筑得廣廈千萬間

吳賢賓 王亞亞 黃志新 宋曉東 熊曉東 劉劍聰 周傳馨

安定的住房，是尊嚴(yán)的前提，幸福的第一步。城市如果要讓生活更美好，就要從讓每個(gè)人都住有所居開始。

房地產(chǎn)稅改簡史

“房地產(chǎn)稅”早在2005年3月被提出，到2011年 “十二五”規(guī)劃綱要提到“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”，再到2015年房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。加之近期頻繁提及，說明這項(xiàng)改革的內(nèi)容已經(jīng)從單一稅種調(diào)整，變成整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整。調(diào)整的范圍更大，工作也更為復(fù)雜。

從3月4日的十三屆全國人大首場新聞發(fā)布會(huì)，到3月5日的政府工作報(bào)告，再到3月7日的財(cái)政部記者會(huì)，短短4天內(nèi)，官方三次提及房地產(chǎn)稅立法，部分細(xì)節(jié)和時(shí)間表也已披露。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，有不少“炒房者”其實(shí)沒把這句話當(dāng)回事，把房地產(chǎn)監(jiān)管政策的主基調(diào)放置一邊，心存僥幸、炒一把再說，處心積慮編制一些沉甸甸的“炒房”理由。用一句流行語來解讀“炒房者”的心境不足為過，那就是“老扎心了”。

3月4日，全國人大發(fā)言人張業(yè)遂稱，房地產(chǎn)稅立法工作正在加快進(jìn)行，房地產(chǎn)稅方案已在內(nèi)部征求意見；3月5日，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告時(shí)說，“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

3月7日，在財(cái)政部記者會(huì)上，財(cái)政部副部長史耀斌用超過900字的大“篇幅”，“詮釋”了房地產(chǎn)稅。史耀斌稱，“我們正在設(shè)計(jì)、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽取意見”。史耀斌用了“完善”二字，與全國人大發(fā)言人張業(yè)遂的“房地產(chǎn)稅方案已在內(nèi)部征求意見”表述相呼應(yīng)，應(yīng)該可以斷定，房地產(chǎn)稅方案輪廓已經(jīng)逐漸清晰。史耀斌稱“中國會(huì)參考國際上共性的制度性安排的一些特點(diǎn)”，說明我國的房地產(chǎn)稅不是“孤立”的版本，在一些環(huán)節(jié)上，也會(huì)采取“拿來主義”，“它山之石、可以攻玉”，在房地產(chǎn)稅立法上同樣具有現(xiàn)實(shí)意義。

從全面落實(shí)稅收法定原則看，房地產(chǎn)稅的推出也存在著“倒逼”。張業(yè)遂稱，“對現(xiàn)行的稅收條例修改上升為法律，力爭在2020年前完成?！?/p>

2020年全面落實(shí)稅收法定原則，也可以解讀為2020年是房地產(chǎn)稅法完成的時(shí)間底線。也有專家給出了“具體”時(shí)間表，這是一家之言，不足為信，但從房地產(chǎn)稅“亮相”的相關(guān)內(nèi)容看，房地產(chǎn)稅離我們確實(shí)越來越近了。

從2003年開始，房地產(chǎn)稅收制度的改革就已醞釀，最早以“物業(yè)稅”的形式嘗試。到2011年上海、重慶首次對個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅時(shí)，稅種變?yōu)椤胺慨a(chǎn)稅”。近些年，房產(chǎn)稅很少被提及，取而代之的是“房地產(chǎn)稅”，但其內(nèi)涵已經(jīng)改變，從單一稅種變成指代整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系。

梳理這一歷程不難發(fā)現(xiàn)，這些年，房地產(chǎn)稅收改革的思路發(fā)生了一定的變化：從之前的局部調(diào)整，逐漸演變成整個(gè)稅收體系的變革。立法程序的介入，也說明這一改革被提到至關(guān)重要的地位。

分析人士認(rèn)為，經(jīng)過多年準(zhǔn)備，對房地產(chǎn)稅制改革方案已經(jīng)形成一些基本共識(shí)，這必然有助于改革的推進(jìn)。若進(jìn)展順利，此項(xiàng)改革有望在2020年的節(jié)點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)落地。

從“物業(yè)稅”到“房產(chǎn)稅”

房地產(chǎn)稅收制度改革最早始于2003年，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

隨后，權(quán)威人士透露，受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評估中介市場、清理房地產(chǎn)稅費(fèi)、確定調(diào)整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點(diǎn)等多方因素的限制，物業(yè)稅的開征至少需要三四年時(shí)間。

但從2003年開始，相關(guān)準(zhǔn)備工作已經(jīng)啟動(dòng)。有關(guān)部門從2003年啟動(dòng)房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)，即“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。試點(diǎn)分3批，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)納入試點(diǎn)。

“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)一直進(jìn)行至今，內(nèi)容也不斷完善。到2010年，這項(xiàng)試點(diǎn)已在全國推開，按照財(cái)政部和國家稅務(wù)總局的要求，各省、自治區(qū)都選擇一個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。

這一試點(diǎn)對房地產(chǎn)稅制改革提供了重要的技術(shù)基礎(chǔ)。原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康今年初曾表示，模擬空轉(zhuǎn)“早就形成了計(jì)算機(jī)軟件和方案設(shè)計(jì)，數(shù)據(jù)代入以后非常便捷地得到稅基評估結(jié)果”。

但在最初，房地產(chǎn)稅制改革仍主要以征收物業(yè)稅的方式進(jìn)行。2006年發(fā)布的“十一五”規(guī)劃綱要中表示，“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

從2010年開始，“物業(yè)稅”漸漸退潮，“房產(chǎn)稅”的說法興起。2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開始。

2011年1月28日，上海和重慶同時(shí)宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。其中，上海針對增量住房進(jìn)行征稅，稅率為0.6%；重慶則向豪宅進(jìn)行征稅，稅率分0.5%、1%、1.2%三檔。

這一試點(diǎn)是根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的同意而進(jìn)行。此后，相關(guān)部委的負(fù)責(zé)人還表示，“條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！?/p>

這是對于個(gè)人住房持有環(huán)節(jié)的首次征稅。有分析認(rèn)為，之所以采取征收房產(chǎn)稅的方式，在于房產(chǎn)稅屬于已有稅種，不必經(jīng)過立法程序，因此相對便利。

早在1986年9月15日，國務(wù)院就頒發(fā)了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。文件同時(shí)還規(guī)定了5種情形——包括屬于個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)——免征房產(chǎn)稅。

滬、渝試點(diǎn)后，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局也組織多批相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)。

但這一試點(diǎn)并未繼續(xù)推廣。到2014年，有消息稱，因爭議較大，中央已決定停止房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，轉(zhuǎn)為推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。

立法工作進(jìn)入“快車道”

“房地產(chǎn)稅”并非新概念。早在2005年3月，時(shí)任財(cái)政部副部長肖捷出席“中國發(fā)展高層論壇”時(shí)明確表示，“今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，有必要研究實(shí)施物業(yè)稅改革?！?/p>

但在當(dāng)時(shí)，外界對“房地產(chǎn)稅”的內(nèi)涵進(jìn)行解讀時(shí)，往往視為一個(gè)具體稅種。此后才逐漸將其視為一個(gè)綜合概念，代指與房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)稅種。

此前，官方多以“房地產(chǎn)稅改革”的說法，來代表房地產(chǎn)稅收制度改革。在2011年3月公布的“十二五”規(guī)劃綱要中，就提到“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。此前推行的滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)，就在房地產(chǎn)稅改革的范疇之內(nèi)。

但“房產(chǎn)稅”概念的淡化，“房地產(chǎn)稅”的不斷提出，說明這項(xiàng)改革的內(nèi)容已經(jīng)從單一稅種的調(diào)整，變成整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整。調(diào)整的范圍更大，調(diào)整工作也更為復(fù)雜。

隨著改革的不斷推進(jìn)，立法工作也逐漸被提上日程。

2013年底，十八屆三中全會(huì)發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。2014年的政府工作報(bào)告指出，“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法相關(guān)工作”。2015年，房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。

2017年10月，黨的十九大報(bào)告指出，深化稅收制度改革，健全地方稅體系，進(jìn)一步為房地產(chǎn)稅改革做出部署。

這期間，官方對房地產(chǎn)稅立法工作的表態(tài)并不多，直到近期才密集介紹了工作進(jìn)展。

我國立法程序包括以下幾個(gè)階段：第一，立法議案的提出。第二，立法議案的審查與列入立法議程。第三，立法議案的討論（包括公開征求意見）。第四，立法議案的修改。第五，立法議案的通過。第六，新法律的公布。

未來房地產(chǎn)稅立法工作的節(jié)奏將加快，按照正常程序，能否在三年內(nèi)出臺(tái)尚存疑問。但樓市調(diào)控長效機(jī)制迫切需求，將有望使得這一進(jìn)程“按期完成”。

構(gòu)筑公租房運(yùn)營“北京模式”

截至2018年2月底，北京市保障性住房建設(shè)投資中心合并資產(chǎn)總額達(dá)到1023.57億元。2011年，保障房中心從100億元起步，歷經(jīng)6年8個(gè)月的發(fā)展之后，資產(chǎn)總額突破千億元大關(guān)，躋身千億企業(yè)行列。

承擔(dān)著公租房建設(shè)、棚改安置房建設(shè)“兩大任務(wù)”的北京市保障性住房建設(shè)投資中心，除保障性住房融資投資平臺(tái)、建設(shè)收購平臺(tái)外，公租房的運(yùn)營和管理平臺(tái)同樣是其三大業(yè)務(wù)板塊之一。在此基礎(chǔ)上，幫助各區(qū)落實(shí)北京城市總體規(guī)劃以及“四個(gè)中心”戰(zhàn)略布局中的職住平衡問題。

為了讓住戶在居住時(shí)安心，事實(shí)上，早在2013年北京市保障性住房建設(shè)投資中心成立之初，就做好了公共租賃住房運(yùn)營和物業(yè)管理的準(zhǔn)備。

據(jù)北京市保障性住房建設(shè)投資中心公租房運(yùn)營管理部門負(fù)責(zé)人何丹介紹，作為公租房項(xiàng)目的持有主體，公租房運(yùn)營管理部門承擔(dān)起了公租房租賃管理和物業(yè)服務(wù)工作。

“從拎包入住到物管管理，從維護(hù)維修到組織開展社區(qū)文化，我們也逐漸摸索出了一套自己的服務(wù)規(guī)則?！焙蔚ふf，在運(yùn)營管理過程中，一方面準(zhǔn)確掌握住戶的情況和訴求，積極開展社會(huì)文化活動(dòng)，豐富居民的精神生活；另一方面，則是對住戶提供包括節(jié)假日在內(nèi)的全天候物業(yè)管理和維護(hù)服務(wù)。

針對部分年齡較大的老年住戶，公租房運(yùn)營中心還承擔(dān)起了定期上門巡查的責(zé)任，“老年人和年輕住戶不同，這也算是社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)在我們公租房社區(qū)的具體體現(xiàn)?！?/p>

“公租房的社區(qū)文化應(yīng)該能夠塑造人、改變?nèi)?，這是我們的核心競爭力。我們要讓住在公租房里的人住得有尊嚴(yán)?！苯痨驼f，保障性住房的服務(wù)不能僅是蓋房子滿足基本居住需求，還要滿足群眾對美好生活的精神訴求。

作為北京有史以來一次性注資最大的國有企業(yè)，在北京市推進(jìn)的“以租為主”住房保障體系中，北京市保障性住房建設(shè)投資中心逐漸發(fā)揮主力軍的作用，并逐步構(gòu)建公租房運(yùn)營管理的“北京模式”。

新三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃啟動(dòng)

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中表示，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。

從2015年開始，我國實(shí)施了棚改3年計(jì)劃，即從2015年～2017年完成棚戶區(qū)改造1800萬套。2017年5月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)決定，2018年～2020年將改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例。

近年來我國大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造之際，正值國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，一二線銷售火爆的同時(shí)，三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。棚改貨幣化安置比例的提升，客觀上幫助了三四線城市樓市去庫存。

我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

從2017年的一些地方政府發(fā)布的計(jì)劃看，大多數(shù)地方將棚改貨幣化比例調(diào)升至50%以上。

政府計(jì)劃在2018年～2020年三年間繼續(xù)推進(jìn)1500萬套（平均每年500萬套）的棚改計(jì)劃，假設(shè)3年平均貨幣化安置比例為50%～60%，那么對應(yīng)每年貨幣化安置套數(shù)250萬套～300萬套，按照每套85平方米估算，對應(yīng)每年帶動(dòng)住宅需求2.1億平方米～2.6億平方米。