基于GWR的湖南省集體土地拆遷補(bǔ)償?shù)奈飪r(jià)驅(qū)動(dòng)分析

楊翊鈞，胡文敏，趙 京

（1.中南林業(yè)科技大學(xué) 林學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410000；2.常德市卓然基業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司，湖南 常德 415000）

我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)程的加快導(dǎo)致大量土地征收和房屋拆遷，引發(fā)了多種社會(huì)矛盾，其中集體土地征地拆遷中涉及的各方利益沖突問題日趨顯著[1]。針對(duì)征用集體土地和農(nóng)村建設(shè)用地、占用集體土地上的房屋拆遷，主要依據(jù)《集體土地房屋拆遷管理辦法》，但受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)差異影響，各地在房屋安置補(bǔ)償?shù)奶幹棉k法上不盡相同[2]，一般主要采用貨幣補(bǔ)償和安置補(bǔ)償?shù)姆绞絒3]，即對(duì)村民宅基房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償，拆遷雙方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，根據(jù)被拆遷房屋的重置價(jià)和宅基地的區(qū)位價(jià)統(tǒng)籌考慮確定，拆遷人向被拆遷人兌付補(bǔ)償款，并對(duì)拆遷房屋論證核算確定基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)格[4]。基準(zhǔn)補(bǔ)償價(jià)格主要由政府主導(dǎo)，一般從房屋建成成本、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、建成面積、物價(jià)系數(shù)、房屋重置等角度進(jìn)行綜合考慮[5-6]，但從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的角度考慮得較少， 很少將土地房屋補(bǔ)償與物價(jià)水平聯(lián)系起來[7]。

地區(qū)物價(jià)水平折射出不同地區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)狀況，反映了城市與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的差異、購(gòu)買與消費(fèi)的能力以及經(jīng)濟(jì)投入與產(chǎn)出水平。集體土地拆遷補(bǔ)償價(jià)格同樣具有經(jīng)濟(jì)屬性與職能[8]，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種客觀聯(lián)系使得建立物價(jià)與集體土地拆遷補(bǔ)償價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制成為一種必然要求[9]。集體土地拆遷補(bǔ)償價(jià)格能反映市場(chǎng)的變化，更好地適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)[10]。集體土地拆遷補(bǔ)償價(jià)格與物價(jià)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系根植于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的商品交換關(guān)系中，是價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用的必然反映[11]。

目前，將物價(jià)納入房屋拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)研究較少，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，物價(jià)是研究土地補(bǔ)償價(jià)格的構(gòu)成基礎(chǔ)，物價(jià)的波動(dòng)對(duì)土地價(jià)值的補(bǔ)償水平有著內(nèi)在的驅(qū)動(dòng)作用[12-13]，大多數(shù)探討物價(jià)驅(qū)動(dòng)影響因素的研究主要采用傳統(tǒng)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，但土地拆遷存在空間異質(zhì)性，該方法不適宜[14]?？臻g計(jì)量的經(jīng)濟(jì)模型能很好地分析驅(qū)動(dòng)因素，解釋空間規(guī)律[15]，以湖南省為例，本文利用地理加權(quán)回歸（GWR）模型，分析了集體土地拆遷補(bǔ)償?shù)奈飪r(jià)驅(qū)動(dòng)因素，以期為建立集體土地征地拆遷補(bǔ)償價(jià)格與物價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制做借鑒，補(bǔ)充集體土地征地拆遷補(bǔ)償?shù)亩▋r(jià)體系。

1 研究區(qū)與研究方法

1.1 研究區(qū)概況

2014年，湖南省開始實(shí)施新的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，原有的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止，各地市州均依此制定了相關(guān)的房屋補(bǔ)償條例。本文以湖南省14個(gè)地市州為例，收集和調(diào)查了2014年各地市州相關(guān)的《集體土地房屋征收與補(bǔ)償辦法》以及各地區(qū)的統(tǒng)計(jì)年鑒。湖南省各地市州的房屋拆遷規(guī)定不一，通常按照建筑類型把房屋補(bǔ)償劃分為鋼混、磚混、磚木3種，所有地區(qū)均對(duì)磚混結(jié)構(gòu)的補(bǔ)償做了明確規(guī)定。為了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，本文以磚混結(jié)構(gòu)的補(bǔ)償作為房屋補(bǔ)償?shù)姆治鲋笜?biāo)，具體房屋補(bǔ)償價(jià)格見圖1。

本文從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，對(duì)物價(jià)指數(shù)進(jìn)行篩選，采用了對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)注度和影響較大的指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（UCPI）、農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（RCPI）、商品零售價(jià)格指數(shù)（RPI）和工業(yè)出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）。

圖1 湖南省集體土地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格分布圖（審圖號(hào)：GS(2014)6003）

1.2 研究方法

1.2.1 GWR模型

英國(guó)New Castle大學(xué)地理學(xué)家Fotheringham提出了GWR模型，用于研究空間非平穩(wěn)性。近年來，國(guó)內(nèi)對(duì)于GWR模型的應(yīng)用研究逐漸興起：蘇方林在研究各地知識(shí)產(chǎn)出與不同要素的相互關(guān)系中發(fā)現(xiàn)，GWR模型顯著優(yōu)于OLS模型；玄海燕采用GWR 模型分析了我國(guó)區(qū)域降水量隨海拔高度變化的一般空間特征；吳玉鳴[7]在對(duì)省級(jí)區(qū)域工業(yè)全要素生產(chǎn)率進(jìn)行測(cè)算分析中發(fā)現(xiàn)，GWR模型可將影響來源分解成各省域的局部影響。從現(xiàn)有成果來看，GWR模型具有空間研究上的優(yōu)勢(shì)，一般形式可表示為：

式中，yi為觀測(cè)值；(ui,vi)為樣點(diǎn)i的坐標(biāo)；β0(ui,vi)為i點(diǎn)的回歸常數(shù)；βk(ui,vi)為i點(diǎn)的第k個(gè)回歸常數(shù)，是地理位置的函數(shù)；p為獨(dú)立變量個(gè)數(shù)；xik為獨(dú)立變量xk在i點(diǎn)的值；εi為隨機(jī)誤差。

本文將 GWR 模型引入物價(jià)對(duì)房屋補(bǔ)償?shù)尿?qū)動(dòng)分析，基于以下假設(shè)：①相同時(shí)點(diǎn)與政治經(jīng)濟(jì)背景；② 各物價(jià)驅(qū)動(dòng)因素的空間分布不均衡；③空間不同位置受相同物價(jià)因素影響及其力度具有差異性。為方便計(jì)算分析，所有數(shù)據(jù)指標(biāo)均進(jìn)行Z-score 標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)過處理的數(shù)據(jù)符合標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布，即均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為1，其轉(zhuǎn)化函數(shù)為：

式中，x*為新樣本數(shù)據(jù)；u為所有樣本數(shù)據(jù)的均值；σ為所有樣本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)差。

1.2.2 空間相關(guān)性檢驗(yàn)與分析

在建立GWR模型分析前，需進(jìn)行空間相關(guān)性預(yù)檢驗(yàn)。若空間效應(yīng)會(huì)發(fā)揮作用，則需將空間效應(yīng)納入模型分析框架中，并采用適合于空間計(jì)量的方法進(jìn)行估計(jì)；反之，則可采用一般方法估計(jì)模型參數(shù)。在實(shí)際空間相關(guān)性研究中，Moran指數(shù)是一種常用的指標(biāo)。本文通過Moran指數(shù)來檢驗(yàn)區(qū)域內(nèi)集體土地拆遷補(bǔ)償價(jià)格（V）的空間相關(guān)性存在與否。

表1 全局Moran指數(shù)檢測(cè)結(jié)果

如表1所示，V的Moran指數(shù)為0.376，Z得分為1.899，顯著性在正態(tài)分布函數(shù)為0.05的水平上較為較顯著，說明湖南省14個(gè)地市州的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格在空間分布上具有明顯的正相關(guān)性。正的空間相關(guān)性代表相鄰地區(qū)的空間聯(lián)系特征類似，整體上各地區(qū)之間的補(bǔ)償價(jià)值存在空間相關(guān)性，即存在空間上較為明顯的集群現(xiàn)象。

2 物價(jià)與土地補(bǔ)償回歸結(jié)果分析

本文選取的自變量為V，解釋變量為CPI、UCPI、RCPI、RPI和PPI，以湖南省14個(gè)地市州為分析對(duì)象，分別利用OLS和GWR模型進(jìn)行回歸估計(jì)，結(jié)果如圖2所示，可以看出，GWR模型回歸估計(jì)的結(jié)果比OLS的估測(cè)值更為平穩(wěn)。

圖2 OLS與GWR模型的預(yù)測(cè)結(jié)果

由表2可知，GWR模型回歸擬合高于OLS擬合，且OLS的卡方檢驗(yàn)較小，未能通過0.05以下的顯著性檢驗(yàn)；而GWR模型Sigma檢驗(yàn)結(jié)果為1.000 867 1，可通過0.05以下的顯著性檢驗(yàn)，說明OLS結(jié)果差異性高于GWR模型，因此GWR模型更為可行。

表2 OLS與GWR模型回歸預(yù)測(cè)分析

由GWR模型的回歸系數(shù)（表3）可知，湖南省14 個(gè)地市州的系數(shù)不盡相同，各物價(jià)指數(shù)對(duì)房屋補(bǔ)償價(jià)格的影響也不一致，說明二者之間存在地理上的非平穩(wěn)性。除CPI、RPI指數(shù)為正值外，UCPI、RCPI、PPI均為負(fù)值，表明不同物價(jià)指數(shù)對(duì)房屋補(bǔ)償價(jià)格的影響有空間差異，且影響程度也不同。

表3 GWR模型回歸系數(shù)

圖3 各物價(jià)指數(shù)的GWR模型回歸系數(shù)空間分布

由表3、圖3可以看出，CPI指數(shù)介于0.108～0.437，平均值為0.247 6，其影響主要為正效應(yīng)，空間影響力從西向東逐漸減弱，湘西和湘中地區(qū)較為明顯；UCPI指數(shù)介于-0.304～-0.085，平均值為-0.187 7，其影響主要為負(fù)效應(yīng)，在湘東地區(qū)影響程度較大，其他地區(qū)影響不均；RCPI指數(shù)介于-0.781～-0.609，平均值為-0.675 6，其影響主要為負(fù)效應(yīng)，空間影響主要集中在湘東和湘北地區(qū)；RPI指數(shù)介于0.125～0.346，平均值為0.227 7，其影響主要為正效應(yīng)，空間影響主要集中在湘東和湘西地區(qū)；PPI指數(shù)介于-1.078～-0.946，平均值為-1.017 4，其影響主要為負(fù)效應(yīng)，空間影響由湘中部地區(qū)向東西兩側(cè)減弱。比較回歸系數(shù)的平均數(shù)絕對(duì)值發(fā)現(xiàn)，PPI、RCPI絕對(duì)值遠(yuǎn)高于其他指數(shù)，說明PPI和RCPI對(duì)集體土地拆遷補(bǔ)償?shù)挠绊懴鄬?duì)更為顯著。

3 結(jié) 語

綜上所述，GWR模型在解釋集體土地拆遷補(bǔ)償?shù)奈飪r(jià)驅(qū)動(dòng)因素上，充分考慮了驅(qū)動(dòng)的空間因素和物價(jià)在空間因素上的影響，減少了模型的偏差，增強(qiáng)了信息的精確性。通過對(duì)湖南省14個(gè)地市州5個(gè)物價(jià)指數(shù)的探討，得到以下結(jié)論：

1）湖南省房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格存在明顯的空間異質(zhì)性，GWR模型對(duì)物價(jià)驅(qū)動(dòng)的擬合優(yōu)于典型OLS，能更好地解釋其空間上的自相關(guān)性。

2）房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格與物價(jià)指數(shù)存在空間上的關(guān)聯(lián)性，且物價(jià)指數(shù)在空間上顯示了對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的非平穩(wěn)性，即空間差異性。UCPI、RCPI、PPI呈負(fù)影響效應(yīng)，而CPI、RPI呈正影響效應(yīng)。RCP與PPI對(duì)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的影響比其他物價(jià)指數(shù)更為顯著。

3）通過對(duì)物價(jià)指數(shù)的分析，利用調(diào)節(jié)農(nóng)村居民消費(fèi)水平、增加工業(yè)產(chǎn)業(yè)投入等宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)物價(jià)調(diào)控手段，對(duì)于改善目前集體土地拆遷補(bǔ)償難的現(xiàn)狀有重要意義。

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