推動房地產去庫存應著重把握的幾個問題

馬先標

房地產去庫存，總體上屬于政府體系主導的宏觀調控，因而，在制定和實施去庫存的相關政策中，應著重把握如下幾個關鍵問題，做好頂層規(guī)劃和頂層設計。

一、因地制宜地貫徹“政市協(xié)調”的政策制定與實施原則

“一、三、四”式的泡沫理論分析框架表明，國內部分特大型城市的房地產存在巨大泡沫，幾乎處在系統(tǒng)性風險和區(qū)域性風險之中，因而這類地區(qū)的去庫存政策，可采取金融風險、經濟風險階段的直接干預方式。不過，一些未進入金融風險、經濟風險階段的三四線城市或城鎮(zhèn)，直接確定降低商品房價比例，或直接干預商業(yè)性房企兼并的做法，或者將低收入群體房困問題置于商品化、市場化軌道的做法，需要調整和扭轉。在房地產正常發(fā)展的背景或環(huán)境下，始終需要堅持“政市關系協(xié)調”的政策制定與實施原則：一方面，市場機制本身可以調節(jié)商業(yè)性房地產的庫存量，因而在這個領域，政府的作用是創(chuàng)新完善法律法規(guī)和政策，促進市場機制順暢地發(fā)揮作用，而不是代替市場的直接干預方式；另一方面，對進入金融風險、經濟風險階段的房地產領域，可以強化政府有形之手的直接干預和直接調控。

二、分類實施精準的住房購租公共政策

的確，農民工在老家的房子帶不進城市，而成為新的無房戶。不過，有一些農民工的收入超過城市戶籍的白領階層，在農村還有可觀的收入和財產，不是中低收入群體，也就不屬于公共住房或保障房政策援助對象。而那些總計“城鄉(xiāng)兩本收入賬戶”后，屬于中低收入群體的農民工，才應享受去庫存中的保障房政策支持。

三、統(tǒng)籌實施農民工、新市民和老市民在城市購租房的利好政策

無論是將要進城的農民工、入城不久的新市民還是老市民，只要屬于中低收入群體，就都應享受基本統(tǒng)一的保障房政策，并且在支持他們購租過渡庫存住房的過程中，各類優(yōu)惠政策不應有身份差別。而單一強調農民工享受購租庫存住房的優(yōu)惠政策，既是身份歧視和新的不公平，也不利于形成合力推動房地產去庫存。

四、明確住宅房地產的去化

國家統(tǒng)計部門以及中國社科院等研究機構的數(shù)據(jù)表明，在房地產庫存總量中，住宅板塊近乎2/3，住宅房地產的去庫存是調控的一個重點對象；此外，一些非住宅房地產庫存，例如閑置的廠房、寫字樓、倉庫、商廈等，雖然也需要去庫存化，但是因其屬于一般的商業(yè)性領域和非民生領域，因而可主導運用市場機制自動的“調節(jié)器”和“穩(wěn)定器”，從容自然地消解其庫存。

從2015年12月中央經濟工作會議對房地產去庫存的300多字的政策表述中，主題詞和關鍵術語集中在住房制度改革、新市民住房需求、商品住房來看，也可發(fā)現(xiàn)住宅房地產是此次去庫存化的重點。但是，需對一些地方政府近來運用優(yōu)惠的財稅金融政策措施，直接干預非住宅房地產的行為予以引導限制，以促進有限的公共資金等公共資源，聚焦在兼具經濟和社會民生的住宅房地產板塊，保證調控的效果。

五、要拓展創(chuàng)新以人才為導向的去庫存政策思路

農民工難以成為消解庫存的“主力”，理由是：一二線城市庫存高，但是房價也十分高昂，絕大部分農民工根本無力購買，三四線城市庫存更大，房價比一二線城市低，不過因產業(yè)不發(fā)達、就業(yè)機會和就業(yè)收入少，也難以吸引留住農民工，盡管政府可以創(chuàng)新社會保障政策和產業(yè)政策，重點支持三四線城市，吸引農民工購租房并在此安家落戶，但是所需支付的財政資金龐大，使得該進程緩慢而不樂觀。而從科教興國、人才強國和創(chuàng)新型國家戰(zhàn)略出發(fā)，可采取優(yōu)惠的財政金融等政策，積極支持大中城市的各級各類人才，特別是大城市科研院所、學校的各級中青年人才，獲得基本居住條件或改善型居住空間。這樣，就匯成了化解庫存的更大合力。

六、對地方政府和房企在去庫存中的考核獎懲

對地方政府和房企在降房價上的督促調控力度要加大，對地方政府管轄范圍內的去庫存要實行考核獎懲，應對不作為的政府官員，采取組織措施或依法依規(guī)懲處。

要引導地方政府和房地產企業(yè)，盡早丟掉不適當降價就消化庫存的錯誤想法?，F(xiàn)實無可辯白地表明：相當多的大城市房價奇高，遠超中低收入群體購買力，甚至租住能力；房地產泡沫很大，有規(guī)模化引發(fā)系統(tǒng)性經濟、金融風險的可能性，降房價去庫存，是必須采取的去庫存主要方法之一。

七、大力整頓規(guī)范房地產企業(yè)和中介機構

對部分房企認為降房價就等于減少收入，從而在“買漲不買跌”的理念誤導下竄謀結盟、哄抬房價、死扛房價，并在網絡上持續(xù)發(fā)布編造虛假信息、在大街小巷張貼懸掛虛高房價的標語和宣傳布告的錯誤做法，政府要進行積極有效的引導。實際上，“買漲不買跌”的規(guī)則和邏輯，適用于將住房作為投資品，而對作為自住房的剛性需求，只要房價下降到消費者可以支付的范圍，就應該會果斷買下該時段的住房，從而解決基本的居住需求。