不動產(chǎn)交易的預(yù)告登記緣何如此重要？

葉青

提起“預(yù)告登記”一詞，恐怕很多人都會感到陌生吧？但對于購房者來說卻相當(dāng)重要。如果忽略了這個特殊的登記，可能會惹上各種麻煩。

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熟人交易，方便未必可靠

預(yù)告登記是指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。但這個關(guān)乎民生的手續(xù)，對于許多人來說卻并不在意！直到出了問題才知道其重要性，但為時已晚！

那是2013年5月的一天，家住廣西柳州市柳北區(qū)中年女子黃曉敏在路上遇到了中年男子馬春生，由于兩人在十幾年前就是街坊，算得上是老熟人了。后來，馬春生搬家離開。這次見面，彼此都停住了腳步，拉起家常來。

閑聊中，馬春生唉聲嘆氣地說：最近父親病重，家里經(jīng)濟有點吃緊，想把位于北雀路那套剛買不久的新房賣掉，給父親救急。說到這兒，他仿佛想起了什么似的，你要是知道有誰想買房的話，勞駕幫推薦一下。

真是說者無意聽者有心，黃曉敏當(dāng)時正打算買房，準(zhǔn)備把上年紀(jì)的父母接來柳州生活，今天真可謂“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫”。她心想，看在老熟人的份兒上，對方不會喊價太高吧？于是，她用試探的口吻問馬春生：那房屋的價格大概多少出手？

得知黃曉敏有意購買，馬春生自然高興，他當(dāng)場表示在價格上面肯定會優(yōu)惠。于是，兩人一起去看了房屋。

黃曉敏對該房屋的位置和戶型結(jié)構(gòu)都很滿意，對馬春生開出的60萬元價格也覺得合理。雖然房產(chǎn)證尚未辦下來，銀行也有按揭貸款沒有還清，但出于對房屋的喜愛和對馬春生的信任，黃曉敏動心了。她直言不諱地對馬春生說：我很中意你這套房，待我回去跟家人商量后，過幾天就答復(fù)你。

6月初，黃曉敏和馬春生簽訂了房屋買賣協(xié)議?？紤]到?jīng)]有房產(chǎn)證，過戶和銀行解除抵押比較麻煩，兩人便約定黃曉敏首付29萬元，剩下的31萬元以她為馬春生償還貸款的方式分期付清，兩年半后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

協(xié)議簽訂后，黃曉敏依約支付給了馬春生29萬元，馬春生則將自己用于還貸的銀行卡、購房發(fā)票和房門鑰匙一并交到黃曉敏手中。之后，黃曉敏請人裝修房子和幫父母搬家等各項事宜也都按部就班地進行著……

可令黃曉敏萬萬沒有料到的是，馬春生竟然辜負了她的信賴和十幾年的交情。

原來，馬春生在2014年就辦理好了該房屋的所有權(quán)證，卻一直隱瞞黃曉敏。同年7月，馬春生將該房屋抵押給了而立之年的男子陳永革，向其借款30萬元，期限為半年，月息按利率2%給付。他還用已經(jīng)賣給黃曉敏的那套房屋作擔(dān)保，與陳永革辦理了抵押登記手續(xù)。

對于房屋和借款的真實情況，黃曉敏和陳永革都被蒙在鼓里。而馬春生只支付了4個月的利息給陳永革后便銷聲匿跡，直到還款時限屆滿也沒有現(xiàn)身！陳永革在找不到馬春生的情況下，便按照房產(chǎn)證上登記的地址找上門，結(jié)果見到的卻是黃曉敏。

債主現(xiàn)身，房子面臨拍賣

陳永革表明來意——想拍賣該房抵債，黃曉敏一下子傻了眼。兩人這才意識到，他們被馬春生忽悠了！盡管黃曉敏一再解釋，但陳永革并不打算讓她置身事外，他直言相告：要么你騰房，要么你幫馬春生償還我的貸款本息。否則，我就只能走法律程序了。

面對這個要求，黃曉敏當(dāng)然不肯就范。自己花錢買房，且已搬進來居住了，無論是拱手讓人還是幫馬春生還債都不能接受。雙方各執(zhí)己見，誰也不愿退讓，就這樣僵持著。

時間一天天過去，陳永革見黃曉敏仍不愿妥協(xié)，一氣之下，他于2015年4月10日，將馬春生告上柳北區(qū)人民法院，要求其返還借款30萬元和相應(yīng)利息，并按每日1%支付違約金，訴訟費用也由馬春生承擔(dān)。

得知陳永革起訴馬春生，擔(dān)心房屋被法院執(zhí)行而落空的黃曉敏，便以馬春生涉嫌詐騙為由，向公安機關(guān)報案?？墒?，由于黃曉敏和馬春生曾經(jīng)通過協(xié)議約定兩年半以后過戶，而當(dāng)時期限未滿，所以警方認為這是民事糾紛，建議她到法院去解決。黃曉敏請求警方緝拿馬春生的愿望破滅了！

怎么辦？2015年8月7日，黃曉敏也提起了訴訟，請求柳北區(qū)法院認定她和馬春生之間的房屋買賣協(xié)議合法有效，馬春生應(yīng)在2015年年底前將房屋過戶給她，訴訟費由馬春生承擔(dān)。

陳永革起訴馬春生的案子先立案、先開庭，由于案情清晰、證據(jù)充分，法院于2015年11月21日作出判決：馬春生歸還陳永革30萬元及利息、違約金（利息和違約金的總和計算方式：以30萬元為基數(shù)，從2014年11月26日起至借款償付完畢之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率的4倍分段計付）；駁回陳永革的其他訴訟請求。

判決一生效，陳永革便向法院申請執(zhí)行馬春生的財產(chǎn)。而黃曉敏買的房屋依舊登記在馬春生名下，自然被查封了。

一個月后，法院才判決黃曉敏和馬春生簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效……不過，這個時間差對黃曉敏十分不利，也為后續(xù)的麻煩和訴訟埋下了伏筆。

盡管黃曉敏也是受害人，但柳北區(qū)法院對陳永革訴求的那份判決（查封拍賣涉案房屋），還是令她忐忑不安！因而，在執(zhí)行過程中，黃曉敏于2016年8月26日這天，對該案執(zhí)行標(biāo)的（即涉案房屋）向柳北區(qū)法院提出了書面異議，要求中止執(zhí)行，將房屋返還給她。

結(jié)果，柳北區(qū)法院經(jīng)過審查后，于同年9月30日還是駁回了她提出的異議。

萬念俱灰的黃曉敏，此時欲哭無淚。抱著最后一線希望，她于2016年11月4日，把陳永革和馬春生一并告上柳北區(qū)法院，請求判決停止對該房屋的強制執(zhí)行。她認為，本案涉案房屋不應(yīng)該作為被執(zhí)行的財產(chǎn)。

法庭申辯，難改敗訴結(jié)果

2017年7月12日下午，柳北區(qū)法院開庭審理此案。

為了保住房子，黃曉敏做了不少功課。她提出：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，如果不動產(chǎn)買受人在法院查封之前已經(jīng)簽了合法有效的書面買賣合同，合法占有不動產(chǎn)、支付全部價款或者雖然支付部分價款但將價款按法院的要求交付執(zhí)行，未辦理過戶登記也不是出于買受人自身的原因，那么，買受人可以提出異議，法院也應(yīng)該予以支持。就本案而言，陳永革和馬春生之間的借貸屬于金錢債權(quán)，而我與馬春生之間早在2013年就簽訂了房屋買賣協(xié)議，實際居住并占有房屋，不僅交納了29萬元首付，還通過替馬春生還貸支付著剩余價款，從未間斷，看上去完全符合最高人民法院的這個規(guī)定。

但陳永革認為，法院已認定我的抵押權(quán)合法有效，立案和判決都比黃曉敏請求法院確認合同有效更早，而且抵押權(quán)屬于擔(dān)保物，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，我享有優(yōu)先受償權(quán)。

除了在法庭上反駁黃曉敏，陳永革的律師還指出，黃曉敏之所以遭受損失，是源于她自己的疏忽，如果她買房后及時進行預(yù)告登記的話，那么陳永革去辦理抵押登記時就會知道該房屋已經(jīng)另有主人，根本不會把錢借給馬春生，之后的一切麻煩事也都不會出現(xiàn)了?？蛇z憾的是，黃曉敏沒有這么做！因而，本案陳永革的抵押權(quán)是有效的。

而黃曉敏被法官問到為何交了一半的房款卻不辦理預(yù)告登記時，她非常懊惱地表示：自己太輕信馬春生了！并且自始至終都不知道還有這樣一種登記，也不清楚它的作用和重要性。

因黃曉敏覺得很委屈，故法官在調(diào)解階段曾想努力讓兩人達成和解，無奈雙方分歧太大，特別是黃曉敏，認為自己虧大了：不僅裝修了房屋，還給了馬春生首付款和償還房貸！如果房屋被拍賣了，所得款項除了交納拍賣費，還要支付陳永革30萬元的本息和違約金，剩下的不可能彌補得了我的損失！

對于黃曉敏的擔(dān)憂，陳永革的代理人善意地提示道：你還不知道馬春生在別處借了錢沒有？倘若借了，這些人也把他告上了法院，屆時，你分到手的錢就更少了！聽罷，黃曉敏的神情更加黯淡了。

法院審理后認為，黃曉敏向馬春生購買房屋尚未支付全部價款，不符合最高人民法院的相關(guān)規(guī)定；陳永革因抵押享有擔(dān)保物權(quán)，可以優(yōu)先受償。另外，黃曉敏與馬春生簽訂的房屋買賣協(xié)議雖然已被法院確定為合法有效，但在馬春生未履行義務(wù)的情況下，黃曉敏應(yīng)當(dāng)向他主張違約責(zé)任，不能因此對抗的陳永革擔(dān)保物權(quán)。

據(jù)此，柳北區(qū)法院于2017年9月駁回了黃曉敏的訴訟請求。她購買的那套至今仍登記在馬春生名下的房屋，將繼續(xù)被法院強制執(zhí)行。

好在黃曉敏與馬春生之間還有買賣協(xié)議，她可以另行起訴，要求馬春生返還房款，賠償相應(yīng)的損失。

>> 中華人民共和國房屋預(yù)告登記證明

不動產(chǎn)交易，切莫忽視預(yù)告登記

因為忽略了預(yù)告登記，黃曉敏買的房屋將被拍賣，所得錢款要為馬春生還債，她本人也經(jīng)歷了打官司的種種曲折和不易。那么，預(yù)告登記究竟是指什么呢？根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保障將來能順利實現(xiàn)物權(quán)，可以按照約定向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動產(chǎn)的將不發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)法司法解釋則將其細化為未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)，不發(fā)生物權(quán)效力。

這樣做的目的是限制賣方再次處分已經(jīng)出售的不動產(chǎn)，保障買受方權(quán)利。比如，在商品房預(yù)售中，預(yù)約人可以通過對尚未建成的住房進行預(yù)售登記，制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。像黃曉敏在購買馬春生這種付款后延期過戶的二手房交易，預(yù)告登記也很必要。

預(yù)告登記非常重要辦理起來也不難。二手房買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，進行預(yù)告登記時除了登記申請書、申請人身份證明和當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的書面約定，還要有轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證和轉(zhuǎn)讓合同。如果房屋處在抵押期間，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書和抵押權(quán)注銷申請書。

總之，不動產(chǎn)的價值往往很高，一旦買賣或轉(zhuǎn)讓的過程中出現(xiàn)糾紛，將面臨較大的經(jīng)濟損失，所以一定要學(xué)會運用法律來約束雙方，避免被別有用心的人鉆空子。