淺談高層住宅工程項目的成本控制分析

王丁

摘要：針對目前商品房價格居高不下的現(xiàn)狀，本文對高層住宅工程項目的成本開發(fā)展開了分析討論，首先分析了商品住宅房工程成本的構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上重點從全過程成本控制和建筑監(jiān)理造價控制兩個角度論述了高層住宅項目工程的成本控制措施與建議，對于進一步提高和加強商品房成本開發(fā)的控制具有一定借鑒意義。

關(guān)鍵詞：高層住宅工程；開發(fā)成本成本；控制措施

一、本論文研究的社會背景

商品住房價格是一個熱門話題，其價格一直居高不下，且漲幅較快，政府對此十分關(guān)注，普通老百姓反響強烈。許多老百姓窮其一生積蓄也難買到一套房子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅是一種經(jīng)濟行為，追求利潤是企業(yè)巨頭的根本目標。對于房價，理論界專家、房地產(chǎn)業(yè)許多專家學者進行了有益的探討，但對控制房價，降低漲幅仍奏效甚少。

二、商品住宅房工程開發(fā)成本的構(gòu)成

這里所講的商品住宅成本包括商品住宅的開發(fā)建設(shè)成本及后期使用階段所發(fā)生的成本。大致可分為8大項：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、銷售稅費、使用成本、其他成本

成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項成本，可以使成本控制更具科學性和完整性，促進企業(yè)提高經(jīng)濟效益和競爭力。

三、高層住宅工程開發(fā)成本控制措施與建議

（一）對高層住宅工程實施全面成本控制

1、推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

2、開展限額設(shè)計，有效控制造價。

設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

3、從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制。

對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

4、從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。

嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資，如對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進行供應(yīng)，以達到降低造價之目的。

（二）加強工程監(jiān)理在高層住宅工程成本控制中的應(yīng)用建設(shè)監(jiān)理制作為科學的建設(shè)項目管理方法，主要是以國家政策、技術(shù)規(guī)范、定額、合同等為依據(jù)，跟蹤控制設(shè)計過程和施工過程的投資、工期和質(zhì)量，確保三大目標的實現(xiàn)。監(jiān)理的特殊身份，決定了其行為的客觀性、科學性，決定了其實施投資控制的合理性、有效性。工程監(jiān)理可以在項目建設(shè)的各階段，通過科學的管理和有效的控制來實現(xiàn)業(yè)主控制工程造價的目標。

四、施工過程中工程成本進行控制

（一）施工材料方面的控制

在進行工程的施工過程中對于施工材料的用量和施工材料的價格一定要進行必要的控制，施工的材料是施工過程中成本控制的重點。在施工的過程中的材料方面的花費是占很大的比例的，在施工預算進行制定的時候，材料費用的比例通常都是占有百分之七十的比例的，在施工的過程中對施工的材料的用量進行控制，就會減少很大一部分的浪費，因此，對施工材料的使用量的控制是十分必要的。在施工材料的控制方面還有一點是十分的重要的，那就是施工材料的價格的控制問題，在施工材料進行采購的時候，一定要對施工材料的價格進行必要的比較以后，在進行材料的采購。在現(xiàn)在，市場中一種施工材料會有很多的廠家生產(chǎn)，進行材料的采購的時候，不但要選擇價格便宜的材料，還要選擇質(zhì)量好的材料，只有做好材料的采購和材料的使用量的控制，才可以使得在材料方面做到很好的成本控制。

（二）工程決算時對施工的成本進行審核和控制

工程竣工決算時，建設(shè)單位的審核人員應(yīng)堅持按合同辦事，對工程預算外的費用嚴格控制，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費用。重點檢查施工概算調(diào)整是否符合國家規(guī)定、有無擅自提高或降低建設(shè)標準、擴大或縮小建設(shè)規(guī)模和變更建設(shè)內(nèi)容等。凡合同條款明確包含的費用，屬于風險費包含的費用；未按合同條款履行的違約等一律核減費用，嚴格把好審核關(guān)。對工程量的審核應(yīng)根據(jù)施工承包合同的要求，對施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等進行審核，不能多算或不按規(guī)則計算。在要求施工企業(yè)報送相應(yīng)的工程計算式和材料用量明細表的同時，建設(shè)單位也要編制一份完整的結(jié)算書和材料用量明細，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理，準確進行計量審核。在結(jié)算審核中，還應(yīng)注意審核項目的單價、結(jié)算書中分項的正確性、程序及準確性并結(jié)合現(xiàn)場的實際情況分析計算。要特別注意的是，對工程量清單招標工程的結(jié)算，投標人的綜合單價要一次包死不作調(diào)整。結(jié)算時，實際發(fā)生的、招標時所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更和由于建設(shè)單位原因造成的工程量清單漏項或計算誤差應(yīng)予調(diào)整。

在工程量的調(diào)整進行結(jié)算的時候，工程量清單中原有的項目，應(yīng)按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似項目的，應(yīng)參照類似工程項目報價中的綜合單價商定；工程量清單中沒有的項目，按現(xiàn)行預算定額及有關(guān)規(guī)定結(jié)算。

在現(xiàn)在，我國的經(jīng)濟發(fā)展的同時，我國的基礎(chǔ)工程的施工也在逐漸的增多，為了對施工的成本進行必要的控制，施工的企業(yè)可以在施工的過程中和施工的決算方面進行必要的控制，這樣不但可以施工的成本得到控制，還可以使得施工的企業(yè)的利益得到有效的保證。

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