“兩會(huì)”話棚戶改造

崔霽 朱麗娜

摘要：2018年3月5日，《政府工作報(bào)告》中再次提及棚戶區(qū)改造，提出“更好解決群眾住房問(wèn)題。啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套”。作為提高保障和改善民生水平的重要內(nèi)容，棚戶區(qū)改造再次被放到重要位置。近年來(lái)，隨著棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，尤其是棚改貨幣化和PSL對(duì)拉動(dòng)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用。但隨著棚改進(jìn)入攻堅(jiān)階段，棚改空間逐步縮小，加之資金面收緊導(dǎo)致PSL規(guī)?？s減，預(yù)計(jì)棚改貨幣化安置對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)效應(yīng)將有所減弱。

關(guān)鍵詞：棚改貨幣化；PSL；城市布局

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0025-28 收稿日期：2018-03-06

1棚改貨幣化對(duì)三四線樓市去庫(kù)存效果顯著

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2016年三季度以來(lái)三線及以下城市商品房銷售明顯好于一二線，一方面受到一二線城市需求外溢的支持，另一方面棚改貨幣化也是其重要驅(qū)動(dòng)力。根據(jù)易居研究院全國(guó)80城住宅成交數(shù)據(jù)，隨著樓市密集調(diào)控開(kāi)啟，2016年10月以來(lái)，一二線城市商品住宅成交量快速下滑，盡管近半年來(lái)降幅有所收窄，但2018年1月一線城市仍表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)，降幅為9.8%。與此相對(duì)，三四線城市成交量有所上升，2018年1月份增速已達(dá)到26%。

對(duì)于這種“分化”現(xiàn)象，一種可能的解釋是一二線城市需求外溢、帶動(dòng)周邊三四線城市銷售。然而，分地區(qū)來(lái)看，年初以來(lái)，中部和西部地區(qū)銷售同比增速遠(yuǎn)好于東部地區(qū)，意味著三四線商品房熱銷并不能簡(jiǎn)單歸因于一二線城市需求外溢效應(yīng)，而是全國(guó)“普遍性”的現(xiàn)象。棚改貨幣化帶來(lái)的定向貨幣寬松，或是三四線城市商品房熱銷的重要驅(qū)動(dòng)力（見(jiàn)圖1）。

三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問(wèn)題是缺乏需求，與之相對(duì)的，則是大量的棚戶區(qū)居民有住房需求但沒(méi)有購(gòu)買能力，市場(chǎng)上，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化，就架起了商品房去庫(kù)存和基礎(chǔ)貨幣投放的橋梁。

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)80個(gè)重點(diǎn)城市2014年底新建商品住宅庫(kù)存達(dá)到峰值，自2015年初開(kāi)始庫(kù)存逐步下降，其中棚改貨幣化起到了重要作用。2015年棚改貨幣化安置率近30%，2016年達(dá)到50%，棚改貨幣化安置面積分別為1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當(dāng)年商品住宅銷售面積的13.6%和18.2%。棚改貨幣化安置對(duì)三四線城市去庫(kù)存效果明顯。

2 PSL為棚改貨幣化安置提供有力支撐

2014年4月央行創(chuàng)設(shè)PSL（抵押補(bǔ)充貸款），加大對(duì)“棚戶區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度，2015年國(guó)務(wù)院37號(hào)文提出“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”。2015年至今，棚改安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置，PSL（抵押補(bǔ)充貸款）成為貨幣化安置的主要資金來(lái)源。在2014年創(chuàng)設(shè)PSL之后，央行在2014年、2015年和2016年新增PSL分別為3831億元、6981億元、9714億元，利率僅為2.75%。截至2017年12月，PSL余額已接近2.7萬(wàn)億元。

2016年，全國(guó)棚戶區(qū)改造開(kāi)工606萬(wàn)套，完成投資1.48萬(wàn)億元。其中，國(guó)開(kāi)行棚改專項(xiàng)貸款9725億元，占比66%；農(nóng)發(fā)行棚改專項(xiàng)貸款約3000億元，占比20%。從資金來(lái)源上看，PSL支持的政策性銀行專項(xiàng)貸款占棚改資金來(lái)源的86%，是棚改貨幣化最重要的資金來(lái)源。

PSL相當(dāng)于央行通過(guò)棚改貨幣化安置這一路徑，向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了2.7萬(wàn)億的低成本貨幣。由于棚改貨幣化安置加大了對(duì)地方政府的資金壓力，而央行推出的PSL創(chuàng)新性政策工具有效解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題。其資金流向?yàn)檠胄型ㄟ^(guò)PSL向國(guó)開(kāi)行發(fā)放貸款，國(guó)開(kāi)行通過(guò)棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣地后償還國(guó)開(kāi)行貸款，國(guó)開(kāi)行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。PSL可以理解為是一種基礎(chǔ)貨幣投放的新渠道，借助棚改貨幣化實(shí)現(xiàn)對(duì)三四線城市的貨幣定向?qū)捤伞?/p>

3棚改對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)效應(yīng)逐步減弱

過(guò)去幾年，棚改對(duì)帶動(dòng)部分三四線城市房地產(chǎn)熱銷發(fā)揮了積極作用。但隨著棚改空間的逐步縮小，以及資金面收緊導(dǎo)致PSL收縮，未來(lái)棚改貨幣化安置對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)效應(yīng)預(yù)計(jì)將逐步減弱。

2018年政府工作報(bào)告中指出啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套，較2016年減少40萬(wàn)套，2019和2020年預(yù)計(jì)將進(jìn)一步減少。根據(jù)2012年統(tǒng)計(jì)的全國(guó)棚改存量戶數(shù)大約為4200萬(wàn)套，按照計(jì)劃，到2020年棚戶區(qū)存量將降至100萬(wàn)套，棚改工作進(jìn)入尾聲，基本兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾（見(jiàn)圖2）。

除棚改空間逐步縮減外，在去杠桿環(huán)境下，資金面收緊，包括PSL等政策性銀行、國(guó)開(kāi)行提供的貸款量也將收縮。2017年P(guān)SL凈增加值共計(jì)6350億元，較2016年的9714.11億元同比減少34.6%。PSL余額總量盡管有所增加，2017年12月達(dá)到26876億元，但增速有所放緩，較2016年1月回落10個(gè)百分點(diǎn)。隨著PSL規(guī)模的縮小，將對(duì)棚改貨幣化安置比例造成一定影響，2018年棚改貨幣化安置比例預(yù)計(jì)將與往年持平或有所下降（見(jiàn)圖3）。

2018-2020年將再改造各類棚改區(qū)1500萬(wàn)套，其中2018年改造580萬(wàn)套，考慮到資金面收緊貨幣化比例預(yù)估為50%，按照2015-2016年貨幣化安置套均面積85平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)棚改貨幣化安置將帶動(dòng)商品住房銷售面積約6.5億平方米，2018年為2.5億平方米，2019和2020年為2.0億平方米。未來(lái)隨著全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，商品住宅銷售面積將在2016年達(dá)到頂峰之后持續(xù)下降，假設(shè)年均為10億平方米，棚改貨幣化安置拉動(dòng)的銷售面積占商品住宅銷售面積的比重2018年約為25%，2019和2020年均為20%，棚改貨幣化安置拉動(dòng)商品住宅銷售作用逐步減弱（見(jiàn)表1）。

4分省市關(guān)注棚改空間率先布局

各地棚改規(guī)模的差異將直接影響未來(lái)房企作為棚改參與主體的發(fā)展空間。盡管未來(lái)三年棚改將進(jìn)入量縮攻堅(jiān)階段，但各地棚改規(guī)模差異較大，部分省市仍存在較大發(fā)展空間。

一是房企應(yīng)優(yōu)先選擇未來(lái)棚改計(jì)劃量大、發(fā)展空間較好的省市。由于未來(lái)三年各省市棚改空間存在較大差異，大部分省市進(jìn)入量縮攻堅(jiān)階段，而遼寧、云南、內(nèi)蒙古等未來(lái)三年的棚改規(guī)模則出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。房企在考慮進(jìn)入城市時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇此類城市。

二是房企參與棚改應(yīng)注重自身綜合能力的培育。隨著棚戶區(qū)改造進(jìn)入攻堅(jiān)期，對(duì)參與房企的綜合能力也提出了更高要求。房企可重點(diǎn)向兩個(gè)方向嘗試轉(zhuǎn)型：城市配套服務(wù)商和產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，目前在一些城市拿地難度越來(lái)越大，通過(guò)棚改來(lái)獲取土地，不僅要求住宅開(kāi)發(fā)能力，更要求對(duì)城市區(qū)域進(jìn)行綜合配套的開(kāi)發(fā)，包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境整治等，房企需不斷提升城市運(yùn)營(yíng)意識(shí)。同時(shí)，對(duì)于林區(qū)、礦區(qū)、資源枯竭城市、邊遠(yuǎn)地區(qū)的棚改，市場(chǎng)化操作難度大，安置居民除了貨幣化安置之外，地方政府需要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，將安置居民進(jìn)行再就業(yè)，這就需要有產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)化企業(yè)參與。