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    2017房地產(chǎn)行業(yè)十大思考

    2018-06-04 02:38:00陳晟
    關(guān)鍵詞:發(fā)展

    陳晟

    縱觀當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的基調(diào)和思路,我們不禁要問(wèn),未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)變革將發(fā)生哪些變化?房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)出路在哪里?房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)?對(duì)于上述問(wèn)題,我們基于多年來(lái)的研究成果,特從以下十個(gè)方面來(lái)進(jìn)行思考。

    一、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的粗放增量思維向精細(xì)存量思維轉(zhuǎn)變

    中國(guó)經(jīng)濟(jì)30多年的高速增長(zhǎng),在很大程度上是靠能源資源的高投入、高消耗來(lái)拉動(dòng)的,有的甚至是以犧牲環(huán)境為代價(jià)的,這一粗放型發(fā)展模式雖為中國(guó)贏得了“制造大國(guó)”的稱號(hào),但與可持續(xù)發(fā)展相悖,是沒(méi)有前途的,因此,轉(zhuǎn)變中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,使中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正邁入可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán),實(shí)現(xiàn)又好又快、健康發(fā)展成為了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的目標(biāo)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,房地產(chǎn)行業(yè)也必需隨同經(jīng)濟(jì)從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向依靠產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和精細(xì)化管理,從粗放思維向精細(xì)存量思維轉(zhuǎn)變,無(wú)論是土地、人力資源、資金、房地產(chǎn)存量?jī)r(jià)值(150萬(wàn)億)都不能是粗放的增量思考,而必須進(jìn)入存量激發(fā)和再利用的并重格局。當(dāng)前深圳、北京、廈門(mén)、福州、上海、大連、廣州、天津等城市的二手房已經(jīng)超過(guò)一手房的成交量,正式進(jìn)入存量房時(shí)代,2016年以來(lái)上海二手房成交量超過(guò)一手房2倍左右,2016年1-11月份,北京全市二手住宅的網(wǎng)簽總量已突破25萬(wàn)套,達(dá)255339套,約為一手房成交量的4倍左右,該比例趕上甚至超過(guò)國(guó)外一些發(fā)達(dá)城市。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步專業(yè)化、規(guī)?;⒓s化

    房地產(chǎn)終究要回歸居住這一本質(zhì),給老百姓蓋好房子需回到行業(yè)的本源。所謂好房子,就是長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳的房子。打造高品質(zhì)住房,需要培養(yǎng)長(zhǎng)壽命房地產(chǎn)企業(yè);而房企要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,就必需走專業(yè)化、規(guī)?;⒓s化發(fā)展之路,未來(lái)“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”將成為必然。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年,TOP10房企銷售總額達(dá)到1.42萬(wàn)億,市場(chǎng)占有率進(jìn)一步上漲,顯示出行業(yè)集中度進(jìn)一步提升,恒大合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售均價(jià)齊創(chuàng)歷史同期最高紀(jì)錄;2016年1-11月,Top100門(mén)檻值破百億,達(dá)到127億元,同比增加近50%;Top50門(mén)檻值達(dá)275億元,比2015年同期門(mén)檻值增加超百億;2016年全年銷售金額超千億的房企或?qū)⒊?0家。與2015年年7家千億房企相比增加近50%,行業(yè)集中度快速提升。

    TOP10的集聚度、TOP100的集聚度繼續(xù)提高,單體企業(yè)的并購(gòu)紛紛以大手筆示人,資本的聲音表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì),萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)局勢(shì)多變,來(lái)自各方力量的機(jī)謀角逐,使之成為中國(guó)企業(yè)史冊(cè)上濃墨重彩的一筆;截至2016年1-11月,恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元,萬(wàn)科銷售金額則達(dá)到3413.6億元,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模為王時(shí)代,未來(lái)出現(xiàn)5000億的房地產(chǎn)公司不是沒(méi)有可能。

    三、需求與產(chǎn)品從單一產(chǎn)品特色向多元化人本主義轉(zhuǎn)變

    作為農(nóng)牧民族典型代表的華夏民族而言,買田蓋房、安居樂(lè)業(yè)、娶妻生子、代代相傳已經(jīng)成為流淌于我們血液中的深厚基因,也正是如此才會(huì)有“安得廣廈千萬(wàn)間,大庇天下寒士俱歡顏”“斯是陋室,惟吾德馨”“我想要有一所房子,面朝大海、春暖花開(kāi)”等詩(shī)句的廣為流傳。

    正是文化使然,使得我國(guó)房地產(chǎn)的需求歷經(jīng)需求與產(chǎn)品從產(chǎn)品特色——利潤(rùn)追求(高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債) ——人本主義(人的定問(wèn)、人改變空間的價(jià)值、人的精神與共享需求)的一系列剛需——改善需求變化。2013-2015年間,大約60%的住宅被80后購(gòu)置,婚房是主要的剛性需求。而“十三五”時(shí)期,全國(guó)20歲到29歲的人口總量在下降,房地產(chǎn)需求將會(huì)從剛性需求為主逐步轉(zhuǎn)向改善性需求為主。2006年上海人均居住面積15.5平方米,2015已達(dá)到35.3平方米,10年間增長(zhǎng)了近1.3倍。青年公寓、養(yǎng)老房產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、聯(lián)合辦公全面開(kāi)花。

    四、新型城鎮(zhèn)化體現(xiàn)國(guó)家意志與方向

    新型城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路,是最大的內(nèi)需潛力所在,是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?,也是一?xiàng)重要的民生工程。2014年3月,中共中央、國(guó)務(wù)院聯(lián)合印發(fā)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》,標(biāo)志著新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)上升為國(guó)家意志與方向。

    新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要支撐力量,但不同階段、不同區(qū)域的新型城鎮(zhèn)化存在較大的差異,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用不同。因此城市的選擇不是盲目的,而是基于特定研究方法、邏輯并選取系列判斷指標(biāo)如產(chǎn)業(yè)、人口、貨幣等而做出的科學(xué)選擇,分別判明一二三線城市以及特色小鎮(zhèn)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。城鎮(zhèn)化不僅僅是特大城市的城市化,而是城市群城市帶的要求,是一二三四線城市甚至特色小鎮(zhèn)的全面城鎮(zhèn)化。

    五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為城市發(fā)展配套商

    經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展,國(guó)內(nèi)房企已經(jīng)完成了原始的資本積累,中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展又進(jìn)入了一個(gè)以城市新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)推動(dòng)城市群發(fā)展的歷史時(shí)期,需要城市開(kāi)發(fā)商由以往的僅僅開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)樓盤(pán)為主向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型,向城市發(fā)展的配套商轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科、綠地、龍湖、首創(chuàng)置業(yè)、啟迪、北大資源、華夏幸福等一線開(kāi)發(fā)商是城市發(fā)展配套領(lǐng)域中的佼佼者。

    成為城市發(fā)展配套商是時(shí)下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的變化需求。城市發(fā)展配套項(xiàng)目運(yùn)作流程跨越“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”“二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”和“三級(jí)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)”的項(xiàng)目整個(gè)生命周期,產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富,不僅包含針對(duì)特定人群所開(kāi)發(fā)的特定產(chǎn)品,如二孩房屋需求以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、青年WeWork、度假產(chǎn)品等,還包括開(kāi)發(fā)改造升級(jí)和管理為對(duì)象的城市有機(jī)更新、資產(chǎn)管理為核心的辦公商業(yè)樓宇以及配套服務(wù)為核心的助老養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。

    六、高地價(jià)是風(fēng)險(xiǎn)和陷阱

    2016年是我國(guó)名副其實(shí)的地王年,高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市,持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。 上市房企是最主要的“地王”制造者,其中不僅有融創(chuàng)這種一貫的激進(jìn)派,連萬(wàn)科、綠地、招商等一向以穩(wěn)健見(jiàn)長(zhǎng)的A股龍頭房企,也在今年頻頻制造“地王”,動(dòng)輒超過(guò)100%甚至400%的溢價(jià)率令人咋舌,房企這種不理性、不健康的拿地行為會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。

    七、金融化是大勢(shì)所趨

    房地產(chǎn)行業(yè)本身就帶有強(qiáng)烈的金融屬性。近年來(lái),隨著金融體系、市場(chǎng)體系不斷規(guī)范與成熟,房地產(chǎn)的金融化漸成大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)金融化不僅僅限于開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商方面,還涉及到房地產(chǎn)的全流通領(lǐng)域,包括上下游的供應(yīng)、流通、存量盤(pán)活、服務(wù)等方面。需要特別注意的是,從股權(quán)到項(xiàng)目,從資金到聯(lián)合開(kāi)發(fā),險(xiǎn)資正在以前所未有的速度和規(guī)模進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。截至2016年9月,險(xiǎn)資控股涉及的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司超過(guò)93家,占所有非保險(xiǎn)子公司數(shù)量(205家)的近半數(shù)。此外,互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌的創(chuàng)新也需要關(guān)注。房地產(chǎn)金融化這種趨勢(shì)要求地產(chǎn)企業(yè)更具有金融的思維,更具有駕馭金融工具的能力,而不能排斥和逃避。

    與房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)相伴的還有持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)有崛起的趨勢(shì)。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,持有型物業(yè)一般占到物業(yè)總數(shù)的50%左右,而我國(guó)這一比例一直非常低。2014年,受到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍下滑,房企在謀求轉(zhuǎn)型過(guò)程中一度將持有物業(yè)作為贏利點(diǎn),但后來(lái)隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好,銷售型物業(yè)重回主導(dǎo)地位。時(shí)至今日,在房地產(chǎn)調(diào)控的催化下,房地產(chǎn)行業(yè)再度發(fā)生深刻變化,持有型物業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商的重要開(kāi)始變得重要起來(lái),持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)有崛起的趨勢(shì),萬(wàn)達(dá)、新城、寶龍、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋都在加大實(shí)踐。

    八、房地產(chǎn)資產(chǎn)化和人口格局變化

    從絕對(duì)值來(lái)看,當(dāng)前北京、上海、深圳等特大一線城市的的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列;從相對(duì)水平來(lái)看,資產(chǎn)價(jià)值則要遠(yuǎn)高于國(guó)際城市。從東京和紐約等城市房市發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看,人口流入以及城鎮(zhèn)化率的高低都不足以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)無(wú)上限的上漲。只要市場(chǎng)存在不控制的泡沫,泡沫破裂、房?jī)r(jià)下降就是確定事件,不確定的只是何時(shí)下降,目前的價(jià)格在接近世界城市的高位。

    二線城市房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的提升取決于產(chǎn)城融合的力度和行政區(qū)劃的推動(dòng),特色小鎮(zhèn)崛起但大部分三四線城市普遍疲軟。年度10萬(wàn)億的銷售額,其中一半以上是有60個(gè)城市創(chuàng)造的,另外不到一半則是由600個(gè)城市貢獻(xiàn)的,因此,三四線城市競(jìng)爭(zhēng)壓力在增大。在人口方面,特大城市、省會(huì)城市、中小城市、農(nóng)村目前還是2:2:1:5的格局,未來(lái)可能要變成2:4:2:2的格局,農(nóng)村超過(guò)一半的人口還要向城市集聚,而逆城市化趨勢(shì)還有待進(jìn)一步觀察。

    九、低效工業(yè)用地是“金礦”

    互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,越來(lái)越多的人傾向于網(wǎng)購(gòu),傳統(tǒng)百貨商業(yè)日益遭受沖擊,不少城市的商辦物業(yè)存在過(guò)量,如佛山的人均商業(yè)面積已遠(yuǎn)超廣深,明顯存在局部過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。但仍有不少客戶選擇投資實(shí)體商鋪,他們認(rèn)為“體驗(yàn)式購(gòu)物”要比“感覺(jué)式購(gòu)物”更靠譜。面對(duì)電商的沖擊,體驗(yàn)式消費(fèi)究竟還剩下多少,值得深思。

    城市存量土地再開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)和發(fā)展的重點(diǎn)問(wèn)題.為有效推動(dòng)該項(xiàng)工作,一線城市已經(jīng)率先從“城市更新”“低效用地再開(kāi)發(fā)”等角度展開(kāi)系列探索與創(chuàng)新。存量更新的土地的易轉(zhuǎn)換性進(jìn)一步壓制前景,低效工業(yè)用地的價(jià)值約為住宅用地的1/10,世界各國(guó)的數(shù)據(jù)是4/10,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),是名副其實(shí)的潛在金礦,而靠近城市農(nóng)村土地通過(guò)三權(quán)分置(所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán))也存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。

    十、傳統(tǒng)代理行業(yè)進(jìn)一步退化

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入買方市場(chǎng),越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇自建銷售團(tuán)隊(duì),各種營(yíng)銷平臺(tái),網(wǎng)絡(luò)電商層出不窮,不斷蠶食代理公司的市場(chǎng)份額和客戶資源。在這個(gè)過(guò)程中,無(wú)論代理商還是廣告公司,都是被顛覆和改造的對(duì)象。其中,傳統(tǒng)代理行業(yè)遭遇危機(jī)更大,很多代理巨頭也走上了謀求積極轉(zhuǎn)型的道路。

    當(dāng)下中小型代理商在市場(chǎng)規(guī)則改變、代理行業(yè)資源與市場(chǎng)不斷向大品牌靠攏的背景下,面臨的生存窘境。因議價(jià)能力和發(fā)展規(guī)模均難以比拼品牌代理商,逆境求生,向IP的組織者、互聯(lián)網(wǎng)+的應(yīng)用者、行業(yè)服務(wù)細(xì)分者、資源的組織者以及資本管理者的方向裂變,尋求差異化發(fā)展便成了破局之路。

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