長沙樓市庫存真的告急？

李永華

地方限購、裝修、土地供應(yīng)等各種政策如何協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。

近日，一份名為《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函》的文件流傳開來。

這份公函稱，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在“12-6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。

該函顯示，到今年3月，長沙市中心城區(qū)累計(jì)已辦理預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案，但尚未銷售的住宅去化周期僅為2.8個(gè)月，下轄的長沙縣、瀏陽市去化周期分別為2個(gè)月、1.9個(gè)月。

5月14日，長沙市住建委約談80余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促使其加快入市步伐。

庫存告盡，樓市告急，都是精裝修政策惹的禍？

一般而言，當(dāng)一個(gè)城市住房的消化周期低于3個(gè)月，房價(jià)就會(huì)有極強(qiáng)的上漲動(dòng)力。事實(shí)上，長沙房價(jià)自2016年下半年開啟上漲模式以后，至今未曾剎車。

搶房恐慌在購房者中彌漫，各種怪象也已見多不怪。

前不久，長沙一樓盤搖號(hào)名單中竟然出現(xiàn)了兩名00后，其中一個(gè)生于2007年，今年才11歲。

5月4日，北辰三角洲開門放籌，有人排隊(duì)現(xiàn)場暈倒，當(dāng)場不省人事，有購房者大打出手引來警察，3天超過5千人排隊(duì)搶房，排隊(duì)現(xiàn)場不少是上了年紀(jì)的老人。有人在公眾號(hào)“地產(chǎn)BBC”留言稱，“親眼看到一個(gè)頭發(fā)全白的走路走不動(dòng)的老嗲嗲（注：長沙方言，泛指老翁），被兒子喊著來認(rèn)籌北辰，那么大年紀(jì)還來受這罪”。

……

開盤統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為這場狂熱作了注腳：2017年12月，保利天禧，688套房，2161人搖號(hào)，中簽率31.8%。2018年5月，北辰三角洲，631套房，5151人搖號(hào)，中簽率12.3%。這兩個(gè)盤同在濱江，性價(jià)比不相上下，房源同是600多套，不同的是，認(rèn)籌人數(shù)后者暴漲了一倍多。

目光轉(zhuǎn)向長沙房地產(chǎn)的熱門區(qū)域——梅溪湖板塊，同樣的戲碼也在上演：云頂梅溪湖和金茂灣兩項(xiàng)目今年4月雙雙搖號(hào)開盤，認(rèn)籌人數(shù)都在房源數(shù)量的兩倍以上。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年4月，長沙需求最龐大的剛需和改善市場仍是供不應(yīng)求，認(rèn)籌人數(shù)與推售房源數(shù)量之比最高達(dá)到了8：1。

對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這都是精裝修政策惹的禍。

今年3月，長沙出臺(tái)精裝修政策，要求“長沙市內(nèi)五區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)）新供地的商品住宅項(xiàng)目，采用全裝修建設(shè)交付的比例不低于70%”，卻沒有像武漢等地一樣出臺(tái)精裝價(jià)格的詳細(xì)限制條款。

據(jù)了解，精裝價(jià)格因此被一些樓盤不斷推高，報(bào)價(jià)從約2000元/平方米漲到超過4000元/平方米。比如，今年3月30日，湖南湘江新區(qū)官網(wǎng)掛出了“長沙梅溪湖金茂灣二期14#棟、22#-25#棟精裝修工程招標(biāo)公告”，根據(jù)公告可計(jì)算出，該樓盤精裝修工程造價(jià)約4600元/平方米。

在一些房產(chǎn)銷售員的渲染下，裝修價(jià)格看漲預(yù)期強(qiáng)烈，購房者排隊(duì)搶房重回樓市?！皞髡f裝修定價(jià)政策5月份就要出臺(tái)，要買房子就趕緊?！遍L沙江山帝景的一位置業(yè)顧問如是說。

事實(shí)上，據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，多個(gè)毛坯樓盤目前都在重新考慮按裝修價(jià)格開盤。不過，因裝修新政涉及發(fā)改、住建、稅務(wù)和銀行等多個(gè)部門，相互之間利益考量并不一致，裝修新政的出臺(tái)時(shí)間一再后延。

一二手房價(jià)格倒掛，搖號(hào)成了新生意

引發(fā)搶購的另一個(gè)因素是一二手房價(jià)格的倒掛。

以北辰三角洲為例，新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右，若是買到100平方米的新房，就等于賺到50萬元。

一張剛需票，十萬雪花銀。沒有購房資格，創(chuàng)造購房資格也要上。層層加碼的限購政策下，怎么創(chuàng)造？

2017年3月18日，長沙發(fā)布限購政策，實(shí)行區(qū)域性住房限購，并暫停對(duì)在限購區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。

同年5月20日，限購升級(jí)，限購對(duì)象擴(kuò)大至本市戶籍家庭，限購范圍也從新房擴(kuò)大至二手房：暫停對(duì)在限購區(qū)域內(nèi)已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）;暫停對(duì)在限購區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

而到2017年8月，長沙人才新政細(xì)則發(fā)布，大專以上學(xué)歷、長沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無需社保，遷了戶口就可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單，憑戶口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶手續(xù)。

這直接打破了5月20日發(fā)布的限購政策。對(duì)此，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》曾于2017年9月報(bào)道稱，“由于符合購房條件的人群驟增，市場普遍預(yù)計(jì)，這將加劇供需失衡，短期內(nèi)市場將難以降溫?！?/p>

當(dāng)然，沒大專以上學(xué)歷的，花幾萬買個(gè)小商鋪或投資商業(yè)公寓，一樣可以曲線入戶。自己沒有購房資格，家里的老人、小孩一起上。更有甚者，一些房產(chǎn)中介稱花個(gè)二、三萬元就可以幫客戶辦戶口。各種“套路”在購房者與炒房者之間私相傳授……一樓盤銷售總監(jiān)對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者笑稱：“誰家還沒幾個(gè)剛需啊?！?/p>

強(qiáng)烈賺錢效應(yīng)下，創(chuàng)造條件去排隊(duì)搖號(hào)也成為一些人的新生意。該總監(jiān)透露，光是他手頭的“關(guān)系戶”都300多個(gè)人了，只要搖上號(hào)，再把號(hào)子轉(zhuǎn)手倒賣出去，至少是20萬元的收益。

打擊捂盤能否加快供應(yīng)？?

一二手房房價(jià)倒掛也讓一些開發(fā)商捂盤惜售。中央美郡、合能楓丹麗舍、中建梅溪湖、建發(fā)中央公園、中冶中央公園等項(xiàng)目均長時(shí)間捂盤，有的捂盤時(shí)間甚至長達(dá)一年以上。

對(duì)此，今年5月14日，長沙市住建委集中約談80余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要求達(dá)到預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目須于當(dāng)周內(nèi)上報(bào)銷售方案，并在限定時(shí)間內(nèi)開盤，對(duì)構(gòu)成捂盤的項(xiàng)目和企業(yè)，除嚴(yán)格限定其按照最初審批價(jià)格進(jìn)行銷售外，還將通過曝光、約談、納入“黑名單”等手段，促使其加快入市步伐，對(duì)捂盤情節(jié)特別嚴(yán)重且拒不整改的，將暫停其參與長沙土地市場招拍掛，禁止其在長沙拿地。

長沙市住建委黨委委員、副主任胡漢清表示，由于各界對(duì)長沙房價(jià)看漲的預(yù)期，導(dǎo)致長沙房地產(chǎn)市場異?；鸨?，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過捂盤，推遲上市時(shí)間，用時(shí)間換取漲價(jià)。

“這種想法完全是錯(cuò)誤的，我們應(yīng)該看到政府對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，始終堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，企業(yè)應(yīng)放棄一切不切實(shí)際的想法，加快在建商品房入市?！焙鷿h清說。

不過，對(duì)于打擊捂盤的力度和效果，也有質(zhì)疑的聲音。

2017年9月28日，長沙市人民政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快在建商品住房入市銷售的通知》，明確對(duì)納入督辦范圍的商品住房項(xiàng)目，符合預(yù)售條件的多層房屋施工至正負(fù)零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預(yù)售許可手續(xù);凡應(yīng)開工而未開工，或已開工但工程進(jìn)度緩慢，不能按用地合同約定的開工、竣工時(shí)間上市銷售的，按土地出讓合同約定補(bǔ)繳土地閑置費(fèi)，并依法依規(guī)追究企業(yè)有關(guān)責(zé)任。

如今，距通知發(fā)布已過去大半年時(shí)間，施工至主體5層就拿預(yù)售許可的項(xiàng)目數(shù)量可謂鳳毛麟角，反而封頂不賣的項(xiàng)目比比皆是。

而政策高壓下，也有捂盤的開發(fā)商表示委屈。

5月17日晚，長沙華潤廣場開盤搖號(hào)排隊(duì)現(xiàn)場。

位于芙蓉區(qū)人民東路的中交中央公園的一位置業(yè)顧問說，樓盤2016年住宅就賣過7000多元/平方米的價(jià)格，現(xiàn)在想拿預(yù)售，但政府限價(jià)6000多元/平方米，比周邊項(xiàng)目低了一半?！巴狭诉@么久，公司其實(shí)也挺著急，也想快點(diǎn)賣房，回籠資金，但價(jià)格實(shí)在太低了?！?h3>長沙土地供應(yīng)量能否回升？

購房者入市之時(shí)，開發(fā)商也在搶地。

今年4月17日，長沙市岳麓區(qū)021地塊，40余家房企爭搶，競拍短短4分鐘，便達(dá)到熔斷頂點(diǎn);5月15日，長沙市高新區(qū)首宗“限房價(jià)競地價(jià)”地塊“出嫁”，僅9分鐘即達(dá)到最高競價(jià)。

有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，開發(fā)商哄搶土地固然與樓市火爆高度相關(guān)，也與近幾年供地短缺息息相關(guān)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2013年長沙內(nèi)六區(qū)（長沙內(nèi)五區(qū)加上原望城縣，后改為望城區(qū)）經(jīng)營性土地供地727萬平方米;2014年499.2萬平方米;2015年僅189萬平方米;2016年332萬平方米，不到2013年高點(diǎn)的一半。

住宅用地供應(yīng)更是不斷縮減。2014年和2015年，長沙市區(qū)（內(nèi)五區(qū)）成交面積分別是579公頃、356公頃。到了2017年，長沙市內(nèi)六區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為396.2公頃，但實(shí)際僅完成100公頃左右，只占年度計(jì)劃的四分之一左右。

橫向比較來看，2017—2019年，長沙年均住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是290萬平方米，同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應(yīng)面積分別是1193萬平方米、800萬平方米與722萬平方米，均比長沙高出很多。

針對(duì)湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳加快供地節(jié)奏的建議，長沙市國土局曾對(duì)媒體表示，從2018年1月份到4月份，長沙供地力度已經(jīng)有大幅度提升。其中，全市（含區(qū)市縣）住宅用地已供應(yīng)了2600畝，同比增623%;住宅可建面積549萬平方米，同比增622%。

不過，有市場人士發(fā)現(xiàn)，今年前4個(gè)月，長沙市住宅供地中，非中心城區(qū)的區(qū)市縣占了很大份額。在省住建廳的公函中，長沙中心城區(qū)屬于加快供地的范圍，長沙市國土局則回應(yīng)全市范圍供了不少地。只是兩者所涵蓋的區(qū)域并不一致。

2018年快要過去一半，但截至本刊記者發(fā)稿前，在長沙市國土資源局的官網(wǎng)上，還未查詢到該市2018年度國有建設(shè)用地的供應(yīng)計(jì)劃。