2018年中國商業(yè)地產 十大發(fā)展趨勢

陳晟

摘要：中國商業(yè)正處在一個變革整合、異彩紛呈的嶄新時代。商業(yè)視野全球化，商業(yè)體量空前龐大，消費模式提檔升級，商業(yè)地產企業(yè)紛紛轉型，新商業(yè)模式層出不窮，新政策下也對商業(yè)地產進行不斷洗牌，叢林法則時時發(fā)酵……在這個變化莫測的大時代，商業(yè)地產企業(yè)需把握行業(yè)發(fā)展的趨勢，提前做好定位和規(guī)劃，從而適應新一輪的發(fā)展。

關鍵詞：商業(yè)地產；2018年；趨勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）04-0046-49 收稿日期：2018-02-08

1商業(yè)地產庫存較大，多渠道去庫存貫穿始終

由于商業(yè)地產產能過剩，去庫存一直是商業(yè)地產的重點問題。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長12.2%；其中住宅32256萬平方米，同比增長22%；辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%；商業(yè)營業(yè)用房15504萬平方米，同比增長0.2%。商業(yè)地產的庫存壓力依然很大。

根據(jù)國務院辦公廳出臺的若干意見，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月份，12個重點城市也開始試點推進租賃住房建設。但從數(shù)據(jù)來看，2018年度商業(yè)地產去庫存仍然需要更多元化的思路。

2新一線城市步入存量時代，三四線城市進一步布局

數(shù)據(jù)顯示，新一線城市購物中心總存量平均為468萬平方米，人均購物中心面積為0.48平方米，人均購物中心水平已達一線城市水平。

從總量上來說，新一線城市均值與一線城市的930萬平方米還有一定差距，但從人均購物中心面積來看，新一線城市人均購物中心面積為0.48平方米，而一線城市是0.52平方米；從購物中心人均資源來看，新一線城市已接近一線城市的人均水平。

隨著2017年新一線城市購物中心增速逐漸放緩至15%以下，新一線城市商業(yè)地產將步入存量時代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長沙、青島、寧波、無錫、廈門、大連、沈陽、濟南、鄭州、南昌，共18個城市位列其中。

在此情景下，一二線城市的購物中心趨于飽和，三四線城市是未來5—10年內商業(yè)地產的機會，甚至包括五線城市。

3體驗式消費成就不變的創(chuàng)意主題

零售業(yè)正在被科技改變是大勢所趨，但在電商如此發(fā)達的今天，消費者之所以還會選擇去實體店購物，有一個重要的原因——體驗。

隨著購物中心內傳統(tǒng)業(yè)態(tài)逐漸吸引不了人氣，家庭體驗式業(yè)態(tài)、親子類業(yè)態(tài)逐漸受到歡迎，所謂“體驗式商業(yè)”，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高。

以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來看，經常出現(xiàn)在購物中心中的體驗式業(yè)態(tài)主要包括：電影院、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業(yè)體驗、兒童游樂等。

4側重最后一公里經濟圈，復合型社區(qū)商業(yè)產品仍占優(yōu)勢

過去很多年，國內房地產行業(yè)的服務對象主要是中年人、青年人，主要是針對中年人、青年人來塑造產品和建設大型社區(qū)。在新的經濟形勢下，房地產行業(yè)需要轉型發(fā)展，部分房地產開發(fā)商已經把目光投向了老年人，這將是房地產行業(yè)的一個重大變化。

房地產行業(yè)在規(guī)劃未來建設項目的時候，首先要考慮行業(yè)服務人群主要是誰，需要安排哪些配套服務設施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場的激烈競爭，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向專業(yè)市場、主題商場、商業(yè)步行街演變。

社區(qū)商業(yè)的功能從加強社區(qū)服務、投資性產品演變?yōu)閺秃闲蜕鐓^(qū)商業(yè)產品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點，能夠滿足人們在社區(qū)內體驗到娛樂、消費、養(yǎng)老、商務等便利，將是其在商業(yè)領域最具競爭力的核心優(yōu)勢。

5商業(yè)地產再現(xiàn)去粗取精、優(yōu)勝劣汰新階段

據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年全國新開業(yè)購物中心約900家，商業(yè)體量有望達到9000萬平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預計開業(yè)與實際開業(yè)數(shù)量的比例關系，平均開業(yè)率約為五成，照此估算，2018年新開業(yè)購物中心數(shù)量將與2017年基本持平。

總體而言，2018年商業(yè)地產投放量將達到最高水平，出現(xiàn)行業(yè)“分化”態(tài)勢，即好的商業(yè)項目將會更好，差的會更差，甚至被淘汰。在招商難、運營難的挑戰(zhàn)中，專業(yè)化運營的重要性將被進一步提高，商業(yè)地產將進一步去粗存精、優(yōu)勝劣汰。

6聯(lián)合辦公快速發(fā)展，實現(xiàn)存量盤活與辦公形式創(chuàng)新

我國聯(lián)合辦公發(fā)展迅速，通過對存量商辦物業(yè)更新改造、創(chuàng)新辦公形式，通過空間、社群、服務的打造，實現(xiàn)存量盤活。作為近年商業(yè)地產領域的新興業(yè)態(tài)，2016-2017年，越來越多的企業(yè)涉足該領域，通過客戶定位、互聯(lián)網(wǎng)思維的運用、線上線下社群的打造、特色服務的提供等盤活存量，實現(xiàn)了快速布局與發(fā)展。

2018年聯(lián)合辦公將成商業(yè)地產發(fā)展新趨勢，但聯(lián)合辦公既帶來發(fā)展新機遇，也帶來挑戰(zhàn)，各類企業(yè)應借鑒優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經驗，清晰定位、加強運營與服務、豐富盈利模式，實現(xiàn)長遠發(fā)展。

7政策調控力度加大，細化政策將實施落地

政策支持層面，調控力度仍將逐步加大，未來有待更細化、落地的政策出臺。2016-2017年，在商業(yè)地產整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業(yè)地產調控力度加大，對于增量市場，因城施策、優(yōu)化供應結構。2018年，預測政策優(yōu)惠方面，未來可以通過出臺減免非住宅房產稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預征、降低“營改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力，釋放市場活力。

8輕資產化步伐進一步推進

商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)迫于拿地成本、人工成本、運營成本的重重壓力，以輸出管理為主，幫助他人管理與運營的“輕資產”商業(yè)項目在2018年將會繼續(xù)增加?！拜p資產”項目雖然具備投資少、靈活性強、風險低等優(yōu)點，但商業(yè)地產是一個市場化和金融化相交織的領域，輕資產模式要求與資本的結合非常緊密，其推進更是基于雄厚的資金基礎，輕資產運營模式考驗的是運營能力和融資能力的整合。

因此，有專業(yè)研究機構認為，輕資產模式更適合于在購物中心領域已經形成一定的品牌優(yōu)勢，具備商業(yè)、地產、金融資源整合能力的運營商；對于尚缺乏成功落地項目的絕大部分房地產開發(fā)商而言，并不具備普遍的適用性。

9電商、O2O和互聯(lián)網(wǎng)技術、思維將進一步得到廣泛應用

大數(shù)據(jù)應用步伐將加快?；ヂ?lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)浪潮來襲，對傳統(tǒng)的實體商業(yè)沖擊極大，因此，房企紛紛把目光投向互聯(lián)網(wǎng)，各類電商O2O平臺層出不窮。

O2O帶給我們的，是更好的用戶體驗，消費者網(wǎng)上篩選、線上支付、線下享受產品和服務的過程，是商業(yè)地產互聯(lián)網(wǎng)化的一個基本邏輯，但僅僅是一部分。簡單的B2C平臺，或者是通過日常的銷售帶來的收益是相對固定的，需要更多關注利用互聯(lián)網(wǎng)改造之后給商業(yè)地產在資本領域以及資金流方面創(chuàng)造的價值。

隨著現(xiàn)代商業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及業(yè)態(tài)調整升級，2018年我們會看到更多有益于提升線下吸引力、增強客戶粘性的互聯(lián)網(wǎng)技術和思維的創(chuàng)新應用嘗試。

10業(yè)態(tài)組合和品牌組合的優(yōu)化創(chuàng)新乃破局關鍵

發(fā)達市場社會零售總額60%以上產生于服務類業(yè)態(tài)，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國經濟快速發(fā)展，經濟結構發(fā)生顯著變化，消費結構也隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務業(yè)態(tài)大大提高將是一個必然和長期的趨勢，不可逆轉。

隨著競爭加劇，各大購物中心開始重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，符合大眾消費潮流的新興品牌受到各大購物中心的歡迎。

在消費需求不斷變化升級的2018年，推進購物中心和商業(yè)品牌的創(chuàng)新優(yōu)化和創(chuàng)意發(fā)展，孕育著巨大的空間和機會，對于市場破局極其關鍵。