政策：因城施策，建立房地產長效機制

一、貨幣政策漸趨中性，財政政策加碼寬松

當前，我國經濟運行保持在合理區(qū)間，呈現總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，積極因素在增多。但同時也應看到，當前國際經濟形勢不確定性比較多，特別是美國與其他主要經濟體經濟走勢的分化從而產生的貨幣政策分化的加劇，美國于2016年12月15日宣布加息，而歐元區(qū)及日本由于自身原因，依舊仍以寬松的貨幣政策為主。此外，國內經濟運行仍面臨不少突出矛盾和問題，產能過剩和需求結構升級的矛盾仍然突出，一些領域金融風險顯現，部分地區(qū)困難較大等。因此，堅持以供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，仍是我國經濟得以繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎。

展望2017年國內經濟政策走向，12月召開的中央經濟工作會議指出，2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側結構性改革的深化之年。要全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，牢固樹立和貫徹落實新發(fā)展理念，適應把握引領經濟發(fā)展新常態(tài)，堅持以提高發(fā)展質量和效益為中心，堅持宏觀政策要穩(wěn)、產業(yè)政策要準、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要托底的政策思路，堅持以推進供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，加強預期引導，深化創(chuàng)新驅動，全面做好穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作，促進經濟平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。

從貨幣政策看，11月8日央行發(fā)布《2016年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，下一階段，要按照黨中央、國務院統(tǒng)一部署，堅持改革開放，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。堅持實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度，適時預調微調，增強針對性和有效性，做好與供給側結構性改革相適應的總需求管理，為結構性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。更加注重改革創(chuàng)新，寓改革于調控之中，把貨幣政策調控與深化改革緊密結合起來，更充分地發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。針對金融深化和創(chuàng)新發(fā)展，進一步完善調控模式，強化價格型調節(jié)和傳導機制，疏通貨幣政策向實體經濟的傳導渠道，著力解決經濟金融運行中的突出問題，提高金融運行效率和服務實體經濟的能力，完善宏觀審慎政策框架，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

12月的中央經濟工作會議也指出，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩(wěn)定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。對于國內貨幣政策而言。當前政策受到來自經濟基本面、資本外流壓力、人民幣匯率、金融市場風險等多方面的約束。而今年以來，中國央行謹慎態(tài)度明顯，自2月29日降準后，央行已經10個月未使用存款準備金率及利率工具，央行公開市場操作已經常態(tài)化，特別是MLF的操作頻率增加。預期2017年貨幣政策操作仍將主要是公開市場操作和MLF相結合，輔以PSL，以應對美聯(lián)儲加息以及中國金融領域資產泡沫、杠桿偏高等問題，而利率和準備金率這兩個工具不會輕易使用，預期2017年不會繼續(xù)降息，但也不會加息，存準率調整的概率也不大。

從財政政策看，12月召開的中央經濟工作會議指出，財政政策要更加積極有效，預算安排要適應推進供給側結構性改革、降低企業(yè)稅費負擔、保障民生兜底的需要。要穩(wěn)妥推進財稅和金融體制改革，落實推動中央與地方財政事權和支出責任劃分改革，加快制定中央和地方收入劃分總體方案，抓緊提出健全地方稅體系方案。就中國而言，為了對沖房地產和制造業(yè)投資下滑帶來的影響，通過積極財政政策維持基建投資高位運行、多渠道吸引民間投資逐漸進入實體，依然是2017年“穩(wěn)增長”的著力點。因此，2017年財政政策將更加重視精準發(fā)力和提高績效，“更加積極有效”的要求意味著2017年將有更多的減稅和更多的政府投入，而要實現減收增支，官方將需要在預算安排上作出調整，財政政策對促進經濟穩(wěn)定健康發(fā)展的作用將更加凸顯。

二、因城施策，加快建立房地產長效機制

1.堅持分類調控，推進房地產長效機制建設

2016年，中央圍繞樓市去庫存，出臺了一系列配套政策，涵蓋了信貸、房產交易稅費、引導農民購房等多方面。由于全國樓市整體依舊處于持續(xù)復蘇的態(tài)勢，隨著各地去庫存政策的推進，樓市庫存去化效果較為明顯，但區(qū)域樓市分化嚴重。因此，中央仍將堅持因城施策原則，將樓市調控權力下放到地方政府。同時，在部分熱點區(qū)域樓市非理性上漲后，抑制這類城市房價過快上漲，保持房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，也將成為今后中央房地產政策的主要目的之一。

2016年12月召開的中央政治局會議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，這是時隔一年半后中央政治局會議再提建立“房地產長效機制”。隨著我國房地產市場區(qū)域間發(fā)展的日益分化，簡單的房地產調控機制已經越來越不適應，因此，建立房地產發(fā)展的長效機制就顯得尤為重要。下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩(wěn)定發(fā)展的預期。

在此后召開的中央經濟工作會議提出，去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平，增強對農業(yè)轉移人口的吸引力。促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

展望2017年，房地產政策將緊緊圍繞上述中央經濟工作會議的部署展開，預計相關部委還將出臺一系列配套措施。主要有以下幾個方面：一是由于經濟增長放緩的局面并未改變，穩(wěn)增長壓力大，因此穩(wěn)定住房消費、加強保障房建設等還將繼續(xù)推進；二是深化住房制度改革，結合戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化，加快農民工市民化，擴大住房需求；三是完善市場環(huán)境，盤活存量資產，繼續(xù)推進房地產健康發(fā)展的長效機制建設；四是繼續(xù)堅持因城施策的指導原則，除了對庫存較大的城市仍會采取相應配套放松政策外，對于一些樓市熱點區(qū)域則會采取進一步的收緊性政策。

2.個人房貸差異化，開發(fā)企業(yè)融資趨緊

從12月召開的中央經濟會議對于金融信貸等政策的部署來看，貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節(jié)好貨幣閘門。雖然現階段國內整體經濟環(huán)境依舊未明顯改善，但從今年以來的貨幣政策操作手段看，央行主要采取的還是公開市場回購方式，以保持貨幣政策的穩(wěn)定，而調息和調存款準備金的空間很小。

在以去庫存為主、因城施策的樓市政策引導下，預計2017年中央和銀監(jiān)會等部委會針對庫存較大的地區(qū)繼續(xù)出臺相關配套支持政策，而針對熱點區(qū)域的樓市會對相關地方政府進行相應的指導，督促這些地方出臺收緊性的信貸政策，如購房首付比例上調、增加購房貸款門檻等。同時，也需要加強金融信貸監(jiān)管政策，在堅持支持居民合理自住購房的信貸政策時，要嚴格限制信貸流向投資投機性購房，防止房地產泡沫的進一步擴大。另外，對于房地產開發(fā)企業(yè)的融資，也將保持偏緊態(tài)勢?？傮w來看，2017年房地產的金融信政策，一方面支持三四線城市的去庫存，另一方面加緊一二線城市和開發(fā)商的去杠桿。

3.房地產稅立法繼續(xù)推進

早在2014年財稅改革全面啟動之初，財政部就提出了六大稅制改革，分別是營業(yè)稅改增值稅、資源稅、消費稅、房地產稅、環(huán)境稅和個人所得稅。原本房地產稅位列個稅改革之前，十二屆全國人大常委會已將房地產稅立法正式列入五年立法規(guī)劃，但受限于立法程序和復雜的實際情況，房地產稅改革目前進展并不順利。目前房地產稅正由全國人大牽頭起草工作，尚未有具體方案對外披露。但2016年7月份G20成都財長行長會議上，時任財政部部長樓繼偉在研討會上表示，房地產稅等改革雖然艱難，但仍將義無反顧地推進。

預計今后通過完成房地產稅設計和立法，對房地產交易和持有環(huán)節(jié)來征稅，通過結構性的差別化稅收政策來抑制投機性需求，調節(jié)收入分配。同時，目前個稅改革方案在財政部內部已經完成，個稅改革將分步到位。先做一些比較簡單的部分，再隨著信息系統(tǒng)、征管條件和大家習慣的建立，逐漸完善改革。其中房貸利息抵扣個稅已經確認，并且可以確定該方案會在全國推廣。此外，未來隨著改革進一步推進，家庭贍養(yǎng)老人費用、子女教育費用以及房租等，也有望陸續(xù)被納入個稅抵扣。從地方來看，樓市庫存較大的地方政府則會進一步加大引導購房意愿，出臺購房補貼或稅費優(yōu)惠等政策，降低居民購房成本，繼續(xù)推進去庫存。

4.堅持分類調控，因城因地施策

2016年是房地產“去庫存與控風險”并重的一年。地方政府依據中央“去庫存”的精神，出臺一系列史上最寬松的組合拳政策從需求側屢屢發(fā)力刺激樓市，樓市庫存去化效果較為明顯。但區(qū)域樓市分化嚴重，一些熱點城市房價上漲過快，導致區(qū)域市場泡沫浮現，樓市風險加大。因此，從2016年二季度開始，熱點城市逐步出臺收緊型調控政策，上海、深圳、廊坊等地率先出臺限購政策，隨后在9月至國慶期間，全國20余城出臺限購限貸等調整政策，防止風險集聚。隨著區(qū)域市場的發(fā)展，樓市分化的局面仍將延續(xù)，中央分城施策的精神將進一步得到體現，地方收緊和放松的兩種政策基調也將繼續(xù)同時存在。

根據中央經濟工作會議的精神，可以預見2017年，中央和地方政府均要把防范金融風險和抑制資產泡沫放到更加重要的位置。因此，樓市過熱的地區(qū)將堅決執(zhí)行調控政策，通過提升限制貸款、加強控制地價、增加土地出讓、加強輿論監(jiān)管等措施，防止房價出現劇烈波動，以確保穩(wěn)定房價和促進樓市理性健康發(fā)展；樓市較冷的地區(qū)將更一步細化，落實去庫存政策，并逐步將去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來，增加政策的可操作性，促進此類地區(qū)市場活躍度?？傊谌珖秶鷥?，各地方將會在“穩(wěn)”字當頭的經濟環(huán)境下，針對各地實際情況推出“去庫存、穩(wěn)發(fā)展、防風險”的相關政策，并且將加大力度進一步落實。