重建市場秩序 建立長效機制

陳恒

2016年12月16日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上明確了2017年中國樓市的發(fā)展方向，強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位， 綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。自此，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制成為2017年房地產(chǎn)市場發(fā)展的首要目標。

就在同月30日，住建部再次公布了21家違規(guī)銷售房企名單，主要涉及發(fā)布虛假房源信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費等違法違規(guī)行為。對此，住建部強硬表態(tài)，稱要將“害群之馬”依法清出市場?？梢?，重建市場基礎(chǔ)秩序，已經(jīng)成為監(jiān)管的基本內(nèi)容，這也是建立長效機制的第一步。

一、我國房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在的“短板”

房地產(chǎn)行業(yè)中的環(huán)節(jié)很多，與其相關(guān)的市場監(jiān)管涉及方方面面，其中包括開發(fā)企業(yè)、中介代理企業(yè)、房屋評估企業(yè)，甚至相關(guān)媒體。尤其在房地產(chǎn)市場異?；钴S的2016年，虛假廣告、捂盤惜售、“一房多賣”等違法行為更是屢見不鮮。

自2016年10月以來，全國各地陸續(xù)開展了針對房地產(chǎn)市場違規(guī)行為的整治活動，多地住建部門以突擊檢查等方式，查處存在捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商。

比如，一些開發(fā)企業(yè)虛假廣告，惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預售、捂盤惜售等手段，以抬高房價、牟取私利等。再比如，一些中介代理機構(gòu)為了留住客源，故意制造虛假信息，煽動消費者購房；有的甚至利用網(wǎng)簽漏洞，達到“一房多賣”的目的。加之，一些不負責任的媒體在未掌握確鑿數(shù)據(jù)的情況下，用搶眼的標題或關(guān)鍵詞夸大市場表現(xiàn)，更加重了購房者的恐慌心理。

然而，在現(xiàn)實中，多年來房地產(chǎn)市場監(jiān)管更多地集中在上游開發(fā)和預售審批上，對中下游銷售端（包括二手房）及媒體的行為監(jiān)管較少。同時，近年來熱點城市樓市已進入存量時代，一線和二線城市二手房交易占比分別達到60%和50%，中介代理、估價、按揭等環(huán)節(jié)牽涉的行業(yè)內(nèi)人群龐大，京滬深房產(chǎn)中介從業(yè)人員為開發(fā)企業(yè)的2倍以上。但監(jiān)管重點依舊在上游開發(fā)和新房市場，二手房交易、中介機構(gòu)、自媒體在很大程度上處于野蠻生長的態(tài)勢。隨著存量房交易占比越來越大，有限的行政資源無法應對，未來行業(yè)監(jiān)管鏈條必須重構(gòu)。

二、國外值得借鑒的監(jiān)管手段

基于我國房地產(chǎn)市場存在的上述“短板”，我們有必要借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，健全我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)管體系。

在房地產(chǎn)市場運行過程中，發(fā)達國家或地區(qū)也十分強調(diào)對市場的監(jiān)管調(diào)控，努力保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。以美國為例，其房地產(chǎn)市場的監(jiān)管主要表現(xiàn)在以下三個方面。

1.強化區(qū)域規(guī)劃管理

美國政府對房地產(chǎn)市場進行區(qū)域規(guī)劃和管理的目的，主要是通過行政強制手段限制土地開發(fā)節(jié)奏，控制房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，包括實施分區(qū)制度、再分類制度和開發(fā)規(guī)劃制度等。分區(qū)制度（Zoning Ordinance）是在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，將土地劃分為一系列不同的區(qū)塊，分別作為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等，除特殊情況以外，一般不能混雜。再分類制度（Subdivision Regulation）是在分區(qū)制度的基礎(chǔ)上，對土地的使用做出進一步的細分，如在居住區(qū)內(nèi)，把不同的地塊劃分為獨立住宅區(qū)、多住戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)。開發(fā)規(guī)劃制度（Growth Planning）是通過政府的預先規(guī)劃，引導和管理房地產(chǎn)的開發(fā)過程，以保護有限的資源和歷史風貌建筑。

2.依靠法律手段調(diào)節(jié)

美國政府為確保房地產(chǎn)市場行調(diào)控和管理的效果， 先后出臺了一系列法律法規(guī)，為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場提供依據(jù)。如1931年國會批準了《聯(lián)邦住房貸款法》，1934年美國第一部《國民住宅法》宣布實施，1965年的《城市住房發(fā)展法》以及《房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)法》《公房管理改革法》等。各州政府也分別制定法律，對房產(chǎn)交易、抵押貸款、中介服務等方面做出具體規(guī)定。美國聯(lián)邦政府制定的房地產(chǎn)法規(guī)，主要側(cè)重于土地規(guī)劃、住房目標和低收入家庭的住房補貼等；州政府的房地產(chǎn)法規(guī)，則注重于土地分區(qū)、房地產(chǎn)交易和管理等。

3.注重信息整合

為準確調(diào)控房地產(chǎn)市場，美國政府非常注重對信息資源的搜集、分析、整理。如政府部門建立了龐大的數(shù)據(jù)庫，詳細掌握了房屋所有權(quán)人名單、家庭收入狀況、人口狀況、抵押情況、房屋性質(zhì)、房屋狀態(tài)、交易歷史、資產(chǎn)評估信息等。這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為分析判斷市場走勢，準確調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用。

三、構(gòu)建有效的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系

上文已經(jīng)提到房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系中存在多個參與主體，每個主體的行動目標不盡相同，同時左右房地產(chǎn)市場監(jiān)管成效的因素眾多，不能僅從某一因素來考慮，房地產(chǎn)市場有效監(jiān)管應先從完善監(jiān)管體系入手。在體系建設(shè)中應注重整體與局部、局部與局部、體系內(nèi)部與外部監(jiān)督管理的關(guān)聯(lián)性。

1.成立房地產(chǎn)市場監(jiān)管協(xié)調(diào)機構(gòu)，統(tǒng)一各監(jiān)管主體的監(jiān)管行為

在房地產(chǎn)監(jiān)管中，我們可以看到該體系有多個相關(guān)部門組成，這些成員中的某一個部門的工作成效，都會直接影響房地產(chǎn)市場監(jiān)管的效果，在監(jiān)管中必須加部門間的強橫向聯(lián)系，做到各部門間的信息及時溝通交流，使市場監(jiān)管成合力，最終實現(xiàn)各部門間的協(xié)同監(jiān)管，構(gòu)建緊密結(jié)合的房地產(chǎn)監(jiān)管體系。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門主要有發(fā)改、住建、土地、規(guī)劃、物價、統(tǒng)計、金融、財政、地稅、工商、銀行等多個部門，這就需要有一個統(tǒng)一的權(quán)威機構(gòu)，領(lǐng)導全面的工作，但這不是說要重新組建一個部門行使其他單位的所有職責。在實際工作中，可以組建相應的聯(lián)合議事領(lǐng)導小組，成員主要包括發(fā)改、住建、土地、規(guī)劃、物價、統(tǒng)計、金融、財政、地稅、工商、銀行部門的領(lǐng)導，并且由分管經(jīng)濟工作的政府副職領(lǐng)導組織協(xié)調(diào)各部門的監(jiān)管工作，把這個領(lǐng)導小組當做各機構(gòu)的橫向聯(lián)絡中心，這樣一來就不會發(fā)生由于政出多門而導致的執(zhí)行力差等難題。如果能夠?qū)崿F(xiàn)這種多個監(jiān)管單位聯(lián)合決策，避免單一部門決策的專業(yè)性限制，就能夠有效提升決策的針對性和執(zhí)行力。

2.發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在行業(yè)自律和行業(yè)管理中的作用

行業(yè)協(xié)會作為一種民間性組織存在于政府與企業(yè)之間，一直未發(fā)揮出應有的作用，主要原因在于政府的強勢與行業(yè)協(xié)會對政府的依附性。我國目前的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會設(shè)立在政府主管部門之下沒有獨立的運行體制，所做的工作也僅僅是為政府提供服務。在這種體制之下很大發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的積極作用，只有把協(xié)會從政府體系中脫離出來單獨行使職能，并且劃清二者的管理邊界，明確各自的管理目標，這樣才能真正做到優(yōu)勢互補提升管理效率與效果。另外，還要通過法律確立行業(yè)協(xié)會的合法地位，使其對房地產(chǎn)行業(yè)的日常管理有據(jù)可依。

3.完善房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管

房地產(chǎn)金融體系的完善需要行業(yè)主管部門與各金融機構(gòu)主要是銀行的緊密配合，共同防范房地產(chǎn)市場金融風險。首先，政府要督促各銀行之間資源共享，建立統(tǒng)一的地方征信系統(tǒng)，規(guī)范個人貸款放貸條件，辦理住房貸款業(yè)務時，在審核申請人身份證件、收入證明等簡單的證明材料的基礎(chǔ)上，還要嚴格審查申請人個人信用記錄，減少貸款中的欺詐行為，降低放款風險。其次，制定適用于本地區(qū)的個人房屋信貸管理細則，對于存在違約、惡意延遲還款等不良行為的貸款人加大處罰力度，最大限度為銀行房屋貸款業(yè)務的安全保駕護航。

4. 推進地方政府房地產(chǎn)立法

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，急需法律為行業(yè)發(fā)展保駕護航。首先要明確的就是政府和市場在法律體系內(nèi)的自我定位，政府要做到依法監(jiān)管，對市場的管理不缺位、不越位。但是，我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)法律還還不夠健全，在行業(yè)管理中政府部門慣于使用行政手段對市場進行干預，雖然行政干預的初衷是保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，抑制投資投機購房需求平抑房價，但這些干預都是階段性、應急性的措施，嚴重違反了市場發(fā)展的客觀規(guī)律，致使房地產(chǎn)市場起伏不斷，行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展難以實現(xiàn)。

因此，中央政府應該加快推行地方立法，地方政府可根據(jù)本地情況出臺符合地方實際的房地產(chǎn)市場管理相關(guān)法律法規(guī)。如此一來，地方政府可以依據(jù)完備的房地產(chǎn)市場管理法律法規(guī)進行市場監(jiān)管，創(chuàng)造良好市場運行環(huán)境，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，既能不讓行政手段過多的干預市場運行，也能限制企業(yè)和個人的違法行為，保障房地產(chǎn)市場健康繁榮發(fā)展。

目前，我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的轉(zhuǎn)折期，住房問題涉及到千家萬戶的切身利益，隨著國家及級地方政府的重視程度不斷加深，房地產(chǎn)市場也正在從無序走向有序。在此過程中，需要政府管理部門厘清職責，創(chuàng)新方式，加強監(jiān)管，構(gòu)建房地產(chǎn)市場全面監(jiān)管體制。在此基礎(chǔ)上，一整套有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制才有望建立。