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    你的租房生活還好嗎?

    2018-06-08 05:20:44周疊瑤
    小康 2018年16期
    關(guān)鍵詞:王夢(mèng)房主租客

    周疊瑤

    背井離鄉(xiāng),扎根夢(mèng)想,工資低,租金漲,生活在大城市的外來人,租房的酸甜苦辣總是必不可少的一部分。

    中央已經(jīng)明確,實(shí)行租購并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、加快住房租賃市場(chǎng)立法、多渠道增加租賃住房有效供應(yīng)等系列政策隨之浮出水面。

    新趨勢(shì) 對(duì)于房源來源傾向的選擇中,58集團(tuán)2017租賃藍(lán)皮書顯示,選擇中介房源僅為19%,傾向選擇個(gè)人房源的占比接近總量一半,達(dá)到49%,對(duì)近兩年晉升行業(yè)熱門產(chǎn)品的品牌公寓,用戶選擇傾向達(dá)到了32%。

    住房租賃市場(chǎng)政策紅利凸顯,形勢(shì)一片大好。然而,租房的你,生活還好嗎?

    弱勢(shì)的租客與強(qiáng)勢(shì)的房東

    這是王夢(mèng)來北京的第五個(gè)年頭,已經(jīng)工作了三年的她如今格外懷念在學(xué)校讀書的日子?!澳菚r(shí)候真是身在福中不知福,每個(gè)學(xué)期950元的住宿費(fèi),相當(dāng)于免費(fèi)住?!闭f起租房,王夢(mèng)不無感慨。王夢(mèng)現(xiàn)在住在北京市朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖附近的一個(gè)老小區(qū)內(nèi),二居室,設(shè)施陳舊,60多平米的房子月租卻高達(dá)6700元。

    說起價(jià)格,王夢(mèng)也很無奈:“現(xiàn)在租房完全是賣方市場(chǎng),我們租客根本沒有議價(jià)能力,都是房東和中介說了算?!?/p>

    租客的弱勢(shì)體現(xiàn)在租房過程中的方方面面,面對(duì)房東,不僅在初始租房?jī)r(jià)格上毫無議價(jià)能力可言,后續(xù)還要被迫接受不斷的房租提價(jià)。對(duì)此,租齡三年半的林玥深有感觸。林玥之前住在十里堡附近的一個(gè)一居室,“3600一個(gè)月的房租也不算便宜,可是住了不到兩年房東就要提價(jià)到4000,于是我就沒再住。后來聽說一年后那個(gè)房子租金漲到了5400一個(gè)月。”林玥告訴記者,這種情況并不少見,“我的一個(gè)同事也是這樣,房東突然打電話說,下個(gè)月要漲300、500的月租,你都沒有辦法,要不不住,要不就得接受漲價(jià)”。

    造成租客弱勢(shì)地位的原因可以從租賃住房的供給和需求的不平衡中尋到蹤跡。據(jù)鏈家研究院的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,北京租賃人口將近800萬,而房屋供應(yīng)量大概在300萬間。在如此巨大的市場(chǎng)供應(yīng)缺口面前,租客只能無條件接受房東的開價(jià),毫無辦法。

    在市場(chǎng)對(duì)相對(duì)弱勢(shì)的租客群體的保護(hù)無能為力之時(shí),政府出臺(tái)有關(guān)針對(duì)保護(hù)租客權(quán)益的政策顯得尤為必要。事實(shí)上,各地頒布的租房“新政”,也大多囊括了規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、保護(hù)租客權(quán)益的政策內(nèi)容。例如,北京2017年9月公布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》中明確了規(guī)范租金、押金的收取和支付、保障承租人合法穩(wěn)定居住的相關(guān)內(nèi)容。上海、廣州、深圳等城市出臺(tái)的關(guān)于加快培育和發(fā)展當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)實(shí)施意見中也有類似表述。這對(duì)租客來說無疑是利好消息。

    政策需要落地才能真正起到作用。對(duì)保護(hù)租房者的權(quán)益而言,搭建和上線住房租賃監(jiān)管、服務(wù)平臺(tái)是眾多落實(shí)舉措中的重要一項(xiàng)。住房租賃登記備案不僅可以對(duì)房東進(jìn)行有效監(jiān)管,更是租房者享受各項(xiàng)福利政策的前提。

    據(jù)悉,北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)已于2017年10月31日上線運(yùn)行。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)的信息顯示,在該平臺(tái)備案后,承租人可以根據(jù)登記備案信息依法辦理公租房租金補(bǔ)貼、適齡子女接受義務(wù)教育、戶口登記和遷移、申請(qǐng)居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項(xiàng)。在該平臺(tái)上,住房租賃各主體還可對(duì)相關(guān)方進(jìn)行評(píng)價(jià),相關(guān)部門可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)記錄、累積的市場(chǎng)主體的評(píng)價(jià)信息和核查結(jié)果,為市場(chǎng)主體提供差別化服務(wù)。

    可是,王夢(mèng)和林玥卻對(duì)這一住房租賃新政一無所知,也并不知道自己租的房子有備案一說。

    事實(shí)上,在記者走訪了多家住房租賃中介后發(fā)現(xiàn),真正辦理住房租賃登記備案的房主并不多,甚至是寥寥無幾。某中介從業(yè)人員告訴《小康》·中國小康網(wǎng)記者,該中介機(jī)構(gòu)并沒有收到租房時(shí)要強(qiáng)制要求房主辦理住房租賃登記備案手續(xù)的通知,只有在抽查抽中時(shí)房主才會(huì)迫不得已辦理登記。

    針對(duì)這一問題,清華大學(xué)法學(xué)院教授、國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記專家委員會(huì)委員程嘯在接受《小康》·中國小康網(wǎng)記者采訪時(shí)表示:“首先要明確,在法律意義上,買房有不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證,是一種物權(quán),但租房的性質(zhì)是債權(quán),沒有展示公示公信力的方法,因此產(chǎn)生了很多問題,比如出現(xiàn)了租客進(jìn)行欺詐將房屋賣出的情況?!?/p>

    至于為什么會(huì)出現(xiàn)無人進(jìn)行租賃登記的窘境,程嘯分析認(rèn)為,首先,沒有法律法規(guī)強(qiáng)制房東去進(jìn)行住房租賃登記。雖然《房地產(chǎn)管理法》和《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案,但根據(jù)最高法院的相關(guān)司法解釋,租房未經(jīng)備案,不影響租房合同的法律效力,合同仍然有效。其次,房屋備案登記目前主要與流動(dòng)人口管理和繳稅掛鉤,而出租人不愿意繳稅,造成了實(shí)際操作中的困難。與此同時(shí),由于大城市中租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求,房東處于強(qiáng)勢(shì)地位,房東與房客地位的巨大差異,也加劇了這一問題的發(fā)生。

    論及解決對(duì)策,程嘯表示:“對(duì)于管理者來說,應(yīng)將這一制度的目的回歸本源,而非與繳稅掛鉤。而對(duì)于如何推動(dòng)公眾參與度的問題上,也要想辦法。比如,可以將登記作為買賣不破租賃的要件,這樣,承租人就會(huì)積極去推動(dòng)登記。人是制度下的人,不能苛求公眾去自愿參與?!?/p>

    程嘯強(qiáng)調(diào)稱,“目前,公眾對(duì)租賃房屋備案登記的接受度還有待提升。許多人對(duì)這一制度的意義還未認(rèn)識(shí)到,這需要一個(gè)過程和時(shí)間?!?h3>中介的作用在哪里?

    據(jù)記者了解,受租房利潤(rùn)空間被二手房買賣市場(chǎng)擠壓等多種因素影響,相當(dāng)大的一部分傳統(tǒng)中介在租房領(lǐng)域的盈利模式已經(jīng)由以往的“二房東”模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖∫粋€(gè)月房租作為中介費(fèi)的方式盈利。在租房過程中,本應(yīng)為租客提供一定保障的中介卻僅僅起到了介紹房源的居間作用。

    王夢(mèng)租房找的是一家大型房屋中介機(jī)構(gòu),這么做的原因是圖個(gè)安心和保障。然而,當(dāng)真正搬進(jìn)去以后她才發(fā)現(xiàn),中介起的作用很小,僅僅是負(fù)責(zé)介紹房源,當(dāng)發(fā)生任何問題以后,只能找房東解決。這意味著租房體驗(yàn)很大程度上取決于房東的個(gè)人品質(zhì)?!拔业姆繓|就很‘精明?!蓖鯄?mèng)說,家里的冰箱壞了,房東去二手市場(chǎng)買了個(gè)二手的,煤氣灶壞了,也換的是最便宜的牌子。

    同樣讓王夢(mèng)有所疑慮的是房東的資質(zhì),她在租房時(shí)并沒有看到過房東的房產(chǎn)證明,只知道自己需要每個(gè)月向一個(gè)自稱是“房主的朋友”的人付房租。大型房屋中介公司的信用背書,讓她惴惴不安的心多少有點(diǎn)安慰?!耙苍S是我太敏感了,可是這樣的案例太多了。由于中介審查不嚴(yán),‘偽房主,甚至是房主的子女瞞著老人把房子出租,引發(fā)糾紛。”王夢(mèng)表示,雖然我國法律中有“買賣不破租賃”的制度保護(hù)租房者的權(quán)益,可是哪個(gè)租房者也不想因?yàn)榉恐鞯脑蛉巧线@樣的麻煩。

    和王夢(mèng)一樣,林玥也是謹(jǐn)慎地選擇了一家大型租房中介來租房,本以為這樣能省心些,可是還是出了問題。一般中介帶租客看房的時(shí)間只有短短幾分鐘,房屋究竟有沒有問題只有搬入之后才能知道,但是一旦簽約,中介費(fèi)、押金和租金就要支付,對(duì)租客而言,并沒有什么反悔的機(jī)會(huì),否則就會(huì)扣除中介費(fèi),這讓租客無形中單方面承擔(dān)了所有信息不對(duì)稱所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    林玥第二次租房就遇到了這樣的問題。在租房時(shí),她對(duì)房子的各方面都很滿意,但住進(jìn)去之后才發(fā)現(xiàn),房間隔音很差,晚上能清晰得聽見樓上及隔壁住戶的沖水聲、說話聲等,十分影響休息。最令林玥苦惱的是,樓上的住戶是附近一個(gè)飯館廚師及服務(wù)員的宿舍,人員混雜,每天晚上十一點(diǎn)以后才回來,大聲說話十分吵鬧,房?jī)?nèi)設(shè)施也非常破舊,甚至還發(fā)生過因?yàn)樗芷屏崖┧畬?dǎo)致林玥所租房屋房頂滲水的事故。滲水發(fā)生后,林玥多次努力交涉,聯(lián)系了物業(yè)、對(duì)方中介、租戶,“可是樓上的房東聯(lián)系不上,物業(yè)也很不客氣,表示樓上漏水不是基礎(chǔ)設(shè)施的問題,要求不要再找他們,有事直接找樓上去?!绷肢h一氣之下,和房東一起報(bào)了警,最后,在居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)、派出所的共同介入下,對(duì)方中介和租戶才進(jìn)行處理。

    雖然在事情發(fā)生后,自己這邊的房東和中介解決態(tài)度還算積極,可是三番五次的交涉讓林玥身心俱疲?!艾F(xiàn)在一想起這件事就心煩,被打擾的是我們租客,受害的也是我們,但是已經(jīng)交了中介費(fèi)和押金、想退租也退不了,只能自認(rèn)倒霉?!?/p>

    “一條租房信息,就要幾千元,會(huì)不會(huì)太貴了?”對(duì)于這個(gè)問題,王夢(mèng)和林玥百思不得其解。

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