務(wù)，信息匹配效率低。此外，由土地資源需求者主動聯(lián)系各地村委，到各村委辦公地址咨詢，亦耗費大量時間。

1.2.3 土地流轉(zhuǎn)過程合法性難以監(jiān)督

目前國內(nèi)的土地資源信息交互網(wǎng)站僅提供土地流轉(zhuǎn)信息交互服務(wù)，交易雙方在協(xié)商后是否進行合法流轉(zhuǎn)，目前的土流相關(guān)平臺無法進行監(jiān)督。

1.2.4 農(nóng)戶法律意識薄弱

在農(nóng)村，土地承包者法律意識較弱，土地流轉(zhuǎn)不注重形式程序，加之土地流轉(zhuǎn)正規(guī)流程過程繁瑣。因此，大多是口頭合約，從而導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確[6]。

2 平臺構(gòu)建思路

2.1 構(gòu)建原則

2.1.1 靈活性

平臺在設(shè)計時應(yīng)考慮功能的可擴展性及可維護性，盡量采用模塊化結(jié)構(gòu)，提高程序模塊的獨立性，減少二次開發(fā)及數(shù)據(jù)庫對接難度。

2.1.2 實用性

本平臺以土地流轉(zhuǎn)雙方的需求為目標，在符合政府規(guī)范流轉(zhuǎn)流程的基礎(chǔ)上，為用戶提供便捷的信息交互及線上土地流轉(zhuǎn)辦理服務(wù)。

2.1.3 易用性

本平臺操作簡單、靈活易用，便于管理與維護，如在提交申請階段的資料在鑒證備案階段可不用進行重復(fù)上傳，堅持“一證一份”，用戶操作簡單。

2.2 設(shè)計思路

2.2.1 解決“多跑路”問題

將線下流轉(zhuǎn)手續(xù)轉(zhuǎn)至線上，使有流轉(zhuǎn)意圖的土地承包者網(wǎng)上即可提交申請，而需要土地的一方通過本平臺便可得到真實可靠的土地流轉(zhuǎn)信息。而當雙方達成協(xié)議后，可通過簽訂電子合同達成交易。

2.2.2 提高信息交互效率

需要流轉(zhuǎn)土地的用戶可在平臺上發(fā)布相關(guān)信息，加快信息的傳播。同時土地資源需求者亦可通過本平臺瀏覽土地流轉(zhuǎn)信息，線上進行土地信息對比，做出最優(yōu)決策。

2.2.3 通過過程管理實施監(jiān)督，提高民眾法律意識

制定詳細的線上流程，每個階段都存在相關(guān)部門的審批或土地流轉(zhuǎn)雙方的認同，當審批不通過或流轉(zhuǎn)雙方某一方不同意時，后面的流程都無法進行，“強迫”政府及民眾依法進行土地流轉(zhuǎn)，提高法律意識。

2.3 流程優(yōu)化

根據(jù)實地調(diào)研及結(jié)合政府報告，本文構(gòu)建了一個土地資源信息交互及流轉(zhuǎn)優(yōu)化的管理平臺。

該平臺提供土地流轉(zhuǎn)信息交互及網(wǎng)上流轉(zhuǎn)辦理的服務(wù)，其網(wǎng)上土地流轉(zhuǎn)申請的流程為：提交申請（填寫包含流轉(zhuǎn)方式等）、核實登記（管理員初審）、價值評估（專家系統(tǒng)評估）、信息發(fā)布、會面洽談（提供視頻會面）、線上合同簽訂、鑒證備案（權(quán)證辦理等）。

與現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)流程相比，土地流轉(zhuǎn)者在提交申請表時，已完成后續(xù)辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)的資料上傳，在流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商完成后，僅需簽訂電子合同，一旦收到電子合同簽訂完成的信息，相關(guān)政府部門即可進行權(quán)重辦理等業(yè)務(wù)，無需如現(xiàn)有流程，需要流轉(zhuǎn)雙方再跑一趟遞交相關(guān)材料。

3 平臺功能

平臺的用戶有土地經(jīng)營權(quán)租用者（以下簡稱租用者）、土地經(jīng)營權(quán)所有者（以下簡稱所有者）和平臺管理員，下文將從用戶的角度闡述平臺的特色功能。

3.1 土地經(jīng)營權(quán)租用者功能

3.1.1 注冊登錄

基于訪客的需求有所區(qū)別的情況，平臺采用不同的登錄方式。

不進行身份注冊的普通訪客，僅可瀏覽土地信息資源平臺上的相關(guān)土地信息關(guān)于該土地的使用權(quán)所有者的相關(guān)聯(lián)系方式并不會顯示在頁面上。

需要在線上辦理業(yè)務(wù)、聯(lián)系所有者的訪客，則需要進行注冊登記。在此過程中，需要提供身份證真反面照片與提供聯(lián)系方式，同時需要上傳一段不少于10秒的本人單人視頻作為身份識別的材料，保證租用者身份的真實性。

3.1.2 生成數(shù)字簽名

租用者輸入8-16位包含字母、數(shù)字或特殊符號的密碼后，平臺會根據(jù)租用者姓名、身份證號碼及密碼的信息生成唯一的數(shù)字簽名，用于線上簽訂土地租用合約。

3.1.3 土地信息檢索

租用者可以根據(jù)土地歸屬省、市、縣進行檢索，或根據(jù)土地的地形、土壤條件進行檢索。

根據(jù)租用者輸入的條件，平臺會優(yōu)先反饋符合條件的土地信息。此外，根據(jù)租用者所瀏覽的具體土地信息，平臺可歸納出這些土地的共同特點，根據(jù)用戶檢索偏好進行個性推薦。推薦和篩選過程中，通過數(shù)據(jù)挖掘?qū)ふ覟g覽的土地信息共同特點，通過模糊決策對篩選的土地信息進行排序。

3.1.4 聯(lián)系土地所有者

租用者想要租用的土地可能所有者唯一和所有者不唯一的情況。因此，聯(lián)系農(nóng)戶存在兩種方式，第一種是撥打平臺提供的手機號碼，第二種是使用平臺上的“打招呼”功能。

“打招呼”功能適用于所有者不唯一的情況。對于需要租用大片土地的租用者，則可能需要若干所有者的土地合并為一片土地租出，但是這些所有者事先并沒有合并出租的意向。此時，租用者通過“打招呼”功能，平臺會根據(jù)系統(tǒng)智能合并的結(jié)果，向滿足要求的所有者發(fā)送信息，轉(zhuǎn)達租用者的意圖。

3.1.5 線上合同簽訂

“簽訂合同”是為租用者和所有者提供線上簽訂租用合約與相關(guān)部門公證業(yè)務(wù)的功能。租用者需填寫一份簡單的土地租用信息登記表，登記表提交成功后，平臺生成一份土地使用權(quán)租用合約給予租用者和所有者，雙方通過數(shù)字簽名簽訂。

3.2 土地經(jīng)營權(quán)所有者功能

3.2.1 注冊登錄

所有者使用土地信息資源平臺，要求必須先進行注冊，注冊要求與租用者相同。注冊成功后，所有者生成數(shù)字簽名的方式亦與租用者的相同。

3.2.2 土地信息上傳

所有者進行土地信息上傳之前，需要準備其土地經(jīng)營權(quán)證件的照片、土地圖片和視頻材料。要求如下：（1）土地經(jīng)營權(quán)照片要求正反兩面清晰拍攝，且單獨拍攝有效時間、印章信息，確保證件的合法性與有效性。（2）土地圖片數(shù)量為10張，且所有圖片指定位置與角度。（3）視頻材料時長2-5分鐘，旨在呈現(xiàn)土質(zhì)狀況、附近地形等信息。

3.2.3 土地價值評估

為確保公平公正，還需根據(jù)土地的實際狀況作出土地的價值評估價，值評估部分將由土地信息資源管理平臺實現(xiàn)。

價值評估系統(tǒng)將使用專家系統(tǒng)。該專家系統(tǒng)由一些專業(yè)的土地價值評估單位提供的信息編制而成，所有者輸入某土地的各項指標后，平臺通過對比庫內(nèi)實例推薦出合適的價格范圍，反饋的價格范圍將是具體的土地的估算價值。

3.3 平臺管理員功能

3.3.1 檢驗功能

管理員進行檢驗的內(nèi)容包括身份信息是否真實有效、土地經(jīng)營權(quán)是否合法有效、土地信息是否規(guī)范。在所有者和租用者使用注冊功能、所有者使用土地信息上傳功能的時候，平臺將客戶端收集到的信息提交給管理員人工審核，審核通過以后生成用戶記錄，以作證明。

3.3.2 鑒證備案功能

合同正式簽訂以后，管理員根據(jù)簽訂時間順序人工檢閱合同，對于存在違法違規(guī)的合同給予退回處理；合法有效的合同加蓋電子印章，并生成表單記錄入庫，同時給予租用者和所有者鑒證備案成功的電子回執(zhí)，表示完成相關(guān)土地流轉(zhuǎn)流程。

4 結(jié)論

本文構(gòu)建的平臺基本上解決了農(nóng)戶土地信息交互障礙及土地流轉(zhuǎn)繁瑣的問題，擴寬了農(nóng)戶土地信息交流渠道，簡化了土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。當然，在“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)”的促進下，未來政府在對土地資源管理亦會具體到個人，進行惠民的網(wǎng)上辦理審批事項，從而提高審批效率，遏制尋租空間和行政恣意，這將是一個刀刃向內(nèi)、自我加壓的改革，亦給民眾的福利。

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