三亞旅游迎來(lái)3.0時(shí)代

宋杰

4月28日，由復(fù)星投資110億元建造、柯茲納國(guó)際管理的三亞·亞特蘭蒂斯酒店正式啟幕。

針對(duì)近期海南全面深化改革開放、建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)特色自由貿(mào)易港等政策紅利，復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌認(rèn)為，海南在旅游、貿(mào)易、金融、健康領(lǐng)域都將有全新發(fā)展，復(fù)星將會(huì)關(guān)注這些領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。

目前，海南旅游業(yè)已有向海、島、山、農(nóng)、文等各種資源進(jìn)行高度整合的趨勢(shì)。

三亞市副市長(zhǎng)許振凌出席啟幕儀式時(shí)表示，三亞·亞特蘭蒂斯酒店將重新定義休閑度假概念，推動(dòng)三亞旅游進(jìn)入3.0時(shí)代，助力海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、自由貿(mào)易港建設(shè)和中國(guó)旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來(lái)海南休閑度假游市場(chǎng)發(fā)展迅猛，國(guó)際酒店品牌搶灘登陸，競(jìng)爭(zhēng)激烈，此番復(fù)星能否在海南休閑旅游市場(chǎng)紅海脫穎而出，還要看后續(xù)市場(chǎng)對(duì)此類高端度假產(chǎn)品的接受程度。

三亞高端酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

三亞作為中國(guó)最熱門的旅游城市之一，高端酒店或許是其最不缺的旅游產(chǎn)品。截至目前，三亞開業(yè)五星級(jí)或達(dá)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店數(shù)量已超過(guò)120家。據(jù)景鑒智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2018—2020年三亞預(yù)計(jì)開業(yè)的五星級(jí)或超五星酒店就有21家。

此外，海昌旗下三亞海昌夢(mèng)幻海洋不夜城也預(yù)計(jì)于今年底開業(yè)，屆時(shí)將進(jìn)一步分流三亞度假市場(chǎng)客源。

亞特蘭蒂斯所在的海棠灣，已經(jīng)集結(jié)了30多家高端酒店。業(yè)內(nèi)人士介紹，去年就有號(hào)稱七星級(jí)的海棠灣紅樹林酒店開業(yè)，相信今后號(hào)稱七星的超星級(jí)酒店也不會(huì)止步于此，單純的高端酒店很容易陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人、首席分析師周鳴岐分析說(shuō)，從近幾年的三亞酒店業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，三亞的酒店產(chǎn)業(yè)有一個(gè)明顯的特征：隨著國(guó)內(nèi)近年來(lái)旅游度假需求的迅猛增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出“供需兩旺、收益下降”的總體趨勢(shì)?！半m然市場(chǎng)需求的持續(xù)增加拉動(dòng)了住宿率的上升，導(dǎo)致市場(chǎng)供給增長(zhǎng)迅猛，但‘以量換價(jià)也使平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)性下滑和利潤(rùn)下降。未來(lái)4年，三亞新開業(yè)高星級(jí)酒店數(shù)量眾多，客房數(shù)接近翻倍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈?！?h3>單靠高端酒店，

不足以形成足夠回報(bào)能力

周鳴岐介紹，從周邊小環(huán)境來(lái)看，海棠灣幾乎都是五星級(jí)以上酒店加配套地產(chǎn)形成的旅游酒店+地產(chǎn)集群，未來(lái)會(huì)是三亞最大的高消費(fèi)客群集中地。“這里距離機(jī)場(chǎng)、市中心區(qū)域約1小時(shí)車程，形成了一個(gè)相對(duì)孤立的區(qū)域。高端酒店林立，配套商業(yè)也不少，獨(dú)缺高端的沉浸式娛樂(lè)產(chǎn)品。”

作為集吃住游購(gòu)?qiáng)视谝惑w的全要素旅游綜合體酒店，亞特蘭蒂斯正中海棠灣的旅游缺失點(diǎn)。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，亞特蘭蒂斯這種高舉高打的極致路線，是一把“雙刃劍”。雖然房地產(chǎn)可以回收大部分投資，但海棠灣的旅游度假地產(chǎn)多以出售返租的形式賣出，出售之后開發(fā)商會(huì)持續(xù)產(chǎn)生租金支出。加之高規(guī)格的酒店和文旅娛樂(lè)板塊本身的日常維持費(fèi)用非常高昂，如果客流不足，這些華麗的設(shè)施就會(huì)成為巨大的包袱。

對(duì)于投資回報(bào)的預(yù)期，復(fù)星旅游文化集團(tuán)副總裁陳波說(shuō)：“具體數(shù)字我還說(shuō)不好，目前可以看到的是，迪拜的亞特蘭蒂斯年?duì)I業(yè)額約為6億美元。春節(jié)試運(yùn)營(yíng)期間，我們開了400多個(gè)房間，幾乎訂滿。另外，每天還有5000多名游客過(guò)來(lái)參觀，除了酒店的收入，還有門票等其他收入?！?/p>

地產(chǎn)顧問(wèn)公司戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管李偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，三亞的海棠灣和亞龍灣已成為世界酒店品牌追逐落地的區(qū)域，但目前階段，單純高端酒店的投資尺度與其回報(bào)能力比較已不具可行性，必定尋找各自可以平衡的現(xiàn)金流或融資策略，已在運(yùn)營(yíng)的酒店也在窮盡方法增加娛樂(lè)休閑的功能吸引游客。

李偉認(rèn)為，目前在空間上，土地已經(jīng)稀缺，未來(lái)灣群依托可拓展腹地實(shí)現(xiàn)差異化與互補(bǔ)的分工尤為重要?！昂Ｄ辖永m(xù)發(fā)展自由港惠及國(guó)人的同時(shí)，必定會(huì)吸引更多的國(guó)際游客。升級(jí)提質(zhì)換擋、延長(zhǎng)游客停留時(shí)間、提高重游率，是所有市場(chǎng)參與者未來(lái)共同努力的方向。海棠灣雖已不是一張白紙，但一定會(huì)成為海南自由港的先鋒區(qū)域?！?h3>海南仍處開發(fā)濱海資源的初級(jí)階段

1996年1月1日，中國(guó)出現(xiàn)第一家旅游度假酒店——亞龍灣凱萊酒店，被稱為三亞旅游1.0版;2003年，三亞喜來(lái)登酒店開幕，中國(guó)開始引進(jìn)國(guó)際化酒店，三亞旅游進(jìn)入2.0時(shí)代。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著海南全面深化改革開放，三亞旅游即將進(jìn)入3.0時(shí)代。

“自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港的建設(shè)給海南迎來(lái)史無(wú)前例的機(jī)遇，海南接下來(lái)的5到10年有非常寬廣的發(fā)展空間?！睆?fù)星國(guó)際執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁徐曉亮說(shuō)。

海南省旅游委數(shù)據(jù)顯示，2017年海南接待游客6745.01萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)12%;實(shí)現(xiàn)旅游總收入811.99億元，同比增長(zhǎng)20.8%;入境游提前3年完成接待百萬(wàn)人次的目標(biāo)，旅游外匯收入同比增長(zhǎng)94.6%。

國(guó)家旅游局監(jiān)督管理司2018年3月19日公布的《2017年第四季度全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》則顯示， 2017年第四季度，三亞平均房?jī)r(jià)位列全國(guó)第二，平均出租率全國(guó)最高，達(dá)78.69%。

中智科博產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院的研究結(jié)果顯示，單純旅游往往出現(xiàn)“來(lái)也匆匆，去也匆匆”的局面，卻不能有效和產(chǎn)業(yè)融合。從三亞乃至海南島的旅游資源開發(fā)來(lái)看，目前主要還是集中在開發(fā)濱海資源的初級(jí)階段。未來(lái)海南島應(yīng)持深化復(fù)合、立體的資源觀，充分把海、島、山、農(nóng)、文等各種資源進(jìn)行高度整合和價(jià)值組合。

第一太平戴維斯中國(guó)酒店部董事王冰告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，海南到訪人群90%以上是中國(guó)客人，但是如果海南把免簽政策放寬到59個(gè)國(guó)家，再加入未來(lái)可能落地的博彩業(yè)，成為自由港，就能夠和澳門形成相互競(jìng)爭(zhēng)與促進(jìn)。

李偉認(rèn)為，海南是“一帶一路”倡議與自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)相結(jié)合的國(guó)際性開放創(chuàng)新“樞紐”，是國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與多元化及開拓國(guó)際市場(chǎng)的平臺(tái)。對(duì)于復(fù)星等企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們能借此對(duì)離岸文旅體育休閑、貿(mào)易科技金融市場(chǎng)及綠色工業(yè)等多元化業(yè)務(wù)投資場(chǎng)景進(jìn)行實(shí)踐。