推動房地產(chǎn)去庫存應(yīng)著重把握的幾個(gè)問題

馬先標(biāo)

房地產(chǎn)去庫存，總體上屬于政府體系主導(dǎo)的宏觀調(diào)控，因而，在制定和實(shí)施去庫存的相關(guān)政策中，應(yīng)著重把握如下幾個(gè)關(guān)鍵問題，做好頂層規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)。

一、因地制宜地貫徹“政市協(xié)調(diào)”的政策制定與實(shí)施原則

“一、三、四”式的泡沫理論分析框架表明，國內(nèi)部分特大型城市的房地產(chǎn)存在巨大泡沫，幾乎處在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)之中，因而這類地區(qū)的去庫存政策，可采取金融風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)階段的直接干預(yù)方式。不過，一些未進(jìn)入金融風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)階段的三四線城市或城鎮(zhèn)，直接確定降低商品房價(jià)比例，或直接干預(yù)商業(yè)性房企兼并的做法，或者將低收入群體房困問題置于商品化、市場化軌道的做法，需要調(diào)整和扭轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)正常發(fā)展的背景或環(huán)境下，始終需要堅(jiān)持“政市關(guān)系協(xié)調(diào)”的政策制定與實(shí)施原則：一方面，市場機(jī)制本身可以調(diào)節(jié)商業(yè)性房地產(chǎn)的庫存量，因而在這個(gè)領(lǐng)域，政府的作用是創(chuàng)新完善法律法規(guī)和政策，促進(jìn)市場機(jī)制順暢地發(fā)揮作用，而不是代替市場的直接干預(yù)方式；另一方面，對進(jìn)入金融風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)階段的房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以強(qiáng)化政府有形之手的直接干預(yù)和直接調(diào)控。

二、分類實(shí)施精準(zhǔn)的住房購租公共政策

的確，農(nóng)民工在老家的房子帶不進(jìn)城市，而成為新的無房戶。不過，有一些農(nóng)民工的收入超過城市戶籍的白領(lǐng)階層，在農(nóng)村還有可觀的收入和財(cái)產(chǎn)，不是中低收入群體，也就不屬于公共住房或保障房政策援助對象。而那些總計(jì)“城鄉(xiāng)兩本收入賬戶”后，屬于中低收入群體的農(nóng)民工，才應(yīng)享受去庫存中的保障房政策支持。

三、統(tǒng)籌實(shí)施農(nóng)民工、新市民和老市民在城市購租房的利好政策

無論是將要進(jìn)城的農(nóng)民工、入城不久的新市民還是老市民，只要屬于中低收入群體，就都應(yīng)享受基本統(tǒng)一的保障房政策，并且在支持他們購租過渡庫存住房的過程中，各類優(yōu)惠政策不應(yīng)有身份差別。而單一強(qiáng)調(diào)農(nóng)民工享受購租庫存住房的優(yōu)惠政策，既是身份歧視和新的不公平，也不利于形成合力推動房地產(chǎn)去庫存。

四、明確住宅房地產(chǎn)的去化

國家統(tǒng)計(jì)部門以及中國社科院等研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，在房地產(chǎn)庫存總量中，住宅板塊近乎2/3，住宅房地產(chǎn)的去庫存是調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)對象；此外，一些非住宅房地產(chǎn)庫存，例如閑置的廠房、寫字樓、倉庫、商廈等，雖然也需要去庫存化，但是因其屬于一般的商業(yè)性領(lǐng)域和非民生領(lǐng)域，因而可主導(dǎo)運(yùn)用市場機(jī)制自動的“調(diào)節(jié)器”和“穩(wěn)定器”，從容自然地消解其庫存。

從2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)去庫存的300多字的政策表述中，主題詞和關(guān)鍵術(shù)語集中在住房制度改革、新市民住房需求、商品住房來看，也可發(fā)現(xiàn)住宅房地產(chǎn)是此次去庫存化的重點(diǎn)。但是，需對一些地方政府近來運(yùn)用優(yōu)惠的財(cái)稅金融政策措施，直接干預(yù)非住宅房地產(chǎn)的行為予以引導(dǎo)限制，以促進(jìn)有限的公共資金等公共資源，聚焦在兼具經(jīng)濟(jì)和社會民生的住宅房地產(chǎn)板塊，保證調(diào)控的效果。

五、要拓展創(chuàng)新以人才為導(dǎo)向的去庫存政策思路

農(nóng)民工難以成為消解庫存的“主力”，理由是：一二線城市庫存高，但是房價(jià)也十分高昂，絕大部分農(nóng)民工根本無力購買，三四線城市庫存更大，房價(jià)比一二線城市低，不過因產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會和就業(yè)收入少，也難以吸引留住農(nóng)民工，盡管政府可以創(chuàng)新社會保障政策和產(chǎn)業(yè)政策，重點(diǎn)支持三四線城市，吸引農(nóng)民工購租房并在此安家落戶，但是所需支付的財(cái)政資金龐大，使得該進(jìn)程緩慢而不樂觀。而從科教興國、人才強(qiáng)國和創(chuàng)新型國家戰(zhàn)略出發(fā)，可采取優(yōu)惠的財(cái)政金融等政策，積極支持大中城市的各級各類人才，特別是大城市科研院所、學(xué)校的各級中青年人才，獲得基本居住條件或改善型居住空間。這樣，就匯成了化解庫存的更大合力。

六、對地方政府和房企在去庫存中的考核獎懲

對地方政府和房企在降房價(jià)上的督促調(diào)控力度要加大，對地方政府管轄范圍內(nèi)的去庫存要實(shí)行考核獎懲，應(yīng)對不作為的政府官員，采取組織措施或依法依規(guī)懲處。

要引導(dǎo)地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)，盡早丟掉不適當(dāng)降價(jià)就消化庫存的錯(cuò)誤想法?，F(xiàn)實(shí)無可辯白地表明：相當(dāng)多的大城市房價(jià)奇高，遠(yuǎn)超中低收入群體購買力，甚至租住能力；房地產(chǎn)泡沫很大，有規(guī)?；l(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性，降房價(jià)去庫存，是必須采取的去庫存主要方法之一。

七、大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)

對部分房企認(rèn)為降房價(jià)就等于減少收入，從而在“買漲不買跌”的理念誤導(dǎo)下竄謀結(jié)盟、哄抬房價(jià)、死扛房價(jià)，并在網(wǎng)絡(luò)上持續(xù)發(fā)布編造虛假信息、在大街小巷張貼懸掛虛高房價(jià)的標(biāo)語和宣傳布告的錯(cuò)誤做法，政府要進(jìn)行積極有效的引導(dǎo)。實(shí)際上，“買漲不買跌”的規(guī)則和邏輯，適用于將住房作為投資品，而對作為自住房的剛性需求，只要房價(jià)下降到消費(fèi)者可以支付的范圍，就應(yīng)該會果斷買下該時(shí)段的住房，從而解決基本的居住需求。