住宅專項維修資金管理與使用中的不足與建議

李曉寧

文章首先闡述住宅專項維修資金形成的背景。從交存標準不規(guī)范、資金貶值風險、資金使用難三個方面入手，分析維修資金管理使用中存在的問題，并提出優(yōu)化使用和管理的措施。

一、住宅專項維修資金的形成

自改革開放以來，我國的住房制度由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)橘I賣商品房不斷發(fā)生改變。房屋類型的增多及其住房的私有化，使得房屋的維修、更新、改造的主體發(fā)生了變化。房屋內(nèi)部維修由其產(chǎn)權(quán)人決定，但共有部份和共有設(shè)施設(shè)備的維修管理，則成了一大問題。

住宅專項維修資金被業(yè)界人成為“房屋的養(yǎng)老金”，它是政府倡導(dǎo)建立的帶有儲蓄性的資金。主要是為了保持房屋完好，延長房屋的使用壽命，保障業(yè)主居住安全。由此看來，它與每一位業(yè)主息息相關(guān)。在2007年由住建部和財政部聯(lián)合頒發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》，不僅完善了維修資金制度，也對維修資金的應(yīng)用以及管理標準進行了確定。

二、住宅專項維修資金管理與使用存在的問題

我市住宅專項維修資金管理中心隸屬于市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。納入管理范圍的以市區(qū)內(nèi)四區(qū)的住宅小區(qū)。取得首筆維修資金的時間為1999年6月，截止到2018年3月，交存總額為25億元。使用1 3億元。在具體的管理與使用中，我覺得主要有以下幾方面的問題。

維修資金交存的標準劃分不細致。我省住宅專項維修資金實施細則中體現(xiàn)，交存維修資金的標準為當?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的5% -6%。這種標準劃分在業(yè)主的具體建筑施工費用標準上沒有明確的界定。對于廣大購房者來說，該如何去獲得建筑施工費用的標準也沒有明確說明，無法保證業(yè)主的知情權(quán)。

維修資金增值問題存在風險。隨著商品房改革日趨完善，維修資金體系也逐漸龐大起來，大量的資金在賬戶上“沉睡”，但是《河北省住宅專項維修資金管理實施細則》上明確規(guī)定，維修資金在正常使用的前提下，可以將閑置的資金用于購買一級市場國債。但是大多數(shù)，都是按照存款。這種單一的增值模式。現(xiàn)如今居民消贊價格指數(shù)的增長是明顯大于存款利息的。實際上，維修資金的增值也就存在了風險。 維修資金使用存在難度。維修資金使用難是一個廣泛、突出的問題。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年全國繳存的維修資金總額已超過萬億元，但使用率不足1%。

我市使用率在0.22%，也不足1%。尤其是在使用時要經(jīng)過資金支付范圍專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用。這種情況存在相當大的難度，如有的業(yè)主長期未在本小區(qū)居住、或出租。而且業(yè)主的意見也很難統(tǒng)一。

維修資金在緊急情況下難以動用且范圍不明確。實際中，在政府部門、物業(yè)企業(yè)以及業(yè)主對“緊急情況”沒有達成共識。

三、優(yōu)化住宅專項維修資金管理與使用中的措施

制定合理的交存標準?，F(xiàn)行的維修資金管理實施細則中的標準是根據(jù)當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5% -6%來確定具體的交存單價。這個標準可以根據(jù)各地市的發(fā)達程度來適當?shù)恼{(diào)整。當?shù)氐恼块T可以根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟水平以及群眾的消費水平來確定標準。每隔一段時間可以向上級以及群眾廣發(fā)問計，及時向廣大購房者公布反饋的意見。也可以全面宣傳，讓業(yè)主積極交存。

政府適當介入。由于維修資金使用的特殊性、決策的公共性及權(quán)屬的私有性等特征，維修資金使用的監(jiān)督管理必須由公共權(quán)力的介入來保障。地方政府可以成立專門負責維修資金的機構(gòu)，下達專項經(jīng)費，編制專門人員。這樣更有利于推動此項工作。

多種渠道開展維修資金增值保值。從隸屬管理看來。維修資金的增值保值主體是廣大業(yè)主。但是業(yè)主往往不具備此類專業(yè)知識，例如政策法規(guī)、成本的具體核算等。由此看來，必須由專門的第三方機構(gòu)進行經(jīng)驗維修資金。可以兼顧安全和利益的前提下采取多元化組合的投資方式。如在保證正常使用維修資金的情況下，一方面可以購買國債和地方性債務(wù)途徑實現(xiàn)升值。另一部分可以由將其拆借給政府，滿足城市發(fā)展的需求，發(fā)展地方性減設(shè)。

在當前的住宅專項維修資金管理與使用者，存在一些問題。因此要對這些問題進行有效的解決。完善住宅專項維修資金使用和管理機制，可以最大限度的發(fā)揮好維修資金的使用效率，維護社會的穩(wěn)定。