市場：平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)入緩慢上升通道

一、市場供應(yīng)

1.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計2017年增長5%左右

2017年全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積增幅預(yù)計在5%左右。主要原因：一是近期一二線熱點城市在出臺的調(diào)控政策中大多提到要加大土地供應(yīng)；二是三四線城市2014年開始去庫存，經(jīng)過兩三年消化，部分城市去庫存效果顯現(xiàn)，2017年開始進(jìn)入補(bǔ)庫存狀態(tài)；三是由于板塊輪動效應(yīng)，在一二線熱點城市樓市受調(diào)控抑制的影響下，少數(shù)三四線城市將成為房地產(chǎn)企業(yè)2017年拿地的重點區(qū)域；四是由于2015、2016年土地購置量連續(xù)兩年處于低位，基期值較低，2017年土地購置量大概率實現(xiàn)正增長。

2.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計2017年增長3%左右

2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積將保持小幅增長態(tài)勢，預(yù)計全年同比增幅在3%左右。主要原因：一是隨著購地面積的增加，新開工量也應(yīng)有所增長；二是由于2016年一線及部分熱點二線城市樓市火爆，房企對已有儲備土地加快了開工進(jìn)度，隨著2016四季度一些樓市熱點城市紛紛出臺收緊型調(diào)控政策，樓市逐步降溫，2017年房企會放緩開工進(jìn)度，樓市降溫不利于新開工；三是部分三四線城市需要補(bǔ)庫存，因此房屋新開工量也將略有增長。綜之，2017年新開工增幅將有所收窄。

3.全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計2017年增長4%左右

2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長態(tài)勢，預(yù)計全年同比增幅在4%左右。主要原因：一是相對于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2017年房市降溫，但開發(fā)投資仍能保持正增長；二是預(yù)計一線及部分強(qiáng)二線城市供地量不會明顯增長，房企購地將主要分布于地價較低的三四線城市，因此對開發(fā)投資金額拉動不大；三是2017年新開工繼續(xù)保持正增長，對開發(fā)投資正增長形成一定支撐。綜之，對于2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不喜不悲。

4.全國35城庫存去化周期預(yù)計緩慢上升

2017年全國35個城市庫存預(yù)計會緩慢上升，而去化周期會明顯拉長。主要原因：一是35城中的約一半城市屬于市場熱點城市，2017年將采取補(bǔ)庫存的導(dǎo)向，且受到調(diào)控影響，新增住宅供應(yīng)大于成交，導(dǎo)致庫存規(guī)模小幅上升；二是預(yù)計2017年35城住宅成交量下滑，庫存增加、成交下滑，從而導(dǎo)致去庫存周期拉長?？梢哉J(rèn)為，此類熱點城市新房市場供不應(yīng)求的狀態(tài)或矛盾有望改變，隨之也利好對房價的抑制和房地產(chǎn)市場預(yù)期的穩(wěn)定。

二、市場成交

1.全國商品房銷售面積預(yù)計2017年下跌5%左右

2017年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢，預(yù)計全年同比下跌5%左右，在持續(xù)兩年增長后再次下滑。主要原因：一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達(dá)到歷史最高點，隨著2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落；二是隨著一線與部分熱點二線城市樓市調(diào)控政策的收緊，這些城市的市場成交量明顯回落，導(dǎo)致2017年全國商品房成交量的下滑；三是隨著市場的降溫，房企出于對市場預(yù)期的不樂觀，會放緩項目的供應(yīng)節(jié)奏，從而導(dǎo)致市場新增供應(yīng)不足，也制約了市場銷售量的增幅；四是在繼續(xù)去庫存的寬松政策驅(qū)動下，2017年三四線城市成交量預(yù)計可能實現(xiàn)小幅正增長，部分對沖了一二線城市的明顯下滑?？傊?，2017年商品房成交量將下跌，但預(yù)計跌幅不大。

2.30城商品住宅成交量預(yù)計2017年下跌10%左右

2017年全國30個樣本城市商品住宅成交面積將由增轉(zhuǎn)跌，預(yù)計下跌10%左右。主要原因：一是2015和2016年住房需求顯著釋放，存在需求透支現(xiàn)象，將使得2017年成交量難以繼續(xù)增長；二是35城中約一半城市為2016年的熱點城市，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策壓制之下，2017年住宅成交量將下跌二三成，所以拖累了35個樣本城市的成交量?？傊?5城市商品住宅成交面積變化方向，與全國大勢一致，但2017年跌幅大于全國總體跌幅。

三、市場價格

1.全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置價格預(yù)計2017年增長10%左右

2017年全國房企土地平均購置價格增幅將有所回落，預(yù)計全年增長10%左右。主要原因：一是2016年房市整體處于回暖態(tài)勢，但四季度后逐步降溫，因此2017年土地市場溫度有所下降；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價最高的一線城市雖然土地供應(yīng)有限，價格高企，但近期地方政府已經(jīng)出臺政策控制地價，再加上三四線城市較低的地價已接近土地開發(fā)成本，跌無可跌，因此地價整體仍將穩(wěn)中有升，但增幅不會太大；三是2016年土地購置價格基數(shù)較高，2017年漲幅也不會太高。

2.全國商品房成交均價預(yù)計2017年增長5%左右

2017年全國商品房成交均價繼續(xù)上漲，預(yù)計全年增幅在5%左右。主要原因：一是從近幾年房價增長趨勢看，整體呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢，房價粘性較強(qiáng)，由于2016年上半年多數(shù)城市房價基期值不算高，因此2017年全年仍然上漲；二是雖然一線及熱點二線城市近期隨著樓市政策的收緊，房價上漲放緩甚至下跌，但大部分三四線城市樓市表現(xiàn)滯后，且2017年上半年仍存板塊輪動現(xiàn)象，預(yù)計房價穩(wěn)中有漲，從而推動了全國商品房成交均價的上漲；三是價格變化滯后于成交量，2017年成交量回落，但價格仍將小幅上升，將高于成交量增速。綜上所述，2017年房市總體降溫，全國商品房均價強(qiáng)勢不再，但仍有望實現(xiàn)正增長。

3.70城房價指數(shù)環(huán)比增幅預(yù)計2017年7月前后可能出現(xiàn)拐點

2017年全國70個大中城市房價將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢，預(yù)計上半年市場振蕩式緩慢降溫過程中，房價增幅會持續(xù)收窄。而到了2017年下半年，房價指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。預(yù)計2017年7月前后，70城房價環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點。受房價指數(shù)環(huán)比增幅收窄進(jìn)而下跌的影響，預(yù)計70城房價同比增幅將在2017年第一季度見頂，預(yù)計峰值為11.4%左右，其后同比增幅將步入下行通道，預(yù)計到2017年第四季度從正增長轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長。

對全國70城房價指數(shù)增幅的預(yù)測，可以結(jié)合庫存去化周期數(shù)據(jù)進(jìn)行對比。其中去化周期的數(shù)據(jù)取自全國35個樣本城市新建商品住宅存銷比數(shù)據(jù)，而房價指數(shù)數(shù)據(jù)則為全國70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅數(shù)據(jù)。對兩個增幅曲線做對比，可以看出二者具有較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性，去化周期最低點，對應(yīng)房價漲幅最高點，其實這正反映了供求關(guān)系決定房價短期波動的規(guī)律。展望2017年，隨著存銷比數(shù)據(jù)的不斷上升，供求關(guān)系會不斷發(fā)生變化，這樣房價指數(shù)環(huán)比增幅也會逐步收窄，并有可能在年中由正轉(zhuǎn)負(fù)。房價增幅的下跌，有助于防止大起大落，讓市場回歸理性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。