對未來房地產(chǎn)的12個(gè)判斷

林中

判斷一：前途光明，道路曲折，總體看多

未來10-15年，我們總體看多，看多跟看空是基本的判斷。如果看空，每一輪調(diào)整的時(shí)候就會恐慌，會選擇撤出。但每一輪看多、每一輪調(diào)整都是機(jī)會，彎道超車的機(jī)會來了。未來應(yīng)該是光明的，道路是曲折的，上升是波浪的。

判斷二：中國房地產(chǎn)業(yè)處于規(guī)模增長戰(zhàn)略機(jī)遇期

2016年是載入史冊的歷史大年，成交面積超過15億平方米，成交總金額11萬億元。

未來5年之內(nèi)，中國房地產(chǎn)行業(yè)還處在一個(gè)高位平臺期，也是地產(chǎn)行業(yè)中大型企業(yè)的規(guī)模增長期，TOP100、TOP50、TOP10房企的規(guī)模還會再增長。

關(guān)注增量市場機(jī)會的同時(shí)，百強(qiáng)房企也會更加關(guān)注存量市場的機(jī)會，未來10年之內(nèi)，房地產(chǎn)高位期將會結(jié)束。

判斷三：中國房地產(chǎn)行業(yè)從粗放發(fā)展期到能力提升期

粗放發(fā)展期誰都可以做，并不講專業(yè)或者能力上的優(yōu)勢。早幾年我們提出要做到暢銷溢價(jià)、快速精準(zhǔn)、一次做對，已經(jīng)是很高的要求。回到今天看，這是行業(yè)在粗放發(fā)展期最根本的要求，如果做不到，基本上很難在粗放發(fā)展期（黃金時(shí)代）做大。

而現(xiàn)在是白銀時(shí)代，一線市場開發(fā)模式已經(jīng)發(fā)生很大變化。過去的高周轉(zhuǎn)模式，已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槁苻D(zhuǎn)、高溢價(jià)模式。尤其是針對一線城市的土地，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，“僧多粥少”，每塊土地都不便宜，4萬—5萬/平方米的高地價(jià)比比皆是，要掙錢得乘以1.75倍后，那就8萬—10萬/平方米，這個(gè)8萬—10萬/平方米銷售價(jià)的客戶厚度還是比較有限的。

所以，現(xiàn)在的一線城市拿地，三年開盤，五年去化。房地產(chǎn)三個(gè)階段：開發(fā)銷售階段、經(jīng)營持有階段、資產(chǎn)證券化階段。目前，一線城市開發(fā)商正在從開發(fā)銷售階段正在逐步向經(jīng)營持有階段轉(zhuǎn)變，未來的開發(fā)商會更看重租金收入。

判斷四：快速城市化帶來巨大發(fā)展機(jī)會

中國用30年，走過歐美100年、200年城市發(fā)展的歷史，前無古人后無來者。中國的高速城市化，對應(yīng)的是一個(gè)信息化時(shí)代，歐美的高速城市化對應(yīng)的是工業(yè)化時(shí)代，有巨大的差異。因此，這種快速城市化，我們很難得到經(jīng)驗(yàn)或者借鑒，只能摸索。中國的城市化下人口大量地往一二線和城市都市圈聚集，這種聚集帶來了巨大的房地產(chǎn)需求，所以一二線城市未來的發(fā)展空間還是比較看好的。

除了沿海的三大都市圈里的三四線城市以外，大部分的三四線城市，比如東北、西北、西南的三四線城市人口基本上在外流，沒有人口持續(xù)增長，地產(chǎn)會失去很重要的動力。

判斷五：城市進(jìn)一步分化

在新一輪產(chǎn)業(yè)布局里面，有一些城市非常受益。比如上海越來越像紐約，深圳越來越像硅谷，北京是紐約、加硅谷加華盛頓。但如果完全按一線城市的邏輯去廣州開發(fā)就有問題，因?yàn)楝F(xiàn)在的廣佛、深莞已經(jīng)是一體的，佛山的銷售客戶大多是廣州的，佛山也有很多人來廣州買房，東莞大部分客戶是深圳的，二線城市繼續(xù)在分化。其實(shí)二線城市的分化是2012年開始，但行業(yè)到2013年、2014年都沒有敏銳地感覺到這種變化。

未來二線城市是房地產(chǎn)銷售的主戰(zhàn)場，很大程度銷售增長來自于二線城市，得二線城市得天下。2016年賣地賣得最多的不是北京、深圳，而是強(qiáng)二線城市。未來強(qiáng)二線和1.5線城市會不錯(cuò)，尤其是二線城市軌道交通沿線，會帶來大量的投資機(jī)會，這些城市自身還在生長，版圖還在擴(kuò)張。

判斷六：“大象也能跳舞”

很多人可能會覺得小企業(yè)規(guī)?；鶖?shù)低增長率高，可地產(chǎn)行業(yè)回過頭來看，反而是中大型企業(yè)的增長率高，不是小企業(yè)的高。

這是因?yàn)樾袠I(yè)的集中度雖然越來越大，但還是偏低。而且這個(gè)行業(yè)是以項(xiàng)目開發(fā)為基本單元，而不是以房企為單元的，所以“大象也能跳舞”。大企業(yè)并沒有面臨規(guī)模的邊界、組織的邊界對效率的影響。

判斷七：掀起寡頭競爭、寡頭壟斷競爭兼并收購的浪潮

2004年之前，房地產(chǎn)行業(yè)沒有什么門檻，什么人都可以做。2004年以后進(jìn)入寡頭競爭的階段，未來則要進(jìn)入寡頭壟斷競爭的階段。

未來五年有巨大的兼并收購浪潮，跟行業(yè)的競爭態(tài)勢有關(guān)系。這個(gè)行業(yè)完全市場競爭時(shí)靠的是關(guān)系和膽量，未來則靠的是專業(yè)、能力、品牌，特別是資本以及對資源配置的能力。

目前的中國房地產(chǎn)企業(yè)，要特別關(guān)注2018、2019年的還債高峰期。這個(gè)還債高峰期可能引起企業(yè)債務(wù)危機(jī)。債務(wù)一般都在2-3年，因此，2018、2019年才是并購整合的機(jī)會。

判斷八：房企的資本化時(shí)代

房企進(jìn)入資本化的新時(shí)代。為什么中小企業(yè)發(fā)展很困難？基本上金融機(jī)構(gòu)和資本不支持中小企業(yè)的發(fā)展。房企TOP50，只有央企不上市，否則TOP50未來沒有非上市企業(yè)。

為什么會進(jìn)入資本時(shí)代？很簡單，比如你在一線二線開發(fā)，基本上高總價(jià)高單價(jià)，支付時(shí)間很短，上海、北京一個(gè)月要付錢，一付幾十億或者上百億。

按照上海、北京目前的地價(jià)，不放三年就開發(fā)拿出來賣都不賺錢，三年拿出來賣基本上未必盈利，項(xiàng)目做好以后5年后銷售才有利潤。所以拼的是資本實(shí)力和融資成本。誰的融資成本低？一定是大型企業(yè)融資成本低，銀行和金融機(jī)構(gòu)愿意給大型企業(yè)融資，中小企業(yè)很難獲得金融資源的支持，整個(gè)房企的未來開發(fā)模式，特別在一二線會越來越像香港，高周轉(zhuǎn)模式很難做，未來肯定是高溢價(jià)的模式。

高地價(jià)和房企同質(zhì)化，將促使行業(yè)利潤進(jìn)一步下滑并維持在低谷。很多房企都是高地價(jià)、高成本，導(dǎo)致低利潤。這個(gè)模式導(dǎo)致行業(yè)整體利潤走低，房企會進(jìn)一步加大合作來分散風(fēng)險(xiǎn)。

由此，多元化、全球化、金融化，會成為未來房企的方向。

判斷九：一線城市“香港化”

未來一線城市會“香港化”，早幾年不會想這個(gè)事，但是目前來看會越來越有這種可能性。

總價(jià)過高的時(shí)代，如果基本不變大，房價(jià)漲了，就要減少住房面積。未來一線城市120-140平方米將成為豪宅，也就是香港人口中的千尺豪宅。

另外，關(guān)于貨幣趨勢的問題。第一個(gè)趨勢是貨幣未來長期處在相對寬松的狀態(tài)；第二是利息會逐步降低，雖然明年開始利息會漲，從大趨勢來看利息還是會降。

判斷十：行業(yè)雙重微笑曲線

行業(yè)的雙重微笑曲線是行業(yè)的利潤和價(jià)值。

在完全市場競爭時(shí)代行業(yè)利潤很高，2004年行業(yè)的平均利潤是16-17，最高在2007、2008年，行業(yè)凈利率做到19、20多的是。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候也沒有增值稅，現(xiàn)在增值稅開始以后，加上進(jìn)入壟斷競爭以后，行業(yè)利潤率開始下滑。

判斷十一：市場波動呈現(xiàn)短周期特點(diǎn)

未來5年市場會呈現(xiàn)一個(gè)短周期波動的特點(diǎn)，還有可能從短周期波動轉(zhuǎn)到中周期波動，帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

未來的預(yù)測可能不能用過去經(jīng)驗(yàn)來套，因?yàn)椤昂谔禊Z”現(xiàn)象很多，比如特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)，房地產(chǎn)游戲規(guī)則巨大的變革等都會影響。

隨著短周期向中周期轉(zhuǎn)變，多元化細(xì)分市場的機(jī)會正在逐步顯現(xiàn)，如文旅、養(yǎng)老地產(chǎn)正在變好。70年變老了后，既有支付能力，又有觀念改變，又有時(shí)間。但目前養(yǎng)老觀念還沒整體形成，可能還要10年才能形成真正的市場。

判斷十二：關(guān)注宏觀政策變化對行業(yè)中長期的影響

目前的調(diào)控治標(biāo)沒有治本，治本的政策在中央手上。

第一個(gè)是土地政策有問題；第二個(gè)是城鎮(zhèn)化政策有問題。比如現(xiàn)在定向分城的調(diào)控，一二線城市很熱，大中型城市不熱，三四線城市很空。

人口自然選擇是選擇到大型城市，大型城市才有發(fā)展機(jī)會，但大城市限制城市增長、限制戶籍、限制用地指標(biāo)、限制人口。貨幣政策、財(cái)稅政策，包括房地產(chǎn)稅的政策、社會人口政策、利率信貸政策，這些政策對行業(yè)中長期都有影響。

因此，我們還要關(guān)注長效機(jī)制對房地產(chǎn)行業(yè)中長期的影響和挑戰(zhàn)。