住房商品化以來 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國 經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)

熊雙風(fēng)

摘要：1998年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著我國住房商品化的正式啟動(dòng)。自此，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車道，迅速成為國家支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)巨大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；城鎮(zhèn)化；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0033-37 收稿日期：2018-03-27

近年來，中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了世界矚目的成就，截止到2017年底，國內(nèi)生產(chǎn)總值為827122億元，較上年增長6.9%，成為美國次貸危機(jī)以來世界經(jīng)濟(jì)最大的亮點(diǎn)。在推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的諸多因素中，房地產(chǎn)業(yè)的崛起對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。

1住房商品化以來房地產(chǎn)對(duì)政府財(cái)政及國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)突出

中國經(jīng)濟(jì)增長長期依賴基本建設(shè)投資拉動(dòng)，但1949年至改革開放長達(dá)30年的時(shí)間內(nèi)，基本建設(shè)投資大部分投入到公共場(chǎng)館、交通、水利等公共基礎(chǔ)領(lǐng)域。改革開放前，全國人均住房投資不足300元，年人均住房投資不足10元。城鎮(zhèn)居民的住房需求不但未得到有效滿足，人均居住面積還有所降低。截止到1978年底，城鎮(zhèn)人均居住面積從1949年的4.5平方米降至3.6平方米。

改革開放后，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，國民生活水平得到很大改善。1980年鄧小平提出住房商品化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)從無到有并得到持續(xù)發(fā)展，特別是1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展的快車道，其對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)值逐年增加，城鎮(zhèn)居民住房條件也得到極大改善，人均住宅面積1998年增長到18.66平方米，2016年達(dá)到36.6平方米，住房商品化對(duì)居住條件的改善起到了巨大作用。截止到2017年底，中國房地產(chǎn)市值已達(dá)300萬億元。不僅有效改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，美化了城市環(huán)境，更成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)，如建材、水泥、化工、冶金、家具等產(chǎn)業(yè)疊加在一起為中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長做出了巨大貢獻(xiàn)。

從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可知，1949年至今，中國經(jīng)濟(jì)增長雖有波動(dòng)，但GDP總值基本面卻是持續(xù)增長的（見圖1）。住房商品化以來，社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資是成正比的呼應(yīng)關(guān)系，通過社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率與房地產(chǎn)開發(fā)總額增長率及其總值進(jìn)行比較分析，二者升降是一致的（見圖2、圖3）。1986年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額101億元，截止到2016年底，年度總值增長到102580.61億元。相對(duì)應(yīng)，社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額分別為3120.26億元和606465.66億元，房地產(chǎn)投資的社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額占比，從住房商品化初期的3.23%增長到2016年的16.91%，房地產(chǎn)業(yè)迅速壯大。房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的占比持續(xù)增加，作為投資拉動(dòng)型的中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來越大，日益成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年國內(nèi)住房總值為91.48萬億元，年度國民生產(chǎn)總值為31.4萬億元，房地產(chǎn)市值是國民生產(chǎn)總值的2.9倍；截止到2016年底，全國房地產(chǎn)市值300萬億元，年度國民生產(chǎn)總值74.35萬億元，房地產(chǎn)市值是國民生產(chǎn)總值的4.03倍。不到10年的時(shí)間，房地產(chǎn)市值與國民生產(chǎn)總值的比值增加104%。這也從側(cè)面說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)促進(jìn)。

分稅制以來，部分城市財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴比較大，甚至土地出售收入占到全部財(cái)政收入的50%以上。土地成本、稅費(fèi)、超額利潤和管理費(fèi)用是推動(dòng)高房?jī)r(jià)的主要因素。在房?jī)r(jià)主要構(gòu)成中，土地成本占30.36%，稅費(fèi)占26.06%，利潤占26.14%（超過企業(yè)利潤的世界平均水平5%之多），如包括企業(yè)納稅人記錄在內(nèi)計(jì)算總成本，那么開發(fā)銷售環(huán)節(jié)總稅收占總支出的19.06%。房地產(chǎn)總值49.42%的財(cái)富流入政府，房地產(chǎn)為政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)付出了近一半的資金。

馬光遠(yuǎn)在2017聚焦CBD財(cái)富峰會(huì)上表示：2016及2017兩年的經(jīng)濟(jì)之所以有一個(gè)較高水平的增長是因?yàn)榉康禺a(chǎn)處于一個(gè)比較高的水平，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟(jì)立下了頭功?？偠灾》可唐坊詠?，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用和貢獻(xiàn)值日益突出，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的最強(qiáng)力因素。

2中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長及城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)

截止到2017年底，年度國民生產(chǎn)總值827122億元，同比增長6.9%，中國經(jīng)濟(jì)基本面向好，國家經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。改革開放以來中國經(jīng)濟(jì)增長率雖有起伏，但國民生產(chǎn)總值是持續(xù)增加的。國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)受住了1998年亞洲金融危機(jī)和2008年美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。在政府的強(qiáng)力調(diào)控下，國民經(jīng)濟(jì)從1999年開始強(qiáng)勢(shì)增長，到2007年增長率高達(dá)14.2%。受2008年世界金融危機(jī)的影響，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)生了大幅下跌，隨著政府4萬億投資的強(qiáng)刺激，2010年旋即實(shí)現(xiàn)了增長。因中國經(jīng)濟(jì)已深度融入國際經(jīng)濟(jì)，受世界經(jīng)濟(jì)低迷的影響，中國經(jīng)濟(jì)增長經(jīng)歷了7年的持續(xù)低迷。在一帶一路倡議、調(diào)結(jié)構(gòu)和六新經(jīng)濟(jì)（新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式、新產(chǎn)品、新動(dòng)能）的拉動(dòng)下，中國經(jīng)濟(jì)觸底反彈實(shí)現(xiàn)增長。高新技術(shù)制造業(yè)、裝備制造業(yè)投資分別比上年增長17%和8.6%，分別加快2.8和4.2個(gè)百分點(diǎn)，高耗能制造業(yè)投資同比降低1.8%，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨合理。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市值持續(xù)攀升，我國房地產(chǎn)總量不足的突出問題已基本解決，但結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾依然存在。大多數(shù)城市的老城區(qū)居民居住條件還很差，未來很長一個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)主要任務(wù)要轉(zhuǎn)移到老城區(qū)改造和新增城鎮(zhèn)居民的住房需求上。

金融低利率也給房地產(chǎn)的增長提供了金融支撐，中國金融利率高于歐美，但卻處于中國金融史的低位。據(jù)2017年中國人民銀行三季度貨幣政策報(bào)告，2017年9月，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率是5.01%。即使比同年6月上升0.32%，仍然處于歷史低位，住房貸款低利率則表明居民購房支付能力較強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人民收入也會(huì)隨之增加，購買力也應(yīng)大幅上漲，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)亦是利好。

自2015年去庫存政策實(shí)施以來，去庫存取得了顯著成效，部分城市供求關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，已從2014年和2015年的供大于求變?yōu)楣┬杵胶?，甚至供不?yīng)求，特別是在調(diào)控政策的加強(qiáng)和金融利率上調(diào)的雙重壓力下，2018年全國房地產(chǎn)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額10832億元，同比增長9.9%，高于2017年全年月度最高增速。其中住宅同比增長12.3%，商品房待售面積58468萬平方米，同比下降17.1%，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，商品房銷售額12454億元，同比增長15.3%。房地產(chǎn)業(yè)在2018年初期的傳統(tǒng)淡季銷售出現(xiàn)了一個(gè)小陽春，說明即使在政策和金融的雙重重壓下，住房需求依然旺盛，市場(chǎng)仍然穩(wěn)定，特別是供需關(guān)系日趨平衡，房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性不合理得到極大改善。

各國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和歷程有很大的相似度，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也是發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體未來的發(fā)展趨向。在美國，房地產(chǎn)業(yè)也是其國民經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的10%-15%，固定資產(chǎn)占美國全部固定資產(chǎn)的3/4，房地產(chǎn)投資占國民每年美國私人投資的50%以上，雖然我國已經(jīng)超過了這個(gè)數(shù)值，但隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，在步入高收入國家前，將來必將長期保持一個(gè)高數(shù)值。

中國人口截止到2016年末達(dá)13.8271億，城鎮(zhèn)人口7.9298億，農(nóng)村人口5.8973億，人口城鎮(zhèn)化率與發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化80%相比還有很大增長空間，鑒于中國農(nóng)村小農(nóng)經(jīng)濟(jì)遺存影響，農(nóng)村人口對(duì)消費(fèi)的單人貢獻(xiàn)遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)人口，隨著中國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增加，不僅內(nèi)需會(huì)有較大增長，住房需求也會(huì)有比較大的增長。

3穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的保障

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近40年的發(fā)展，已成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，包括其上下游產(chǎn)業(yè)，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)的影響已發(fā)展到牽一發(fā)而動(dòng)全身。即使是西方發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)也是國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾言：十次危機(jī)九次地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響最大的產(chǎn)業(yè)之一，雖然其對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用十分明顯，但房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的威脅也和其積極作用一樣巨大。馬光遠(yuǎn)在2017聚焦CBD財(cái)富峰會(huì)上表示：對(duì)中國經(jīng)濟(jì)影響最大的是房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)不僅影響一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)，也會(huì)波及世界經(jīng)濟(jì)，特別是作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體的中國。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)資金占比偏高，其它產(chǎn)業(yè)資金流動(dòng)性不足，家庭部門債務(wù)率偏高，一旦房地產(chǎn)崩潰，其影響對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)都是巨大的。當(dāng)前中國家庭部門的債務(wù)率已接近美國家庭部門的債務(wù)率水平。而且，中國家庭的債務(wù)分布明顯失衡，個(gè)別家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)處于較為危險(xiǎn)的水平。債務(wù)收入比是衡量家庭負(fù)債狀況的另一個(gè)重要指標(biāo)，相較于居民杠桿率這樣的宏觀指標(biāo)，債務(wù)收入比更能直接反映一個(gè)家庭的負(fù)擔(dān)程度和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；谶@一思路，可以對(duì)中國居民整體債務(wù)收入比進(jìn)行具體測(cè)算。中國居民債務(wù)占居民可支配收入的比重，從2006年18.5%暴漲至2017年8月的77.1%。在房貸存量上，包含公積金貸款的房貸余額與居民可支配收入之比已經(jīng)在2016年底達(dá)到了68.3%，即使不包含公積金貸款，這一指標(biāo)也在2016年底達(dá)到了56.4%。這都是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)潛在的威脅，如一旦崩潰，那么這頭中國經(jīng)濟(jì)中最大的灰犀牛對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的破壞將是毀滅性的。原因如下：

第一，由于地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴比較大，特別是中西部城市不僅占到了財(cái)政總收入的一半，甚至部分城市還會(huì)更高，政府基本建設(shè)投資及招商引資大都是以土地做信譽(yù)擔(dān)保。一旦房地業(yè)崩潰，土地貶值，地方政府將發(fā)生財(cái)政危機(jī)和誠信危機(jī)。

第二，中國房地產(chǎn)無論是開發(fā)商還是購房者，其資金來源多數(shù)來源于銀行，部分來源于其它金融領(lǐng)域，甚至部分購房者還有民間借貸，一旦房地產(chǎn)崩盤，銀行必將產(chǎn)生大量壞賬，造成銀行破產(chǎn)，引發(fā)金融危機(jī)。

第三，房地產(chǎn)業(yè)與冶金、水泥、化工、家具及公路建設(shè)等多產(chǎn)業(yè)關(guān)系緊密，一旦房地產(chǎn)業(yè)陷入持續(xù)低迷，甚至崩潰，大量開發(fā)商破產(chǎn)，這些產(chǎn)業(yè)必將受到波及，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)發(fā)展將陷入危機(jī)，相關(guān)從業(yè)人員面臨收入銳減和失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)又與每個(gè)人的生活緊密相關(guān)，城市家庭多數(shù)背負(fù)了數(shù)額不等的房貸，在收入銳減的前提下反過來會(huì)進(jìn)一步加劇銀行壞賬的產(chǎn)生，催發(fā)金融危機(jī)的暴發(fā)，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)低迷也將使國家稅收大幅減少，降低政府對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的巨大影響是各種產(chǎn)業(yè)所沒有的。過去30年，中國政府依賴基本建設(shè)投資使中國經(jīng)濟(jì)在1998年亞洲金融危機(jī)和2008年美國次貸危機(jī)中屢度危難，但房地產(chǎn)自身積累的問題也很多，特別是其投機(jī)投資功能使過多的資金流向房地產(chǎn)，危及了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，商品房一支獨(dú)大，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多種保障性住房占比偏低，政府無法實(shí)施除限購和收緊銀貸之外的有效調(diào)控手段。單靠市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)調(diào)節(jié)，周期太長，不僅會(huì)威脅國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，也會(huì)危害房地產(chǎn)自身的有序發(fā)展。瓦爾拉斯均衡是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和方向，政府應(yīng)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，增加多種保障住房的投資和建設(shè)，打破房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格壟斷，使保障住房占比處于一個(gè)合理的水平，用保障住房的投入有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)，使商品房處于一個(gè)合理的價(jià)位，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，為改善國民居住條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長做出長期的積極貢獻(xiàn)。

4結(jié)束語

自1998年住房商品化以來房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，極大地改善了人民居住條件。近兩年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)改善居民居住條件和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長還將長期發(fā)揮積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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