一房二拍哪個有效

楊學友

低于保留價拍賣，委托人不認再次拍賣

早在2006年7月，某信用聯社向貸款人徐勤發(fā)放一筆貸款。為確保貸款回收，應信用聯社要求，徐勤以其自建的坐落于市郊附近的面積416平方米農貿大廳（產權人為徐勤）抵押給信用聯社。貸款到期后，因徐勤未能如期償還借款，經雙方協議，徐勤以上述房產抵頂其欠信用聯社的貸款及利息。信用聯社取得徐勤的房產后，未辦理過戶登記手續(xù)。

2008年11月27日，信用聯社將房產交由正華拍賣公司拍賣，并簽訂委托拍賣合同，約定信用聯社委托正華拍賣公司依法對其收回的416平方米房產予以拍賣。合同約定拍賣時保留價為18.8萬元（若低于此價由委托人收回）；價款的支付方式和期限約定為“拍賣人在拍賣成立后一個月內，將全部拍賣成交價款支付給委托人，逾期不支付的，委托人可以解除合同”。

根據信用聯社的委托，正華拍賣公司發(fā)布拍賣公告與通知后，于2008年12月14日如期舉行拍賣會，經過二輪拍賣，周女士以19.67萬元競得該拍賣房產，正華拍賣公司當即為其出具《拍賣成交確認書》并載明：拍賣物名稱某某鎮(zhèn)農貿市場內左側大廳及小門市，面積約416平方米。周女士于當日從事先繳納的三拍款中向正華拍賣公司全額交納17.1萬元拍賣成交款，并接收管理使用爭議房屋至今，但因后來出現一系列糾紛，一直未辦理產權過戶手續(xù)。

正華拍賣公司收到周女士的拍賣房款后，遲遲未按約定將拍賣價款交付信用聯社。期間，雙方因利息問題矛盾不斷。直到2013年底，信用聯社向正華拍賣公司以特快專遞方式發(fā)出解除委托拍賣合同中部分拍賣標的通知書，稱在合同有效期內，正華拍賣公司未按合同約定將拍賣標的成交全部價款交付信用聯社，故決定解除委托拍賣合同，并要求返還該拍賣標的房產（正華拍賣公司稱未收到該郵件）。隨后的2015年4月10日，信用聯社委托金利發(fā)拍賣有限公司對本案爭議的房產再次進行拍賣，并簽訂了委托拍賣合同。金利發(fā)拍賣有限公司在當地某市日報就本案爭議的房產發(fā)布了拍賣公告后，于2015年4月19日將該房產拍賣給第三人趙江，并出具現場成交確認書，第三人趙江以30萬元拍得上述房產。事后，信用聯社在爭議房屋（已經交付周女士使用）處張貼公告，稱爭議標的物已另行出售。

2015年5月，第三人趙江運送砂石準備裝修，與周女士發(fā)生矛盾。無奈的周女士以信用聯社、正華拍賣公司為被告、以趙江為第三人訴至法院。請求判令二被告履行房屋買賣合同義務，配合原告辦理房屋產權過戶登記；判令第三人排除妨礙，運出砂石，訴訟費由二被告承擔。

原告周女士訴稱，原告依法定程序競買成功后，對爭議房產公開管理、收益、改造、占有至今，沒有任何人提出過異議，被告信用聯社對原告交付并使用管理房屋亦沒有異議。被告信用聯社知道爭議房屋已經拍賣成交，且基于公開拍賣的事實，亦知道成交價款具體數額，直到原告起訴前從未提出過任何異議。被告信用聯社在2013年12月21日向拍賣公司發(fā)出的解除委托拍賣合同中部分拍賣標的通知中，只是以沒有收到成交價款為由解除合同，對成交價格沒有異議。如果拍賣公司向信用聯社及時支付了成交款，二被告則不會產生糾紛。因此，請法庭支持原告合理合法的訴訟請求。

被告正華拍賣公司辯稱，我公司拍賣爭議房產系依據法定程序進行，原告拍得該房產后與我拍賣公司簽訂的拍賣合同系雙方真實意思表示，合法有效，應當受到法律的保護。據此，被告信用聯社重新委托拍賣行為違法，其與第三人趙江簽訂的買賣合同無效。

被告信用聯社則辯稱，拍賣程序應當嚴格按照國家拍賣法規(guī)定的程序進行，拍賣就是最高應價獲得拍賣物的所有權，但不得違反拍賣法關于保留價的規(guī)定。拍賣法規(guī)定了競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發(fā)生法律效力，低于保留價簽訂的拍賣成交確認書同樣不發(fā)生法律效力，合同未成立，也未生效，否則拍賣就失去了意義。且沒有證據證明被告信用聯社同意以低于保留價格將爭議房屋出售給原告周女士，被告正華拍賣公司與原告無論是簽訂的拍賣成交確認書，還是最后收取價款都低于被告信用聯社確定的18.8萬元保留價，因此原告周女士與被告正華拍賣公司簽訂的拍賣成交確認書不發(fā)生法律效力。請法庭駁回原告缺乏事實與法律依據的訴請。

法院認為：案外人徐勤將自有房屋抵頂給信用聯社后，信用聯社有權依法委托正華拍賣公司拍賣爭議房產，但須依物權法辦理物權登記后才能產生物權效力。本案被告信用聯社與正華拍賣公司簽訂的委托拍賣合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。雙方當事人在合同中對爭議房產確定了拍賣成交款交付時間和被告正華拍賣公司違約不交付全部拍賣價款時，委托人被告信用聯社有權解除合同。被告正華拍賣公司在原告周女士參加競拍時，以低于保留價18.8萬元簽訂拍賣成交確認書，收取原告17.1萬元價款，拍賣合同不發(fā)生法律效力，而且被告正華拍賣公司至今未將拍賣價款交付信用聯社，違反了合同約定，屬違約，被告信用聯社以通知的形式解除相應的委托拍賣合同條款符合法律規(guī)定，雙方之間的相應委托拍賣合同條款已經解除。由于被告信用聯社從徐勤處受讓房屋后未辦理產權過戶手續(xù)，原告周女士與被告正華拍賣公司簽訂的拍賣合同也未發(fā)生法律效力，亦未進行物權登記，未發(fā)生物權轉移，信用聯社重新委托拍賣公司拍賣爭議房產不違反法律規(guī)定。故原告周女士要求二被告履行買賣合同（原、被告簽訂的拍賣成交確認書）約定的義務，配合原告辦理爭議房屋的產權過戶登記的訴訟請求，沒有事實和法律依據，本院不予支持。遂判決駁回原告周女士的訴訟請求。

低價拍賣雖違約，但不影響《拍賣成交確認書》效力

周女士不服一審判決，上訴稱：經多次競價成交，并按照拍賣人要求履行相關程序，不存在任何過錯。作為信用聯社的受托人拍賣公司，在拍賣成交、收到了上訴人成交價款后，將競拍房屋交給上訴人，上訴人公開、合理地占有使用至今，各方當事人都以實際行動履行了合同主要義務，依據《合同法》鼓勵交易的基本原則，該房屋買賣合同成立并生效。至于被上訴人正華拍賣公司低于保留價拍賣，以及未及時給付成交價款，系二被上訴人之間的違約糾紛，該違約責任不影響上訴人依法競拍之合同效力。綜上，請二審法院支持上訴人的訴訟請求。

正華拍賣有限公司辯稱：答辯人與上訴人的拍賣合同有效，信用聯社無權解除拍賣合同另行委托其他拍賣公司重新進行拍賣，其另行拍賣的行為也不符合法律規(guī)定，因此，在先的拍賣合同應該有效，在后的無效。對于上訴人的其他上訴理由，答辯人予以認可。

農村信用聯社辯稱：上訴人與拍賣公司簽訂的拍賣成交確認書因違反拍賣法關于拍賣的強制性規(guī)定而無效，無效的拍賣合同自始無效，上訴人的訴訟請求不應得到支持。

二審法院審理認為，本案周女士競拍價款雖低于委托拍賣的保留價18.8萬元，但該保留價系信用聯社與正華拍賣公司《委托拍賣合同》的約定，正華拍賣公司以低于信用聯社確定的保留價確認拍賣成交，屬于對信用聯社的違約行為。對正華拍賣公司未達保留價成交、逾期未支付拍賣款的違約責任，信用聯社可另行向正華拍賣公司主張權利。但信用聯社無權撤回已拍賣的房屋并另行委托金利發(fā)拍賣公司進行拍賣。趙江與金利發(fā)拍賣公司簽訂的《現場成交確認書》雖然有效，但因信用聯社對該房屋無權處分致使該房屋所有權不能轉移，趙江可另行向金利發(fā)拍賣公司、信用聯社主張權利。趙江向該農貿市場大廳內運送砂石，系妨害占有的行為，占有權人周女士有權請求排除妨害，原審判決趙江清除砂石并無不當。遂判決：一、撤銷某區(qū)人民法院〔2016〕XXX號民事判決；二、正華拍賣有限公司、某市農村信用聯社于本判決生效之日起十日內，協助上訴人周女士辦理房屋的產權過戶登記；三、第三人趙江于本判決生效之日起三日內將運入本案農貿市場大廳內的砂石清除。

點 評

我國民法的一個基本原則是“民事行為自治”，即當事人的約定優(yōu)先于法律的規(guī)定，只要不違反法律強制性規(guī)定，當事人雙方既可以約定自己的民事法律行為，也可以變更約定。本案信用聯社委托正華拍賣公司拍賣房產時，雖約定了保留價，但拍賣公司低于保留價拍賣房產后，委托人信用聯社得知拍賣情況后，不僅將房屋交付給拍賣人周女士，而且在長達5年時間里未提出異議，表明對此價款拍賣的認可。其事后反悔，當然不會得到法律支持。即使正華拍賣公司以低于信用聯社確定的保留價確認拍賣成交，屬于對信用聯社的違約行為，也因信用聯社在法律規(guī)定的時效內未主張撤銷而歸于消滅。