關于加強房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的思考

郭磊

【摘 要】財務報表是反映企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果的重要文件。企業(yè)內(nèi)部管理層或外部投資者、債權(quán)人通過對財務報表的分析，能夠了解企業(yè)的運營效率和發(fā)展趨勢，最終為相關決策提供數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比存在初始投資金額大、項目開發(fā)周期長、融資方式多元化、合作開發(fā)模式普遍、現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出期間錯配的特點，以上特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算和財務報表分析與其他企業(yè)存在明顯差異。房地產(chǎn)企業(yè)利用一般企業(yè)財務報表分析方法存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在：利潤表不能真實反映企業(yè)經(jīng)營成果；房地產(chǎn)銷售的預售模式導致負債虛增；凈利潤不能全面反映房地產(chǎn)項目的運行效率；業(yè)務活動的收支情況與現(xiàn)金流量不匹配。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財務特點改進了一般企業(yè)財務報表分析方法，通過剖析收入和期間費用對利潤表的影響；改進房地產(chǎn)預售制度下的財務分析；利用EBIT、IRR評價房地產(chǎn)項目的運行效率和投資可行性；多維度分析經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，闡述了適合房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的新思路和新方法。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務報表分析；對策

一、 房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析概述

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的內(nèi)容

財務報表分析是通過收集整理企業(yè)財務報表中有關數(shù)據(jù)，并結(jié)合有關運營管理數(shù)據(jù)，對企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況進行評價，為財務會計報告內(nèi)部使用者或外部使用者提供決策控制和投資評價依據(jù)的管理工作。任何企業(yè)的日常經(jīng)營活動、投融資活動的重大決策都離不開對特定對象的財務報表分析。房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大、開發(fā)周期長、合作開發(fā)普遍、現(xiàn)金流量的流入、流出期間不匹配的特點更加要求財務高級管理人員重視財務報表分析工作，通過解讀關鍵財務數(shù)據(jù)協(xié)助管理層識別企業(yè)的投資機會、規(guī)避企業(yè)的經(jīng)營風險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的要求

隨著房地產(chǎn)行業(yè)近些年來的飛速發(fā)展，房企的規(guī)模急劇擴張，行業(yè)集中度進一步提升，通過股權(quán)并購合作開發(fā)的模式也日益增多。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出資產(chǎn)負債率大幅提升、存貨占流動資產(chǎn)的比例大幅提升、預收賬款占流動負債比例大幅提升、融資方式多元化的財務特點。財務報表分析工作要與時俱進，緊跟行業(yè)發(fā)展變化。財務高級管理人員在對財務報表分析時應緊密結(jié)合行業(yè)發(fā)生的變化和財務特點，有針對性的對財務報表關鍵數(shù)據(jù)進行解讀，為管理層評價項目運行效率、了解資產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)避經(jīng)營風險提供財務支持。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析存在的局限性

1.利潤表不能真實反映企業(yè)經(jīng)營成果

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營意圖獲取的土地分別計入存貨或無形資產(chǎn)，支付的工程建設款計入存貨或投資性房地產(chǎn)，預售商品房回籠資金計入預收賬款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認收入需同時滿足：（1）工程已經(jīng)竣工并且驗收合格，符合銷售合同約定的交付條件；（2）結(jié)算賬單提交業(yè)主確認，業(yè)主查驗房屋收房。滿足上述確認條件后，將預收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入，計入當期損益。部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入確認時點方面存在一定差異，例如：有些民營企業(yè)由于確認收入后涉及交納所得稅的問題，所以總是將應當確認的收入以未辦理房產(chǎn)證等各種理由推遲確認收入，以達到延緩交稅的目的；有些上市公司為了實現(xiàn)既定的利潤目標，往往在工程未辦理竣工驗收、房屋未交付使用前就將預收房款提前確認收入。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許將經(jīng)營過程的各項費用計入當期損益，包括：銷售費用、管理費用和財務費用。以總建筑面積20萬平米的普通商品房項目為例，從項目公司成立到會計上達到結(jié)轉(zhuǎn)收入確認條件一般需2—3年，達到預售條件有經(jīng)營活動現(xiàn)金流入一般需1年左右，在沒有達到收入確認條件前的會計年度利潤表會連年虧損，未能真實反映項目公司的經(jīng)營成果。

2.房地產(chǎn)銷售的預售模式導致負債虛增

房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通商品房大多采取預售期房的模式，即房地產(chǎn)企業(yè)在取得預售許可證后可對外正式銷售，此時房屋處于在建狀態(tài)。按照收入的確認原則，只有商品房竣工驗收且業(yè)主辦理“入伙”手續(xù)后，房地產(chǎn)企業(yè)才能確認銷售收入。在工程未辦理竣工驗收、房屋未交付業(yè)主之前，房地產(chǎn)企業(yè)收到購房人的定金、首付款和按揭貸款要計入預收賬款。從本質(zhì)上說，預收賬款雖為房地產(chǎn)企業(yè)的負債，但實操過程中購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽完預售商品房買賣合同，履行合同義務變得非常確定。因此，在房屋尚未正式交付前，預收賬款已不完全是負債，也包含了項目已經(jīng)完工的履約部分，同時也包含了企業(yè)應該確認的利潤而增加的所有者權(quán)益部分。

3.凈利潤不能全面反映房地產(chǎn)項目的運行效率

房地產(chǎn)企業(yè)把凈利潤作為主要經(jīng)營指標評價項目運行效率存在一定的局限性，很難真實反映項目的運行水平。房地產(chǎn)項目投資金額大、開發(fā)周期長的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)除利用自有資金，更加依賴外部融資解決項目建設的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)的公司性質(zhì)、資本結(jié)構(gòu)、銷售規(guī)模、風險偏好、存貨區(qū)位等因素直接決定了項目對外融資的成本，融資成本的差異又間接影響了項目凈利潤水平，以上因素企業(yè)管理層很難直接控制或改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考核項目運行效率時，把凈利潤作為主要經(jīng)營評價指標，很可能產(chǎn)生不客觀、不公允的結(jié)論。

4.業(yè)務活動的收支情況與現(xiàn)金流量不匹配

土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例不斷走高，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的經(jīng)營風險也隨之擴大。為了有效規(guī)避“高地價”帶來的經(jīng)營風險和財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)在一二線核心城市的新建項目更多采取聯(lián)合體共同拿地、合作開發(fā)模式。實操過程中，合作開發(fā)項目銷售資金回籠通常體現(xiàn)為往來款項，現(xiàn)金流量流入方面體現(xiàn)在其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金流入，造成合同銷售額和經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量不匹配。房地產(chǎn)項目購置土地、支付建安成本現(xiàn)金流出金額大，導致項目開發(fā)前期經(jīng)營活動現(xiàn)金流出規(guī)模大于現(xiàn)金流入規(guī)模，經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量為負，待商品房預售后經(jīng)營活動現(xiàn)金流量情況才會得到一定程度改善。綜上，合作開發(fā)項目和預售之前建設階段的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不能完全反映業(yè)務活動的收支情況和項目未來的償債能力。

三、 加強房地產(chǎn)企業(yè)財務報表分析的對策

1.剖析收入和期間費用對利潤表的影響

預收賬款作為房地產(chǎn)企業(yè)“做收”的蓄水池，是以后會計年度確認收入的基本保障，在會計賬務系統(tǒng)中預收賬款除了按照產(chǎn)品形態(tài)設置輔助核算項，還可根據(jù)收款方式設置輔助核算項。財務報表使用者可以通過分析不同收款方式下收入對利潤表的影響，合理確認經(jīng)營成果。房地產(chǎn)企業(yè)房款的收款方式可以分為：購房人一次性全款支付、分期付款支付、金融機構(gòu)按揭貸款支付。首先，購房人一次性全款支付的方式，在進行收入確認時應把收到的款項全部作為核算數(shù)據(jù)。其次，購房人分期付款的方式，在收入確認時應根據(jù)合同中約定的收款日期進行收入調(diào)整。倘若客戶未能按照合同約定時間支付房款，應將其作為重點分析對象，及時分析其履約能力和實際欠付金額，若客戶缺乏履約能力或分期付款累計欠付金額達到總房款的30%以上，就可以不確認收入。最后，購房人從金融機構(gòu)按揭貸款的付款方式，應以金融機構(gòu)按揭貸款實際放款時間為標準調(diào)整收入。

為了解決房地產(chǎn)項目建設前期沒有主營業(yè)務收入，三項期間費用發(fā)生導致利潤表連年虧損，利潤表未能真實反映企業(yè)經(jīng)營成果的問題，可以根據(jù)收入和費用配比的原則調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入前所發(fā)生的各項期間費用。房地產(chǎn)企業(yè)財務部可下設預算報表分析小組，在財務總監(jiān)的領導下制定三項期間費用的調(diào)整規(guī)則。集團內(nèi)各項目公司根據(jù)總部財務部制定的調(diào)整規(guī)則，統(tǒng)一口徑編制項目內(nèi)部管理利潤表，剔除項目建設前期三項期間費用對利潤的影響，客觀反映項目的經(jīng)營狀況。

2.改進房地產(chǎn)預售制度下的財務分析

房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通商品房大多采取預售期房模式，房地產(chǎn)預售制度導致同一會計年度簽約銷售收入和主營業(yè)務收入可能存在較大差異。預收賬款不應簡單理解成資產(chǎn)負債表中的流動負債，更應將其看作以后會計年度業(yè)績表現(xiàn)的先行指標，在一定程度上反映了企業(yè)未來的成長性和“做收”能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算相對特殊，預收賬款的確認與銷售金額之間只差辦理按揭貸款的期限，也就是說預收賬款是最貼近反映企業(yè)當期銷售狀況的財務指標。預收賬款當期金額越大，體現(xiàn)了項目當期開盤有較高的去化率和回款率，經(jīng)營性現(xiàn)金流壓力變小，而不能簡單理解成流動負債增加；另一方面，預收賬款在商品房預售之后2—3年內(nèi)就可“做收”，是日后釋放公司業(yè)績的保障。在分析預收賬款對企業(yè)償債能力的影響時，還應重點關注相鄰會計年度預收賬款變化曲線。倘若預收賬款收縮幅度較大，未來收入規(guī)?；虼蠓禄?，在關注其經(jīng)營壓力的同時需要結(jié)合企業(yè)項目情況判斷企業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性；若預收賬款規(guī)模持續(xù)小于主營業(yè)務收入，可能存在提前確認收入的情況，還應重點分析其收入確認方式的變化。

3.利用EBIT、IRR評價房地產(chǎn)項目的運行效率和投資可行性

EBIT（earnings before interest and tax）即息稅前利潤，是不扣除利息、所得稅之前的利潤。財務報表使用者通過剔除所得稅及利息，可以對不同融資成本和稅收環(huán)境下房地產(chǎn)銷售項目的運營效率進行評價。房地產(chǎn)項目的融資方式包括：金融機構(gòu)開發(fā)貸款、公司債、售后回租融資租賃、應收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)支持證券（ABS）等。以最為普遍的金融機構(gòu)開發(fā)貸款為例，銀監(jiān)會的相關規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投資自有資金比例不得低于總投資金額的30%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得“四證”后，即可從金融機構(gòu)申請項目開發(fā)貸款，貸款金額最高不超過總投資金額的70%。房地產(chǎn)新建項目總投資金額70%需要對外負債融資的情況下，融資成本的高低將對項目凈利潤產(chǎn)生重大影響。為了解決房地產(chǎn)銷售項目融資成本差異對凈利潤的影響，可以用EBIT作為項目運營效率評價指標，剔除利息費用對凈利潤的影響。房地產(chǎn)持有項目運營效率的評價更多的采用EBITDA （Earnings Before Interest，Taxes， Depreciation and Amortization）Margin，即息稅折舊攤銷前利潤率。在歷史成本計量模式下，相同房地產(chǎn)項目在不同時期的交易價格將直接影響投資性房地產(chǎn)計提折舊金額，投資性房地產(chǎn)折舊作為房地產(chǎn)持有項目最大類別的運營成本對凈利潤會產(chǎn)生重大影響。為了剔除上述影響，財務報表使用者在比較不同房地產(chǎn)持有項目運行效率時，可使用EBITDA Margin作為評價指標，剔除利息費用、企業(yè)所得稅、折舊、攤銷對凈利潤的影響。在實操過程中，還可采用（持有項目EBITDA15年平均值/持有物業(yè)總投資值）指標作為評價依據(jù)。

IRR（Internal Rate of Return）即內(nèi)部回報率，又稱內(nèi)部收益率，是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。IRR是房地產(chǎn)項目在考慮時間價值的情況下，計算投資可望達到的報酬率。房地產(chǎn)企業(yè)常用的IRR口徑通常包括：項目全投資IRR、自有資金IRR。一般來說項目全投資IRR大于融資成本利率時，才具有財務可行性；項目自有資金IRR大于項目全投資IRR時，項目投資資金采取負債融資方式才能發(fā)揮財務杠桿的作用。例如，我司投資聯(lián)席會對新建房地產(chǎn)項目全投資IRR的過會條件是不低于8%（央行基準利率+預期通貨膨脹率+風險報酬率）。某些市場化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)為了提升項目管理水平和運營效率，用跟投項目的方式激勵中層以上員工，被激勵對象按項目公司股權(quán)比例承擔收益或虧損。以陽光城地產(chǎn)項目跟投方案為例，員工作為有限合伙企業(yè)投資人參與項目投資，有限合伙企業(yè)收益的計算與跟投項目IRR掛鉤，當-12

4.多維度分析經(jīng)營活動現(xiàn)金流量

現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制為基礎編制的，包括經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量反映企業(yè)主營業(yè)務活動在正常生產(chǎn)過程中的資金收支情況，良好的經(jīng)營活動現(xiàn)金流是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和財務穩(wěn)健的基本保障。房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點決定了分析其現(xiàn)金流流量表，尤其是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量更具現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要包括：銷售商品房、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務、收到的租金等；經(jīng)營活動現(xiàn)金流出主要包括：購置土地、發(fā)包工程、購買商品、接受勞務、經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金等。銷售商品房取得的現(xiàn)金是最主要的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，購置土地、發(fā)包工程等支付的現(xiàn)金體現(xiàn)實際支出情況，通過二者規(guī)模比較，可以判斷企業(yè)經(jīng)營活動的資金需求和短期償債能力。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合體共同拿地合作開發(fā)的項目，合同銷售金額和現(xiàn)金流入金額可能會存在差異，財務報表使用者可以分析經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量與合同銷售金額的匹配程度。倘若現(xiàn)金流入量與合同銷售金額明顯不匹配，財務報表使用者應關注是否存在項目回款控制力較弱的情況，或銷售額數(shù)據(jù)存疑。根據(jù)2016年年報數(shù)據(jù)梳理，營業(yè)收入TOP10的房地產(chǎn)企業(yè)[（預收賬款變化額+營業(yè)收入）/銷售商品房收到的現(xiàn)金]平均值和中位數(shù)分別為1.06倍和1.00倍，其中比率在0.90—1.10倍之間的企業(yè)數(shù)量為8家。房地產(chǎn)企業(yè)預收賬款的變化與經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量高度相關，對于預收賬款變化與經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量明顯不匹配的情況，應特別關注。

四、 總結(jié)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出的新特點，財務報表分析工作也要與時俱進，緊隨行業(yè)的發(fā)展變化。房地產(chǎn)企業(yè)高級財務管理人員在做財務報表分析時應結(jié)合行業(yè)的特點和發(fā)展趨勢，通過挖掘關鍵財務數(shù)據(jù)，深入分析能夠反映企業(yè)管理水平和運營效率的財務指標，最終探尋出適合本企業(yè)財務報表分析工作的新方法。

參考文獻：

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