房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段策略

文／錢(qián)小兵

加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段策略分析，有利于提升這類(lèi)項(xiàng)目的成本控制水平，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度得以加快，進(jìn)而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入活力。因此，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制中結(jié)合實(shí)際情況及形勢(shì)變化，積極探索其關(guān)鍵階段所需的策略，給予項(xiàng)目成本控制工作落實(shí)相應(yīng)的支持，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本能夠控制在合理的范圍內(nèi)，滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展要求。

一、注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目投資決策階段的成本控制

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的首要階段，項(xiàng)目投資決策階段能否實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的科學(xué)控制，關(guān)系著項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益。因此，需要注重這一階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制。具體表現(xiàn)在以下方面：

（一）注重投資估算的合理編制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段工作落實(shí)中，注重項(xiàng)目投資估算的合理編制，能夠?yàn)轫?xiàng)目建議書(shū)的形成提供所需的參考依據(jù)，并為項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)開(kāi)展提供科學(xué)指導(dǎo)。因此，需要在項(xiàng)目投資決策階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制時(shí)，將投資估算的編制工作落到實(shí)處，并根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)其進(jìn)行合理、科學(xué)的投資估算，從而得到理想的投資估算結(jié)果，從而為項(xiàng)目建設(shè)方案的實(shí)施打下建設(shè)的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的合理控制。

（二）確定最佳的開(kāi)發(fā)方案

在項(xiàng)目投資決策階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制時(shí)，也需要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定最佳的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。在此期間，需要做到：（1）從成本經(jīng)濟(jì)性、方案可行性、技術(shù)難度等方面入手，對(duì)實(shí)踐中所得到的不同房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行對(duì)比分析，從而選出最佳的開(kāi)發(fā)方案并加以使用，使得該方案支持下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益得以增加；（2）在費(fèi)用與效益計(jì)算口徑相一致的原則指導(dǎo)下，對(duì)所提供的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案是否具有可比性進(jìn)行充分考慮，并根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，確定其所需的最佳的開(kāi)發(fā)方案，使得我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資決策階段的項(xiàng)目成本控制工作落實(shí)更具科學(xué)性，并為這一階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)設(shè)置提供所需的參考信息[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程

（三）重視項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的提高

基于項(xiàng)目投資決策階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，需要在提升項(xiàng)目投資收益水平的過(guò)程中充分地考慮項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力狀況。因此，需要在這一階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出相應(yīng)的要求，使得企業(yè)能夠通過(guò)對(duì)政策變化、市場(chǎng)因素、經(jīng)濟(jì)條件等要素的充分考慮，制定出切實(shí)有效的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控方案，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控水平得以提升，保持其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良好的發(fā)展?fàn)顩r。在此基礎(chǔ)上，有利于提高項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中所需的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，滿足其成本控制的實(shí)際要求。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本控制

基于設(shè)計(jì)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，需要從不同的角度進(jìn)行充分考慮，積極開(kāi)展相應(yīng)的工作，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本能夠控制在有效的范圍內(nèi)，避免影響其實(shí)踐過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)效益。具體表現(xiàn)在以下方面：

（一）選擇行業(yè)信譽(yù)度良好的設(shè)計(jì)單位

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程整體費(fèi)用的比例小，但工程造價(jià)所占的比例大，與項(xiàng)目的成本控制與經(jīng)濟(jì)效益密切相關(guān)。針對(duì)這種情況，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理，能夠得到有效的設(shè)計(jì)方案，則有利于降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本控制，反之亦然。因此，需要在設(shè)計(jì)階段考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要求的基礎(chǔ)上，選擇行業(yè)信譽(yù)度良好的設(shè)計(jì)單位，使得項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案更加科學(xué)，避免因設(shè)計(jì)不合理而引發(fā)的項(xiàng)目投資失敗問(wèn)題的產(chǎn)生，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中能夠得到科學(xué)的成本控制。同時(shí)，設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)注重樁基優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案的完善，等主要影響建筑成本。從而降低工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)成本，增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

（二）制定并實(shí)施限額設(shè)計(jì)制度

實(shí)踐過(guò)程中實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作業(yè)計(jì)劃時(shí)，需要根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制，確保投資額度不超過(guò)投資估算額，這一過(guò)程稱(chēng)為限額設(shè)計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，限額設(shè)計(jì)要求在設(shè)計(jì)之前，首先對(duì)限額進(jìn)行確定，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模進(jìn)行控制；其次分解分析限額。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格按照限額要求進(jìn)行控制。當(dāng)前，設(shè)計(jì)不精、深度不夠的現(xiàn)象普遍存在，這些不確定因素增加了建設(shè)成本，同時(shí)導(dǎo)致設(shè)計(jì)頻繁變更，增加了項(xiàng)目成本控制的難度，并給項(xiàng)目成本控制帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段制定并實(shí)施限額設(shè)計(jì)制度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本能夠降低，并為其成本控制工作開(kāi)展積累豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)[2]。

（三）加強(qiáng)基于價(jià)值工程的優(yōu)化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)前期引入監(jiān)理機(jī)制

作為分析產(chǎn)品功能與成本關(guān)系的重要理論參考依據(jù)，價(jià)值工程的合理運(yùn)用，能夠?yàn)槿芷趦?nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提供有效的參考信息。因此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段需要設(shè)計(jì)人員能夠加強(qiáng)基于價(jià)值工程的優(yōu)化設(shè)計(jì)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能特性及成本費(fèi)用入手，完善項(xiàng)目所需的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目功能與成本的高度統(tǒng)一，使得最終得到的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際要求，實(shí)現(xiàn)對(duì)其成本的有效控制。同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前也需要引入監(jiān)理機(jī)制，使得監(jiān)理人員作用下能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的嚴(yán)格把控，從而提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中的成本。除此之外，監(jiān)理工程師支持下的勘察、設(shè)計(jì)工作若能得到科學(xué)控制，有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)置合理性，從而項(xiàng)目成本控制提供可靠保障。在此前景，若能將有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)勵(lì)制度實(shí)施到位，有利于提高設(shè)計(jì)人員的工作積極性，使得項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量在長(zhǎng)期的實(shí)踐中不斷提高，從而降低項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并為項(xiàng)目施工作業(yè)的順利開(kāi)展打下基礎(chǔ)，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中的成本費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工階段的成本控制策略

基于施工階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，能夠?yàn)轫?xiàng)目成本控制水平提升提供強(qiáng)有力的支持，使得其成本控制更加合理科學(xué)。這一階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制策略包括以下方面：

（一）全面提高實(shí)踐中的合同管理工作效率

為了在施工階段實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制，在需要在這一階段強(qiáng)化合同方面的法律意識(shí)，了解合同功能特性的基礎(chǔ)上，將合同管理工作落到實(shí)處，使得施工單位能夠在合同的約束下完成好項(xiàng)目施工作業(yè)，減少施工問(wèn)題發(fā)生，確保施工階段項(xiàng)目成本控制有效性。因此，需要注重合同管理機(jī)制的建立、合同變更過(guò)程的嚴(yán)格把控、跟蹤檢查制度的完善等，全面提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工階段實(shí)踐中的合同管理工作效率，降低項(xiàng)目施工成本。

（二）重視現(xiàn)場(chǎng)簽證管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理中，應(yīng)做到：（1）建立完善的工程簽證流程和嚴(yán)格的審核制度，經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、開(kāi)發(fā)企業(yè)代表三方共同審批簽字后，現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容方可有效；（3）根據(jù)實(shí)際情況確定簽證內(nèi)容，在經(jīng)濟(jì)觀念、職業(yè)道德素養(yǎng)方面，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員進(jìn)行不斷的強(qiáng)化，不斷培養(yǎng)管理人員實(shí)事求是的工作作風(fēng)，一方面監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、工期和安全，另一方面重視節(jié)約工程投資的重要性；（3）對(duì)簽證的范圍進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，促使管理人員能夠熟悉有關(guān)招標(biāo)、投標(biāo)文件，增強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理效果[3]。

（三）其它方面的控制策略

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行成本控制時(shí)，也需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制，避免施工中加大項(xiàng)目施工成本；通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)要求及市場(chǎng)形勢(shì)變化的考慮，借助信息技術(shù)與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，獲取準(zhǔn)確的材料及設(shè)備價(jià)格信息，使得項(xiàng)目施工成本能夠得到科學(xué)控制，從而滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的實(shí)際要求。實(shí)踐中通過(guò)對(duì)這些不同策略的靈活運(yùn)用，能夠保持施工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目良好的成本控制效果。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)注重施工材料及設(shè)備選用方案的實(shí)施、施工中混凝土結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案的實(shí)施、完成施工后項(xiàng)目保護(hù)方案的實(shí)施，從而降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)施工階段造價(jià)成本的有效控制。除此之外，工程結(jié)算階段應(yīng)通過(guò)對(duì)工程量的仔細(xì)核對(duì)、不同施工環(huán)節(jié)成本費(fèi)用的核算、結(jié)算過(guò)程的嚴(yán)格把控等，降低結(jié)算階段房地產(chǎn)項(xiàng)目造成成本，提升其造價(jià)控制水平。

結(jié)束語(yǔ)：

當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，一定程度上滿足了人們的住房需求，也會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了更多的經(jīng)濟(jì)效益。但在實(shí)踐過(guò)程中為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的科學(xué)控制，則需要通過(guò)對(duì)其關(guān)鍵階段具體情況的分析，找出相應(yīng)的策略并進(jìn)行有效使用，促使項(xiàng)目成本控制工作落實(shí)能夠達(dá)到預(yù)期效果，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，需要對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目成本控制關(guān)鍵階段的策略實(shí)踐應(yīng)用效果進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，以便增強(qiáng)這些策略適用性，優(yōu)化項(xiàng)目成本控制方式。

[1]錢(qián)寶山.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制[J].經(jīng)濟(jì)師,2016(06):103-104+107.

[2]羅勁文.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[J].中國(guó)管理信息化,2016(11):31-33.

[3]吳玉蘋(píng).新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的探討[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2014(24):50-51.