海南樓市大變局

郭煦

最嚴(yán)格的限購(gòu)政策、最嚴(yán)格的土地政策，這個(gè)春天對(duì)海南樓市來(lái)說可能有些殘酷，但對(duì)整個(gè)海南的發(fā)展而言，卻是一個(gè)新的開始。

展望 如今，三十而立的海南，站在了樓市的十字路口，這次自上而下的改革將給其帶來(lái)新的機(jī)遇與全新的挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，海南將迎來(lái)兩至三年的陣痛期，而樓市未來(lái)的走向亦取決于其新一輪改革成效。?

4月13日，中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平在慶祝海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上宣布，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

當(dāng)天下午，家住哈爾濱的黃偉訂了第二天一早飛往海南三亞的機(jī)票。“我上周剛剛從三亞回來(lái)?！?/p>

此前，黃偉已手握多套海南房產(chǎn)，希望借著利好出貨套利，“接下來(lái)的幾天，我天天都能接到房產(chǎn)中介的電話，都愿意加價(jià)全款收房”。

最終，黃偉在4月18日以高出此前市場(chǎng)價(jià)50萬(wàn)元的價(jià)格出手了一套房。

在此期間，海南樓市炒作、哄抬房?jī)r(jià)等現(xiàn)象屢禁不止，在密集處罰數(shù)十家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和中介之后，4月22日，海南省有關(guān)部門緊急發(fā)布通知，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)。

隨后，海南省住建廳發(fā)布執(zhí)行細(xì)則，封死各種騙購(gòu)住房的口子。例如，遏制假結(jié)婚、假離婚;對(duì)4月22日20時(shí)之后補(bǔ)交、補(bǔ)足首付款的不予認(rèn)可;海南各高校在校大學(xué)生集體戶口不視為本省戶籍等。

“這幾年每到春節(jié)前后，很多人來(lái)海南度假、買房，房?jī)r(jià)的漲幅都不小。今年受建省30周年等政策利好的影響，好一點(diǎn)的新房一平方米漲了五六千元，甚至有客戶半夜買房?！焙？谑心撤慨a(chǎn)中介李先生表示，全域限購(gòu)后，海南樓市又進(jìn)入到了淡季。

截至記者發(fā)稿時(shí)，《小康》·中國(guó)小康網(wǎng)記者致電多家海口和三亞房地產(chǎn)銷售中心，工作人員均表示，目前項(xiàng)目已經(jīng)停售，何時(shí)再開盤還沒有時(shí)間表。

炒房客，請(qǐng)離開！

2018年4月22日晚8時(shí)，可以稱得上海南樓市最重要的時(shí)點(diǎn)，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》（下文簡(jiǎn)稱《通知》）新聞發(fā)布會(huì)，宣布海南省房地產(chǎn)全域限購(gòu)政策正式實(shí)施。這項(xiàng)被喻為“史上最嚴(yán)”的新政，幾乎是對(duì)中國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)限購(gòu)限售政策的“并集”。

《通知》指出，海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售。?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

自《通知》發(fā)布后，戶籍遷入海南的居民家庭，只能購(gòu)買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

非海南本省戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。

《通知》還規(guī)定，海南省將嚴(yán)格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價(jià)格備案管理。非本省戶籍居民家庭在海南省購(gòu)買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在海南省購(gòu)買的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)一位海南省的房地產(chǎn)銷售經(jīng)理透露，目前?？?、三亞等海南省主要城市的樓盤基本都已經(jīng)無(wú)房可售，今年上半年應(yīng)該不會(huì)再有新項(xiàng)目開盤了，下一次開盤起碼也要等到七八月份?！安贿^，根據(jù)目前的情況，下半年是否能開盤仍然是個(gè)未知數(shù)?！?p>

“試金石” 對(duì)外開放最新的一個(gè)大門就是“中國(guó)特色自由貿(mào)易港”，而海南正成為這一政策的“試金石”。

同時(shí)，《通知》還明確提出，海南省繼續(xù)實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)，確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，落實(shí)《海南省總體規(guī)劃》，嚴(yán)格自然生態(tài)空間用途管制。建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港急需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項(xiàng)目用地。

按照全省“一盤棋”統(tǒng)籌的思路，海南省還提出，加強(qiáng)各市縣商品住宅用地出讓、規(guī)劃報(bào)建和預(yù)售管控。各市縣在辦理商品住宅用地出讓、規(guī)劃許可和預(yù)售許可之前，須征求省國(guó)土資源廳、省規(guī)劃委員會(huì)、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等省級(jí)行業(yè)主管部門意見。省國(guó)土資源廳、省規(guī)劃委員會(huì)、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，按照總量控制、穩(wěn)定市場(chǎng)的原則，進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

全域限購(gòu)，對(duì)海南來(lái)說是一個(gè)艱難的選擇，房地產(chǎn)對(duì)海南經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)很大，《小康》記者依據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了近4年（2014年-2017年）商品房銷售額后發(fā)現(xiàn)，海南商品房成交額合計(jì)達(dá)到了6124億元，而2017年海南全省生產(chǎn)總值也才只有4462.54億元。

此外，海南，外地人購(gòu)房比例全國(guó)最高。據(jù)鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。東三省合計(jì)占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來(lái)自河南、山東、山西、四川的購(gòu)房者。

而大部分島外購(gòu)房者以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來(lái)暫住，春天“飛”走，導(dǎo)致海南住宅的空置現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)三亞市旅游局的統(tǒng)計(jì)，2015年在三亞市購(gòu)房養(yǎng)老的“候鳥老人”已達(dá)到了50萬(wàn)之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬(wàn)人。

是輪回？還是進(jìn)步？

海南炒房由來(lái)已久，最早可以追溯到上世紀(jì)九十年代初期。

1992年，鄧小平同志“南巡講話”，宣布市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為中國(guó)堅(jiān)定不移的發(fā)展方向。接著，中央提出加快住房市場(chǎng)改革步伐;國(guó)務(wù)院審議批準(zhǔn)海南吸收外商投資建設(shè)洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)……

一時(shí)間政策利好不斷，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)開始火熱。海南房?jī)r(jià)一日千里，1988年到1991年，?？凇⑷齺喌葻衢T地區(qū)商品房?jī)r(jià)格基本維持在1300-1400元/平方米之間;而1992年就躥升到5000元/平方米，1993年更是達(dá)到7500元/平方米的巔峰，兩年漲了三倍以上。與之形成鮮明對(duì)比的是，1992年全國(guó)商品房均價(jià)只有995元/平方米，而北上廣深的商品房均價(jià)直到1998年都還維持在5000元/平方米以內(nèi)。

不過，有起就有伏。據(jù)海南省政協(xié)委員、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李仁君回憶，“從1992年起，房地產(chǎn)業(yè)瘋狂發(fā)展，成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，1992年海南全省財(cái)政收入的40%是直接或間接由房地產(chǎn)而來(lái)，而?？谑袆t更是高達(dá)60%以上。1993年下半年，隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度，海南的房地產(chǎn)泡沫破滅。過度投機(jī)給海南的地產(chǎn)和金融業(yè)造成了幾乎致命的打擊。”

1993年6月，面對(duì)樓市過熱，中央出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，限期收回違法拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目，招招對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院還宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

海南房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)聲而落，房?jī)r(jià)亦進(jìn)入下跌通道。曾經(jīng)的風(fēng)頭無(wú)兩，留給海南的卻是滿目瘡痍和銀行壞賬，令人唏噓。

1999年開始，海南用了整整七年時(shí)間，才將房地產(chǎn)庫(kù)存清理完成。

進(jìn)入21世紀(jì)，海南省不斷調(diào)整和補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，并逐步探索出不同于“珠江模式”、“蘇南模式”和“溫州模式”的“海南模式”。到2006年，海南省已經(jīng)探索出了始終堅(jiān)持不污染環(huán)境、不破壞資源、不搞低水平重復(fù)建設(shè)的“三不”原則和“大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略。2008年，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)被確定為海南可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，對(duì)之前的發(fā)展策略作了有效的補(bǔ)充。直到2009年，海南省迎來(lái)國(guó)際旅游島發(fā)展戰(zhàn)略。

2010年前后，在中國(guó)樓市暴漲的大背景下，借“國(guó)際旅游島”國(guó)家規(guī)劃的東風(fēng)，?？诜?jī)r(jià)重新觸及當(dāng)初的高點(diǎn)。2010-2012年，三亞的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期排在全國(guó)前五名，2012年2月，三亞成交均價(jià)突破27000元/平方米，僅次于當(dāng)年的上海、北京。政策還沒落地，幾年后的利好被提前透支。

隨著政府調(diào)控，2012年開始，海南的房地產(chǎn)開始降溫，外地炒房團(tuán)退出，海南沿海樓盤價(jià)格紛紛腰斬。

直到2016至2017年，沉寂多年的海南房地產(chǎn)才再次迎來(lái)一波價(jià)值攀升。

“如此嚴(yán)厲的限購(gòu)政策超出預(yù)期，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必發(fā)生方向性的重大改變。”面對(duì)“史上最嚴(yán)”的全域限購(gòu)，海口市當(dāng)?shù)啬炒笮头康禺a(chǎn)公司銷售負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

如今，三十而立的海南，站在了樓市的十字路口，這次自上而下的改革將給其帶來(lái)新的機(jī)遇與全新的挑戰(zhàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，海南將迎來(lái)兩至三年的陣痛期，而樓市未來(lái)的走向亦取決于其新一輪改革成效。

三十而立再出發(fā)

最嚴(yán)格的限購(gòu)政策、最嚴(yán)格的土地政策，這個(gè)春天對(duì)海南的房地產(chǎn)商們來(lái)說有些殘酷，但對(duì)整個(gè)海南的發(fā)展而言，卻是一個(gè)新的開始。

壯士斷腕擠泡沫，為的是一個(gè)全新的海南——在中國(guó)改革開放40周年、海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際，海南迎來(lái)了新的四大戰(zhàn)略定位：全面深化改革開放試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)、國(guó)際旅游消費(fèi)中心、國(guó)家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)。

海南全面深化改革開放，建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港是重要舉措之一。根據(jù)4月14日正式對(duì)外公布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（下文簡(jiǎn)稱《意見》），海南全島不僅被賦予了建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的重任，還被賦予了探索建設(shè)中國(guó)特色自由貿(mào)易港的使命?！兑庖姟分赋?，將根據(jù)國(guó)家發(fā)展需要，逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)海南自由貿(mào)易港建設(shè)，分步驟、分階段建立自由貿(mào)易港政策體系。

如果將來(lái)海南全島都成為自由貿(mào)易港，按照海南全島3.5萬(wàn)平方公里的范圍來(lái)算，將遠(yuǎn)超1000平方公里左右的香港和新加坡，以及不足4000平方公里的迪拜，成為全球最大自由貿(mào)易港。

自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港的特色是“自由”，這并不僅僅是稅收和貿(mào)易方面的自由，也是制度安排的自由，因此賦予自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)更大改革自主權(quán)，探索建設(shè)自由貿(mào)易港，會(huì)進(jìn)一步激發(fā)所在地區(qū)的主動(dòng)性和活力，推動(dòng)對(duì)外開放進(jìn)程。

對(duì)此，有專家認(rèn)為，對(duì)外開放最新的一個(gè)大門就是“中國(guó)特色自由貿(mào)易港”，而海南正成為這一政策的“試金石”。

中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林此前接受媒體采訪時(shí)曾明確表示，當(dāng)前海南建設(shè)自由貿(mào)易港的條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過世界上其他自由貿(mào)易港設(shè)立之初的綜合發(fā)展水平?！爸醒霙Q定在海南探索建設(shè)自由貿(mào)易港，是我們贏得區(qū)域一體化主動(dòng)權(quán)的重要舉措，有利于給外來(lái)資本創(chuàng)造更多的市場(chǎng)空間，是在貿(mào)易保護(hù)主義、單邊主義抬頭之際，中國(guó)主動(dòng)擴(kuò)大開放的舉措之一?！?/p>

遲福林分析認(rèn)為，未來(lái)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)將以服務(wù)貿(mào)易創(chuàng)新發(fā)展為重大突破口，加快旅游、醫(yī)療、健康、教育、文化等生活性服務(wù)業(yè)開放和金融、保險(xiǎn)、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開放，按照國(guó)際化、市場(chǎng)化、法治化的要求推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新，營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、公平、透明、可預(yù)期的營(yíng)商環(huán)境?！斑@不僅將為海南跨越式發(fā)展提供重要?jiǎng)恿?，而且也為全?guó)提供可復(fù)制、可推廣的改革創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

此外，自2010年海南國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，海南旅游業(yè)的發(fā)展取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。

數(shù)據(jù)顯示，過去五年，海南島年接待游客總?cè)藬?shù)從3320.4萬(wàn)人次躍升到6745萬(wàn)人次，旅游總收入從379.1億元增長(zhǎng)到812億元，年均分別增長(zhǎng)11.5%和15.4%。

但是，華麗的數(shù)據(jù)卻難以掩蓋競(jìng)爭(zhēng)力不足，以及客源單一的現(xiàn)狀。而這最核心的原因就是海南高端化、國(guó)際化、特色化旅游產(chǎn)品供給不足。

以三亞為例，據(jù)三亞市旅游發(fā)展委員會(huì)發(fā)布的《2017年三亞國(guó)際化旅游發(fā)展監(jiān)測(cè)體系第一期月度監(jiān)測(cè)報(bào)告》，2017年4月份，三亞的國(guó)際游客中歐洲游客占比41%，但其中來(lái)自俄羅斯的游客占比36%，可見其對(duì)于俄羅斯市場(chǎng)的依賴程度較深。

《意見》指出，深入推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步開放旅游消費(fèi)領(lǐng)域，積極培育旅游消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新熱點(diǎn)，提升高端旅游消費(fèi)水平，推動(dòng)旅游消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)，進(jìn)一步釋放旅游消費(fèi)潛力，積極探索消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新路徑。

為此，有關(guān)專家認(rèn)為，海南島的未來(lái)應(yīng)該是“香港+夏威夷”，旅游業(yè)發(fā)達(dá)，同時(shí)，金融、貿(mào)易、服務(wù)等也要走在前列。

然而，實(shí)現(xiàn)美好藍(lán)圖有一個(gè)前提，海南資源稀缺，出于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，必須徹底改變過去過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展路徑。這也是海南連發(fā)14條新政，全面阻擊炒房的真正意義所在。

未來(lái)海南房地產(chǎn)何去何從？多位專家學(xué)者表示，在海南自由貿(mào)易港建設(shè)的政策機(jī)遇下，未來(lái)海南房地產(chǎn)業(yè)仍將在海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中扮演重要的角色。但是，今后購(gòu)房者到海南置業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變投資炒房的態(tài)度，持改善住房、只住不炒和為海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)的心態(tài)。